北京楼市"金九"遇冷 新房成交量月环比预计跌超二成

　　传统的楼市销售旺季“金九”即将结束,但从北京楼市的成交量来看,无论是新房还是二手房,与8月份相比均出现了小幅回落。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示,预计9月份全月北京新房和二手房交易总量将与8月份基本持平。不过,从统计数据来看,北京楼市“金九”成色不足,与8月份相比,今年的“金九”出现房价涨幅超过成交量涨幅的局面。

　　由此可见,北京“金九”期间并未如市场预料般成交量猛增,相反,据记者了解,部分房企甚至面临无法完成全年销售任务的压力,大型房企也为了提高利润,正在加紧推高端项目入市销售。

　　“金九”房价涨12%

　　据亚豪机构统计,截至9月27日,北京共成交商品住宅(不含保障房与自住房)5612套,成交面积64.31万平方米,环比上月同期分别减少27%、22%。与此同时,9月份商品住宅成交均价为31047元/平方米,环比上涨12%。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为,随着房地产市场数十年的快速发展,以及近年来保障性住房用地的挤压,纯商品住宅用地持续减少,潜在供应减少,大量房企不得不选择控制供应节奏,因此今年以来月度供应一直难以突破,“金九”也不例外,而供应的减少势必会影响成交的走势,这是导致“金九”黯然失色的主要原因之一。

　　面对这种价涨量跌的市场局面,胡景晖认为,随着“330新政”以来一系列利好政策落地,其对楼市的刺激效应正在逐步减弱,北京楼市其实在7月中下旬开始已经出现降温势头,与二手房市场相比,新房项目由于供应萎缩、更远郊化,更中高端化,使得新房成交量的跌幅更加明显。

　　无独有偶,中原地产首席分析师张大伟也表示,北京楼市9月份目前成交低迷的主要是因为8月份的供应量减少,另外也与小长假导致的签约延缓有关。

　　从供应端来看,胡景晖表示,2015年8月份-9月份,北京新建商品住宅新增供应持续萎缩,由此前6月份-7月份间的月均1.4万套,大幅萎缩至9月份的不足6000套,新增供应量大幅萎缩。

　　此外,据中国指数研究院监测数据显示,9月14日-20日,十大重点城市共推出15263套房源,开盘价格平均涨幅为5%。

　　值得注意的是,据统计局数据显示:在8月份房价指数中,北京新建商品房指数明显分化,90平方米-144平方米的中等户型涨幅只有3.6%,小户型更是同比下调,而144平方米以上的新建大户型价格同比涨幅高达9.3%。

　　对此,胡景晖称,由于近两年土地价格高涨,使得新房新增供应项目也越来越偏高端化,这也是导致北京新房成交均价出现了明显上涨的重要原因。

　　加快推盘抢收

　　实际上,多位业内人士也均认为,借助于一线城市房价的快速回升,开发商业绩得到拉动。鉴于此,房企在一、二线城市的推盘意愿更强,甚至这也将成为房企是否能完成年度任务、控制住经营利润的重要支撑。

　　“目前房地产市场政策的持续宽松,以及成交的不断回升是吸引开发商不断推盘销售的重要原因。”亚豪机构副总经理任启鑫表示,以北京市场来看,高端项目入市意愿持续高涨。

　　根据亚豪机构统计数据显示,2015年10月份,北京商品住宅市场预计将有36个项目入市,这是开盘项目连续第3个月维持35个左右的高位。

　　“上市房企为了完成年度销售任务,正在加快项目在‘金九银十’期间的入市节奏,抢夺市场份额,因此集中供应较为明显。”有市场人士称,尤其高端项目的销售可拉动房企利润率。

　　正如上述人士所表示,在北京预计10月份入市的36个项目中,预期售价6万元/平方米以上的公寓豪宅项目多达8个。而据《证券日报》记者了解,万科、龙湖等开发商都在积极筹划高端项目的入市。

　　《证券日报》记者实地探访几个高端项目获悉,除了刚刚推出位处西三环的龙湖西宸原著,业内推测其叫价将达15万元∕平方米的平层豪宅之外,作为东坝板块的首个高端项目首开龙湖·天璞也正在筹划入市,业内预计其售价将超过8万元∕平方米。据记者了解,不仅是龙湖,恒大、保利、首开等多家龙头房企在近两年相继在东坝拿地,地块成交楼面价达到5万元∕平方米以上。无疑,东坝马上将成为北京中高端产品主要供给区域,同时也会成为北京新兴的豪宅区域。

　　而万科的老牌高端项目五矿万科如园也正将楼王推向市场,据该项目营销负责人向《证券日报》记者透露,楼王多为260平方米和315平方米两大户型,销售价格将达到7万元∕平方米,而今年五矿万科如园或将晋升为单盘累计销售额超过100亿元的大盘。

　　对此,任启鑫认为,进入9月份之后,整体高端市场成交活跃度提升,房企在提升利润水平的诉求更加强烈,这也是加速推出高端项目的重要拉动因素,但高端项目占比的不断上升,也将拉动北京商品住宅价格再上新台阶。

　　无独有偶,张大伟也认为,房地产市场依然面临巨大的托底盖帽风险,要避免一、二线城市房价上涨失控,同时避免三、四线城市楼市跌入深渊。 (记者 王丽新)