楼市10年涨：九调房价骑虎难下

　　“每次出楼市新政的时候，都以为房价会跌，但是每每失望，房价也越等越高，现在心头的大石终于放下了。”在“国五条”细则发布前最后一刻，广州人田甜终于痛下决心在新港路附近买了一套20年楼龄的二手房，1.6万元/平方米，总值60多万元。

　　十年，广州的一手楼房价均价从3888元/平方米涨到了14044元/平方米，上海的一手楼均价从5118元/平方米涨到了22595元/平方米，北京的一手楼均价从4456元/平方米涨到了20700元/平方米，全国房价平均上涨143%。

　　然而，十年全国掀起了一场又一场调控风的结果是，房价却屡调屡涨。

　　十年，从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……中央九次调控房价，房价却依然像不能放松缰绳的野马，涨涨不休。

　　有人说，政府的黔驴技穷和难戒土地财政的“毒瘾”有关；也有人说，农村集体用地不能自由进入市场，各地为招商引资又低价出让了大量工业用地，工业用地浪费很严重，这才导致住房的供需矛盾尖锐。

　　房价：九次调控仍难放松缰绳

　　从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……十年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。

　　2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”

　　“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。在利好刺激下，房地产市场一路高歌、迅猛发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。

　　很快，中央发现，房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。

　　2004年底，央行开始紧缩“银根”，上调商品房开发资本金比例，加息接踵而至。2005年3月，要求稳定房价的“国八条”出台。接着，国务院又颁布了更严格的“新国八条”和更具针对性的“国六条”，“限价房”应运而生。

　　回顾分析，其实这一轮调控颇有“先见之明”，而且房价上涨并没有像后来2009年下半年至2010年底那般反弹暴涨得厉害。不料，有望显效的降温措施却遇上了2008年的全球性金融危机，为了保增长，楼市成了救命稻草。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年等刺激政策给房地产释放了活力。

　　这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。

　　2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。2010年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10%，当时被称为史上最严厉调控政策。

　　一年后的2011年1月26日，以限购为主要内容的“新国八条”打出了“撒手锏”，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50%。限购、限贷、限价三管齐下。上海、重庆成为房产税试点城市。

　　2011年限购组合拳以来，70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。

　　2013年3月1日，两会前夕，“新国五条”出台，其中二手房交易将按转让所得征收20%个人所得税备受关注。经过将近1个月的酝酿后，3月25日广东省率先出台“国五条”楼市细则，提出了五点要求，明确对广州、深圳实施限购、限价的“双限”政策，对佛山、珠海两地实施限购，并要求年内全省地市实现住房信息联网。

　　离公布地方细则“大限”两天前，北京、上海和重庆三大直辖市在3月30日同一天出台了调控细则。北京更以“京籍单身人士限购一套住房”的规定，被称为最严地方细则。

　　然而，房价十年九调的结果仍然是屡调屡涨，这场调控，似乎还远未到剧终。

　　近期，一则关于五道口房价的微博引起了网友的广泛关注，一套2000年开盘每平方米均价只有4千多元的房子，如今竟然被卖到每平方米近10万元，13年价格涨了20多倍。

　　国家统计局数据显示，2003年全国城镇平均房价为2381元，2012年全国城镇平均房价5791元/平方米。十年上涨143%，年均递增10.3%。从2003年至今，除了2008年受国际金融危机影响，房价明显下跌，2011年和2012年房价涨幅较低外，其他年份的房价上涨幅度基本都超过了两位数。北上广深和发达省份的省会城市的房价涨幅更是远超平均水平，翻了两倍、三倍甚至更高。

　　根据广州市房管局公布的数据，2012年，广州一手成交均价突破1.4万元/平方米关口，2003至2012年间，广州一手房价实现十年涨，从3888元/平方米涨至14044元/平方米，涨幅高达261%。打个比方， 2003年买一套100平方米的房子，总价不到40万元；十年后的2012年，这点钱只够买一套28平方米的房子。

　　过去10年中，广州一手住宅成交均价唯一一次下降是2003年，从2002年的“4字头”跌至“3字头”，降幅为6%，这也成为了广州十年来房价走势中难得一见的“奇观”了。

　　2003年，是广州近10年来的楼价谷底。此后广州房价一路高歌。从2004年至2012年，广州房价连续八年上涨，出现罕见的“八连阳”。即使其中有调控，也只是涨幅小一些而已，还没有出现楼价掉头向下的现象。

　　事实上，不单广州，其余三个一线城市的平均房价十年涨幅也比较大。北京从2003年一手楼均价4456元/平方米，飙升至2012年20700元/平方米，涨幅365%；上海2003年一手楼均价5118元/平方米，到2012年22595元/平方米， 涨幅341%；深圳2003年一手楼均价5680元/平方米，2012年18900元/平方米，涨幅233%。

　　如今，北京、上海的房价，每平方四五万元比比皆是，在广州、深圳，每平方两三万元也已成了家常便饭。

　　居高不下的房价，让不少人喊出“逃离北上广”的口号。 (记者 赵燕华)

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