前三季度全国房地产市场表现低迷 房贷松绑或分水岭

　　(记者 郑钧天)国家统计局21日发布的数据显示，在楼市传统的“金九银十”到来之际，全国住宅销售量和土地出让面积均出现明显下滑。

　　然而，随着各地楼市“限购令”陆续解禁，以及中国人民银行放松住房信贷政策，专家普遍认为，全国楼市成交已现筑底回稳之势，四季度市场回升应是大概率的。

　　房地产开发和销售数据堪忧

　　统计显示，今年前三季度，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%，与去年全年比下降7.3个百分点；住宅新开工面积91754万平方米，下降13.5%；全国住宅销售面积67669万平方米，同比下降10.3%；房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%。

　　易居中国执行总裁丁祖昱分析称，前三季度房地产数据并不乐观。虽然房地产开发投资增速仍保持在“两位数”，但该数据的持续大幅放缓将影响明年的住宅新开工面积。

　　“特别值得关注的是，前三季度土地出让面积不断下降，这将对明年的房地产开发投资造成很大影响，进而拖累宏观经济增速。”

　　数据同时显示，1至9月份，房地产开发企业土地成交价款同比增长11.5%，增速同比回落1.3个百分点。

　　中国房地产信息集团研究中心认为，整体上，地产开发商在9月拿地并不积极，观望情绪依旧。一方面，各房企的土地储备比较充足，当下其主要精力集中在去库存、拼业绩；另一方面，在市场日益趋冷的环境下，各房企在财务上更加谨慎，纷纷加速存货周转减少拿地，以增加流动资金应对市场波动。

　　库存“飙升”，创近5年新高

　　统计显示，9月末，全国商品房待售面积57148万平方米，同比增长28%。业内人士认为，目前，虽然各地陆续松绑“限购”，央行及银监会也已发文松绑“限贷”，但各种政策利好并未改变房地产市场的供求关系。

　　上海易居房地产研究院发布的《9月份新建商品住宅库存报告》指出，截至9月底，全国35个重点城市的新建商品住宅库存总量环比增长4%，同比增长23.8%，库存呈“飙升”的态势，并创近5年新高。

　　数据显示，31个城市库存出现了同比增长，其中南昌、温州和九江等3个城市的库存同比增幅甚至达到99.3%、60.3%和60.1%。

　　然而，报告同时显示，9月份，35个城市月度新增供应量大于成交量。其中9月份成交量为1778万平方米，虽创今年新高，但相比近3000万平方米的新增供应量来说，仍有许多未消化的供应转化为库存。

　　此外，9月份，35个城市新建商品住宅存销比为17.7个月，这也意味着市场需要用17.7个月的时间才能消化完这些库存。而在8月份，该存销比数值为17.5个月。易居研究员严跃进表示，这意味着9月份去库存的速度有所放缓。

　　上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎则认为，随着房贷新政的逐步落实，房企去库存的动力将明显增强，尤其是一些改善型楼盘的库存压力将率先释放。四季度全国住宅库存的去化周期将见顶，各地住宅的去库存压力将有所缓解。

　　房贷“松绑”，开发商“自救” 四季度回升可期

　　专家普遍认为，央行发布松绑限贷政策或成2014年楼市分水岭。从刚刚过去的“十一黄金周”来看，楼市在部分区域已呈现出回暖之势。

　　世联行数据显示，10月6日至10月12日，上海商品住宅成交24.73万平方米，环比上涨110.1%；价格方面，成交均价为26336元／平方米，环比下跌11%。

　　从开发商方面看，房企在限购政策取消后，对于去库存的信心逐渐增强。多家开发商表示，已从9月下旬开始密集推盘，欲把握“银十”，在10月份冲刺销售业绩。

　　一家大型房企副总经理告诉记者，目前，楼市成交已现筑底之势，其中固然有取消限购及“限贷”松绑的影响，但开发商的“自救”扮演着更为关键的角色。由于多地库存去化周期依然偏大，因此10月份，大多数城市的房企还会积极降价。

　　克而瑞研究中心发布的《2014年前3季度中国房地产企业销售TOP50排行榜》显示，2014年前三季度，近6成房企的销售均价较上半年出现下滑。销售均价降幅在10%以内的房企有26家，多数企业更是在第三季度采取了降价措施；降幅在10%以上的企业达到6家。

　　龙湖集团品牌与营销部总经理袁春表示，在今年低迷的行情之下，房企销售压力较大，多数企业将加大降价促销力度。“为了应对去年以来的‘三高市场’——供应量高、上市量高、价格高，再加上今年的上市量，去库存成为企业的当务之急。”

　　东方证券房地产行业首席分析师竺劲表示，四季度将会是一个销售黄金窗口期，积累了大半年的需求将成为四季度市场回升的主力军。竺劲表示，“在短时间内，由于预期的改善以及按揭贷款的进一步发放，整个市场会处于较好状态。”

　　丁祖昱预计，今年四季度的楼市成交量应至少与去年同期持平。