年底楼市博弈加剧：老业主闹退房 开发商玩对赌

房价下降，紧随而来的是情绪高涨的“退房潮”。

深圳锦绣御园一期业主回避退房的诉求，而以“虚假学位房”等为理由维权。杨大正 摄

　　◎退房的业主们声称自己是深圳乃至全国最专业的“反欺诈打假队”，他们统一着装，制定了统一的纪律，只维权不打砸不破坏，绝不违法。他们还聘请了房地产专业领域的律师来做“高参”，为维权退房制定策略。

　　◎业内人士分析，经过近半年的楼市调控，部分开发商已经坐不住了，在年底奋力一搏，在他们看来，“回购”和“补差价”都是房地产企业的一种年底促销和资金回笼的手段，也是最后的机会。

　　◎一个很奇怪的现象是，房地产商一边抱怨退房者没有“契约精神”，却一边积极推出“补差价”、“回购”等八仙过海的招数，同样违背市场精神。

　　2011年的平安夜刚过完，在深圳从事IT业的小斌起了个大早，第8次前往龙华锦绣御园“维权”，要求退房。

　　一同参与维权的还有其他70多位已经购买了龙华锦绣御园一期的业主，浩浩荡荡的维权队伍中，夹杂着妇女和老人，有时还有三三两两的孩子。参与者身着统一的黄色马甲，戴白色口罩，手中举着“欺诈”、“奸商”、“撒谎”、“退房”之类的纸质标语。

　　锦绣御园并非个案。今年下半年以来，这股“退房潮”此起彼伏，从上海蔓延至北京、上海、南京、深圳、广州等多个城市，遭遇“维权”的楼盘中不乏一线知名开发商的身影。在北京，有远洋一方业主的9次“非暴力围堵”。在上海，有龙湖郦城业主对售楼处的暴力打砸。

　　此时此刻，对于购房者来说，他们渴望房价继续下跌，越低越好；当他们买房后，他们却渴望房价上涨，不让自己亏本。

　　“反欺诈打假队”

　　近百户锦绣御园一期的老业主前往锦绣御园举牌维权，他们避开房价下跌这个话题，抗议焦点集中在“抗议房企物管、学位房及未按承诺退还购房定金”等诉求上

　　房价下降后，人们才发现，并不是所有人都高兴，有人欢喜有人愁。

　　小斌属于高兴不起来的那群人。自从今年5月买了房后，内心的纠结让他郁闷不已。

　　2005年大学毕业后，小斌来到这个梦想之地开始闯荡。六七年过去了，一同前来深圳的同学陆续购房成家，绝大部分人的首付来自父母。

　　眼看婚期将近，因为房子，他无时无刻不处于焦虑之中，从关内到关外，看了无数套房子，但每次都在天价面前无奈退缩——一套比一套贵，一天比一天贵。

　　今年5月，号称深圳市龙华片区首个限价房的地产项目锦绣御园一期风光开盘，身心疲惫的小斌终于狠下心来，决定出手。

　　国家调控政策陆续出台，小斌庆幸自己出手快，买到了限价房，但相比之前买房的同学，他又后悔自己出手太慢。虽然当时楼市前景并不明朗，但价格已经小有下跌。“的确有点担心房价会跌，但实在等不下去了，等着房子结婚呢，再等就没有未来了。”

　　88平方米，均价1.8万元/平方米——于是，小斌签了购房合同，花掉了他工作以来辛苦攒下的全部积蓄。这是关系他一生幸福的博弈。“心里说不上是什么滋味，心跳比平时快。”

　　此后，小斌和女友比平时更节俭，开始了月供还贷的“房奴”生活。尽管日子并不宽松，但终于在深圳有房了，心里踏实了许多。

　　本月初，锦绣御园二期开盘，以1.4万元/平方米的起价发售。时隔6个月，曾是开发商热衷的“限价房”，在深圳新盘一片降价声中，形同虚设。

　　这等于说，半年亏了三四十万元，小斌和其他的老业主坐不住了，他们通过各种方式联合起来，有近百名业主通过发帖或现场拉横幅抗议等形式，要求开发商按照现行的看盘价格补偿每平方米3500元的差价，不然就退房。

　　面对“退房”危机，锦绣御园开发商深圳市锦绣江南投资有限公司负责人表示，业主要求“按每平方米3500元的标准补偿差价”，这是不可能的。他表示，买卖双方应该遵守契约精神，一切以书面合同为准。

　　本月以来，近百户锦绣御园一期的老业主都会前往锦绣御园举牌维权，他们避开房价下跌这个话题，抗议焦点集中在“抗议房企物管、学位房及未按承诺退还购房定金，违背承诺将拆迁房纳入小区，与所有业主共享园林资源”等诉求，从而争取舆论支持。

　　他们声称自己是深圳乃至全国最专业的“反欺诈打假队”，他们统一着装，制定了统一的纪律，只维权不打砸不破坏，绝不违法。不仅如此，他们还聘请了房地产专业领域的律师来做“高参”，为维权退房制定策略。

　　“我们每个周末都会去，没有组织者，都是自发组织，直到开发商妥协。”小斌和其他维权的业主迅速达成了策略上的统一，“我们是在合法的范围内低调进行，很多媒体指责退房的诉求违反了契约精神，我们是在反欺诈，是在开发商虚假宣传和违反契约的基础上去要求退房，见招拆招。”

　　以房地产诉讼见长的深圳律师刘子孺表示，从法律上不支持退房者的做法，但表示同情。“不管怎么样，购房是市场行为，退房也一样，必须按照合同，如果买卖双方的契约精神都存在缺失，维权就应该通过法律途径来解决。”

　　多名房地产开发商相关负责人接受记者采访时无一例外“大呼冤枉”，“房价上涨的时候，业主从来没有将盈利分享给开发商，现在房价下跌，就想把损失全部转嫁到开发商身上，开发商不是保险公司。”

　　开发商打“回购”底牌

　　深圳绿景集团、星河湾等开发商打出“退还差价”、“保值回购”的底牌，企图打破僵局。“保值回购”的承诺从深圳发起，随后波及全国多个城市

　　退房！退房！在限购限价的楼市背景之下，楼市陷入观望之中，陷入成交低迷的困局。面对退房大军，开发商感觉到了压力。

　　一方面，万科等开发商态度明确，“不退房不补差价”；另一方面，也有深圳绿景集团、星河湾等开发商打出“退还差价”、“保值回购”的底牌，企图打破僵局。

　　据了解，在珠三角区域内，“保值回购”的承诺先从深圳发起，随后在全国多个城市掀起，甚至还有增值版的“增值回购”。

　　“购房满三年的业主，不论房价是涨是跌，只要提出申请，我们都以签订合同价回购原售物业。”11月底，深圳绿景集团提出了本轮调控以来最激进的销售策略：位于深圳的绿景香颂12月3日开盘当天，购房业主可自愿与开发商签署一份“三年原价回购”协议，根据该协议，购房者可在三年后提出申请，绿景将以合同原价对房产进行回购，但税费各负。

　　深圳知名房地产律师张茂荣指出，开发商承诺的回购在本质上是二手房交易，回购必然涉及购房者供楼利息损失、贷款、二手房交易税支付等，回购成本或达房价的20%左右。

　　在张茂荣看来，回购的高成本决定了购房者基本不可能申请，除非房价暴跌，因此，绿景此举更大意义上只是一种营销策略。

　　绿景集团副总裁张梧峰接受南方日报记者采访时并不否认这是一种“营销手段”，但主要是因为看好市场，才敢推出这么大胆的计划，之前论证过项目的可行性。

　　绿景集团的“回购”战略开辟了开发商降价的“新赌局”。根据绿景集团提供的数据显示，绿景香颂开盘当天即吸引了3000人到场，销售额达到7.5亿元，目前仅剩下少量存房。张梧峰笑称：“可以放心了，过冬的粮食准备好了。”

　　随后，深圳另一家项目十二橡树庄园也宣布，将推出“三年回购，又有5%增值计划”。开发商承诺，如果说三年后房产低于购买原价，开发商将原价购回，并多给予总房款5%的增值补偿。

　　继深圳多个楼盘都推出“保值回购”和“增值回购”承诺后，短短时间内，这股风潮便快速蔓延至全国多个城市、各类型的住宅产品。

　　除此之外，一些开发商还主动提出“补还差价”来应对当前市场。

　　据媒体公开报道，星河湾地产近日宣布下调上海星河湾和浦东星河湾两个项目价格八折至八五折甚至更低。同时，对浦东星河湾二期已购业主和上海星河湾一期已购业主共约400人，给予总金额6亿元的差价补偿。

　　事实上，深圳市龙华的花半里、珠海五洲花城也启动了对前期购房业主降价补差价的方式。

　　广东某地产上市公司高层李林（化名）分析，这次楼市调整过后必定有一批房地产企业“关停运转”，经过近半年的楼市调控，部分开发商已经坐不住了，在年底奋力一搏，在他们看来，“回购”和“补差价”都是房地产企业的一种年底促销和资金回笼的手段，也是最后的机会，“不成功则成仁，玩的都是‘钓鱼战略’，一方面安抚并维护了老业主，另一方面让后来的购买者也安心，因为前面的购买者没有损失。而且，如果能够做到一定的量，补差价并不会影响后面的资金回笼，即便薄利多销，也肯定不会吃亏。”

　　“（补差价）不符合市场规律，这是一种违反行业精神的破坏性行为。”李林谈及某些开发商“补差价”时非常愤懑，“之所以敢这样做，说明前期销量很一般，后期存货很大，差价补还的额度不会很大，如果楼盘全部售完了，谁也不会这么傻，收进来的钱还会拿出来分给业主。”

　　在“限速”中前行

　　对房地产业全面刹车是不理性的，大踩油门也是疯狂的，要合理进行“游离配合”。业内预计，2012年的中国房地产市场，将在限速中前行

　　刘子孺作为地产专业领域的律师，称偶尔也会接到当事人关于退房的咨询，“是有退房的，但情况并不普遍，如果房价继续下跌，可能就有点麻烦。房价继续涨的话，根本就不存在退房这个问题。”

　　“深圳应该不会形成‘退房潮’。”中原地产一位不愿意透露姓名的分析人士亦认为，“深圳的房地产市场经过这么多年发展和洗盘，市场发展比较成熟，业主群体也相对稳定和成熟，他们与其退房，不如选择暂时等待不出手。”

　　买？还是不买？面对楼市喧嚣，房价成了公众茶余饭后参与最普遍的热门话题，谈论过后大家依然迷茫。

　　面对楼市阵阵寒意，部分地产人士仍持乐观态度。

　　在深圳负责地产报道的某知名财经媒体记者阿辉坦承，他也看不明白房价走势，房价在国内是政策定市，市场经济理论分析没有任何意义。

　　阿辉来深圳已有四五年，尽管待遇还算不错，但是相对高企的房价，让他一直没敢下手。直到去年结婚，他才决定买套房，面对迷茫的房价，他也很难判断何时下手最合适，“等过完年，应该有机会。”

　　临近年底，中原地产研究年刊正式发布，题目为《限速中前行》，其中写到：在中国经济重要引擎之一的房地产尚未有替代者之时，对其全面刹车是不理性的，然而大踩油门也是疯狂的，要合理进行“游离配合”。可以预计，2012年的中国房地产市场，将在限速中前行。

　　圣诞节前夕，记者在深圳东门附近约见准备前去龙华锦绣御园门口维权的小斌，恰逢天桥上有人在散发楼盘促销广告宣传单，小斌赶紧避开，无力地摆了摆手。退房这些事，已经让他身心疲惫。

　　记者手记

　　退房潮只是开始

　　也在考验政府

　　退房最近屡被提及，舆论一边倒地指责不遵守契约的买方，而卖方在销售中的暴利问题却始终未被提起。

　　一个很奇怪的现象是，房地产商一边抱怨退房者没有“契约精神”，却一边积极推出“补差价”、“回购”等招数，同样有违市场精神。

　　仔细回想，本轮房地产调控从2010年1月启动至今，已过去两年。但很长一段时间，楼市价格在强硬的行政干预下，始终不曾低下“高贵的头颅”。若非年末为吸纳足够现金储备，与调控政策打持久战，一线城市楼价可能至今纹丝不动。

　　其实，开发商“抗降”的底气正是来自政府。今年初，国土部部长徐绍史曾透露，2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70%，实际土地出让面积42.8万公顷，同比增加105%。北京、上海去年的土地出让金收入已超过千亿规模，武汉、南京等的土地出让金收入增长率纷纷超过100%。

　　正是由于地方政府对房地产的依赖程度偏高，接受记者采访的大多数开发商大胆推测“史上最强”的“双限”政策难以为续，房地产价格下滑，“地方财政根本承受不了”，最后“不得不出手救市”。

　　由此看来，房价能否成功回到正轨，最终取决于地方政府的魄力。一方面，地方政府必须承受土地收入减少对地方财政形成的冲击，坚决实施调控政策不放松；另一方面，又要为土地财政时代对房地产的依赖寻找出口，加快转型。

　　深圳是一个难得的样本。经过多年调整，高新技术、金融、物流、文化四大支柱产业已取代房地产成为拉动经济增长的主动力。深圳市规划国土委最新数据显示，今年7月份以来，深圳新房成交均价连续4个月下跌，累计回落2183元/平方米，跌幅已达10%。

　　但与此同时，深圳市统计局的数据表明，今年1—11月，深圳市累计完成国内生产总值1945.51亿元，同比增长14%，增长速度较去年同期加快1.3个百分点。深圳经验让我们看到楼市下行和宏观经济保持稳定并存的可能性。

　　房地产是否健康发展，不仅仅限于讨论房价过高或过低。退房潮只是一个开始，也考验政府的承压能力，地方政府要能忍受楼市下挫带来的阵痛，摆脱地产依赖。（南方日报记者 杨大正 赵洪杰 实习生 许芷君 朱海威 发自深圳）

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