“欠缴土地增值税”是开发商与地方政府的“合谋”

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　　因报道“房企欠缴3.8万亿巨额土地增值税”被行业狠批“愚蠢无知”的央视，在时隔一个多月之后开始反击，而第一击直指“房产一哥”万科。

　　这下热闹多了，房企与土地增值税的“纠葛”令普通公众雾里看花。到现在为止，都没有一个权威答案。

　　这里头名堂很大。首先我们必须要明白：什么是土地增值税。

　　土地增值税的原理是这样的：一片土地被房地产商开发之后，价值会上升，土地增值税就是对这个增值部分征收的一个税种，算是一种防止房地产暴利的税。

　　计算土地增值税的公式是：应纳土地增值税＝增值额×税率。公式中的“增值额”是由市场决定的，即房地产销售后取得的收入减去土地出让金、建筑成本等该扣除的部分。当然，这个税率也很高，30%-60%递进。

　　可见，所谓的土地增值税是在项目结束后征收的。土地开发的周期很长，只有在楼盘售出和项目结束之后才能最后计算增值部分有多少。问题就在于，什么叫作“项目结束”？这从来都没有明确的定义，所以税务部门都采取了“预征”的方式——先按销售收入的某一比例预先征收，之后再多退少补。

　　从前倒没有什么太大问题，但到了这几年就有点儿特殊了。房价嗖嗖地涨，按照之前的价格来预征，那只会导致一个结果：预征的土地增值税远远要小于房价上涨之后实际要上缴的金额。这个时候，地方政府就应该马上要求房地产企业补足这个差额。

　　基于以上的分析，土地增值税可以这么理解：它的周期不是按年或者按月清算，所以应缴未缴的土地增值税只是个会计名词，并不算是房地产企业欠的税，但地产企业确实该交这笔款。虽然可能没有数万亿之巨，但是房企欠下巨额款项已是不争的事实。

　　既然这笔款项确实应该上缴，那么地方政府怎么就没有收上来呢？是地方政府收不上来，还是压根儿就不愿意收？一个巴掌拍不响，无论地方政府还是开发商，都是这个欠税产业链的“贡献者”。

　　目前，土地增值税征管确实面临着较大的困难和压力。土地增值税有特殊性，也就是必须在项目结束之后才能计算，而项目什么时候结束本身就很难定义。周期这么长的土地税种，清算需要审核大量若干年度的收入、成本以及费用情况，税收征管难度大并且容易产生执法风险。项目开发完毕后，才能清算缴纳税收。但是由于目前房地产企业实施滚动开发，也就是说这一期开发还未完成，下一期的开发已经开始，有的房地产企业开发周期十多年……慢慢地，土地增值税就变成了永远不用缴纳的税种了。

　　当然，税务部门对土地增值税收不上来也与开发商有关。据说，房产商手中都捧着一本欠税“葵花宝典”，这本欠税“秘笈”详细记录着对付税务部门的手段。换言之，房企欠税的“法宝”早已成为行业的显规则。如今，开发商个个赚得盆满钵满，为何还要成为纳税“老赖”呢？

　　房企是税收的“老赖”，这是毋庸置疑的。房地产特殊的运作方式，为其提供了逃税的便捷渠道，预售房按揭制度就是其重要的逃税平台。就以营业税来说，营业税的税基是营业收入，开发商利用房产预售制度延迟或减少对到账收入的确认，便可轻松逃税。按相关会计准则，收入确认的一个必要条件是，销售方将商品所有权上的主要风险转移给购货方。当购房者的按揭贷款由银行账户直接汇入开发商账户后，后者却往往以风险没有完全转移为借口，对到账的预付购房款迟迟不确认为营业收入。

　　还有一个关键的点，就是项目公司制也助长了开发商的逃税之风。一般而言，房地产企业每开发一个楼盘，便成立一个所谓的项目公司进行全程管理。项目公司是房地产企业的成本中心，拥有法人资格，可以独立运作。这固然有利于开发商对项目进行集成管理、合理考核项目负责人业绩，但在楼盘开发过程中，项目公司基本不会确认营业收入，常以“其他应付款”、“银行借款”等堆积了大量负债，成为经营性现金流入的主要渠道。一旦楼盘售罄，这些项目公司往往会被注销，某些欠税甚至偷逃税款的行为就可以得逞。这种“打一枪换一个地方”的经营手段，使得房企欠税甚至偷逃税收变得畅通无阻。

　　在这样的一个欠税“产业链”中，地方政府也是有很大“功劳”的。原来楼市不火爆的时候，欠税额并不多，税务部门依靠预提就已经征收了充足的土地增值税。然而，这些年由于房价猛涨，土地增值税也就“水涨船高”了。那么，地方政府为何不要求房地产商立即补缴土地增值税呢？　

　　因为地方政府都不愿意这么干。很多地方的财政收入指望的就是卖地赚钱，而不是收这些土地增值税。地方政府默许房地产开发商拖延上缴这部分“本应该上缴而未缴”的土地增值税差额，为的就是能让开发商有更多的现金流来继续拿地。这种所谓的“欠缴”，实际上是开发商与地方政府的“合谋”。

　　其实，这部分“该上缴而未上缴”的土地增值税最终都是要上缴的，我相信开发商和地方政府心里都明白。对于开发商来说，它当年的利润算法里面已经扣除了土地增值税，就算补缴土地增值税也不会影响企业的当年利润。

　　相比之下，地方政府真是用心良苦，延迟征收这一部分“应缴所得税”，失去的也就是个利息部分，与所得的卖地收入相比不过是一个零头罢了。

　　既然我们已经知道了问题的症结所在，那么就应该对症下药。首先，税务、工商部门应架构起联动机制，对房地产企业成立项目公司进行严格监管，凡没有缴足国家税款者，一律不准注销和成立新的项目公司。其次，税务部门必须要改变土地增值税的征管方式，将欠税的制度性漏洞及时补上。尤其在营业税征管方面，在税务部门加大征收力度的同时，立法部门有必要对会计准则的收入确定条款进行修改和完善。最后，中央也要加强对地方政府征管“土地增值税”的监控，防止地方政府不想收的情况泛滥。（中国经济网网友 许一力）