警惕热点楼市高杠杆风险

　　家庭在价格高位加杠杆购房已经成为当前热点城市楼市高温不退的重要特征。在上半年个人购房贷款增速大幅超过各项贷款16.6个百分点的基础上，7月新增人民币贷款几乎全部为个人购房贷款。当前我国热点城市房地产市场热情依旧高涨，地价涨幅纪录频被刷新，新房交易量连创历史新高，上海离婚买房人士激增，北京也在上演“抢房”，这集中反映出家庭加杠杆的热情空前，需要引起高度警惕。

　　今年以来，我国热点城市房价短期内大幅上涨，市场高温持续不退，并非全无理性。全球范围内过于宽松的货币政策环境，导致金融市场长期利率中枢持续下移，为包括住宅在内的资产价格提供了强劲增长动力。相对独特的区域经济政治中心位置和较为完善的人文社会基础设施禀赋，使得我国热点城市普遍具有吸引外来人口的潜在能力，也为市场投资投机性力量创造了炒作的基础。即使在热点城市重新启动限购、限贷政策后，地价房价上涨并未止步，新房成交量创出历史新高，市场热情依旧高涨。据中国指数研究院数据，2016年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点。其中，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨1.34%，涨幅较上月扩大0.64个百分点。

　　房价短期内大幅上涨背后的非理性加杠杆，需要引起高度警惕。目前，我国房地产开发企业平均资产负债率接近80%，负债规模仍呈上升态势。据WIND统计，2015年5月至2016年8月的16个月里，债市为房地产企业提供的资金已超过1.2万亿元。家庭加杠杆的热情空前，2016年前7个月新增房贷2.8万亿元，约为2009年全年新增额的两倍。当前社会资金向热点城市房地产业的过度集中，表内贷款和表外各路融资对房地产开发企业争夺“地王”项目的资金支持，以及部分家庭在房价高位集中加杠杆，可能正形成预期自我实现的循环。热点城市房价的任何明显波动，要么以金融机构资产质量显著恶化为代价，要么需要更大规模资金投放来维持高杠杆率水平，导致宏观政策可能陷入“进退失据”的境地，明显增加了经济金融运行的实质性风险。