楼市降温延续 购房者从“买预期”转向“买需求”

　　楼市冷、地市冷、房贷紧、调控紧……2014年楼市上半场在一片低迷中走向尾声，然而下半场一开局便热闹起来，许多城市纷纷松绑限购，希望为市场注入新购买力，但市场降温态势仍在延续。

　　目前，全国不动产登记制度进入修改完善阶段。与之相对应的，房地产税制度也在稳步推进。专家表示，房地产长期管理制度将逐渐建立，政策接力出台一定程度上降低市场的房价上涨预期，购房者将从“买预期”向“买需求”转变。

　　市场降温态势延续

　　5日，山西省太原市房管局正式下文取消商品住房限购，执行三年多的太原“限购令”正式退出历史舞台。

　　仅8月以来，就有青岛、合肥及绍兴等城市先后宣布不同程度地调整限购政策。据统计，截至目前，超过30个城市采取直接或间接放松限购条件、放宽落户条件、调整公积金贷款等方式促进楼市走量。

　　一方面，楼市正处于传统的淡季，各地相继调整限购政策恰好强化了购房者买涨不买跌的心态，观望情绪更浓。另一方面，限贷政策依然严厉，贷款利率高企让购房者望而止步，同时，现有政策调整只是局部性松绑，对购房潜力的释放作用有限。中原地产市场总监张大伟认为，地方政府在楼市降温的情况下，受制于土地财政压力，还会有不同角度的松动调控政策出台。

　　购房者最关心的仍然是房价。上海易居房地产研究院近日发布的报告指出，今年二季度整个成交状况低于预期，房企和购房者的入市情绪较低迷。市场降温的态势在三季度会继续延续，将会鞭策房企加大降价促销的力度，但预计二线城市、中部城市的行情仍将保持略强的特征。

　　土地市场转冷

　　今年以来，在银行房贷收紧、部分城市率先降价等因素的影响下，购房者观望情绪浓厚，地方政府推地节奏放缓。开发商承受着较大的资金压力，同时对市场的悲观判断，使得他们在土地市场格外谨慎。

　　中原地产市场研究部统计显示，截至7月17日，20强房企合计耗资1648.01亿元增加土地储备，而在2013年上半年，20强房企拿地总额高达1977亿元。从万科发布的最新公告来看，今年6月份，公司仅获得3个项目，同比和环比下降幅度分别为88.8%和73.6%。

　　7月16日，国土部发布《2014年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示，本季度全国综合地价水平保持温和上涨态势，环比增速进一步放缓，同比增速在连续6个季度上涨后首现微降。同策咨询研究部总监张宏伟判断，今年土地市场下半场的转冷已经定调，但不会出现大规模土地流拍。

　　房贷松动成核心

　　上半年，涉房地产信贷环境异常严厉。央行近日发布的报告显示，上半年末，个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速比上季末低1.7个百分点；上半年增加9389亿元，同比少增239亿元。

　　记者近日在武汉调查多家银行，工商银行、农业银行、交通银行等给出的答案多是“至少上浮5%”，甚至上浮10%到15%。上浮幅度视个人的存款数额、征信记录、收入水平等情况而定。

　　首付是否降低、房贷是否松动将成为此轮调控调整的核心政策。张大伟认为，买房的时机选择必须看信贷的宽松程度，若信贷环境不变，调整持续，房企在下半年为了冲刺全年业绩，市场将出现更多的促销活动，优惠力度较上半年更“诱人”，成交量和房价不会出现明显走低。深圳世联行地产认为，总体上，信贷依然偏紧，房地产市场内在调整仍将持续。

　　对于下半年楼市走向，业内人士的看法基本是整体平稳。“无论从需求来看，还是从目前的住房存量缺口来看，房地产市场还有