重点城市1月楼市持续升温 业内担忧政策风险降临

　　2013年开年，全国各地土地市场和商品房交易市场呈现一片火热景象。相关数据显示，2013年1月以来，30个重点城市土地成交平均价格环比涨幅近15%，同比涨幅超七成，北京单月土地交易额更是创近2011年以来新高。与此同时，上海、北京、广州、福建、厦门等地的住宅成交市场亦迎来火爆场面。

　　“房地产市场持续的量价齐升很可能促使政策面的风险再度聚集。”楼市开局火爆引发不少业内人士对未来市场过热而导致政策面收紧的担忧。而在各地“两会”期间频频传出的楼市调控信号，或将证明这种担忧并非多余。

　　北京1月土地成交额同比大增

　　今年1月，北京土地市场迎来开门红。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，1月迄今为止，北京全市共计成交18宗土地，单月土地交易额达到205.7亿元，这一金额已创下2011年1月来土地市场开局的新高。

　　1月以来，北京土地市场的热度与去年同期形成鲜明对比，土地成交量价齐升，企业拿地十分踊跃。根据克尔瑞房地产研究中心的监测，2012年全年，北京市土地成交面积及金额，同比下降均在四成左右，全年月均土地成交量仅为75万平方米，而2013年以来的土地成交量已经达到209.08万平方米，可谓对比明显。该中心分析认为，北京土地市场的热潮大致从去年11、12月逐步显露出来，由于该市土地供地量长期内维持较低水平，土地供应一放量，大量企业纷纷投入北京市场拿地，典型代表就是近期拿地的首创和京投两家企业，首创分别在18日及21日新增三幅地块，总投入金额达50.64亿，而京投今年1月以来已投入93.5亿元在北京拿地。

　　同时，北京近期高溢价出让的土地也屡屡出现。1月21日成功出让的昌平区东小口镇地块总价高达47亿元，是2012年1月以来北京成交总价最高的地块；1月24日刚刚出让的孙河乡W地块单价虽不及去年朝阳区霞光里，但其近三万一平的地价已经成为今年以来新高；同日出让的房山区窦店镇地块经8次网上报价及多次现场竞价，溢价率为48%，并创下窦店区域楼面价新高。

　　不单单是北京土地市场开年异常火爆。克尔瑞数据显示，全国30个重点城市土地平均成交楼板价自去年下半年以来不断攀升，并且从去年四季度开始涨幅明显，2013年1月以来成交平均价格环比涨幅近15%，同比涨幅超七成。除了北京以外、上海、南京、武汉等地的土地市场也十分火热，土地成交单价和溢价率均有明显提升，企业拿地热情不减。

　　多地楼市开局热度屡创新高

　　在住宅交易市场，全国多数城市尤其是一线城市延续了去年12月以来的行情，成交量仍保持着高位运行。

　　上海1月商品住宅成交市场表现抢眼。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，1月前27天上海新建商品住宅共成交88.6万平方米，是去年同期的3.4倍。成交价格方面，部分中高端楼盘的热销拉动了全市整体成交均价，1月第四周上海市新建商品住宅成交均价达到2.55万元/平方米，环比提升8.1%，创近30周来的新高。

　　根据深圳中原地产的监测，上周深圳一手住宅成交套数为2038套，环比大幅上升37.89%，成交面积为18.09万平方米，再创近期新高；二手住宅亦突破2000套大关。

　　作为福建房价“晴雨表”的福州与厦门两地，均在开年便显示出销售火热之势。1月前三周厦门共成交住宅3568套，刷新近7年来1月份的住宅成交纪录，新盘价格也随之上扬；而在福州闽侯本月举行的一场土地拍卖会上，开发商抢地大战三百回合的背后，是闽侯、长乐等地一些楼盘均价已突破万元，逼近市区房价水平。

　　在北京，丽兹行豪宅研究院监测数据显示，截止到27日，北京二手豪宅住宅成交总量已赶超去年12月份，预计1月成交量将突破350套，创造调控以来的新高。

　　楼市热度难抑或引政策收紧

　　“我们从房地产开发商处得知消息，目前开发商多处于拿地、融资状态，因此未来几月房地产市场新开工的数额和面积都会有所提高。”摩根大通董事总经理李晶于1月28日在北京表示，去年年底以来各地楼市的回暖给开发商予后市信心，目前房地产市场价格已经有所上升，而一旦房地产价格一旦涨起来，将对投资者、消费者心理造成一定影响。在未来数月，如果保持现在趋势不变的话，中国房地产市场将不排除会出现过热的现象。

　　中原集团研究中心表示，由于大部分房企对2013年房地产市场整体持乐观态度，今年多家房企制定的销售目标普遍高于去年。同时，各家房企正在为新一轮资金周转而积极融资，扩充融资渠道。在房企准备大干一场、且钱粮充裕的情况下，标杆房企在土地市场继续出手，市场热度难以抑制。

　　土地市场与商品房市场开年的双双火爆已引起不少业内人士的警惕和担忧。“如果未来6-9月房价过快上涨，那么政府或有出台诸如扩大房产税征收范围、更加严格执行限购令等措施的可能。”摩根大通李晶表示。而克尔瑞房地产研究中心预计，今年年中左右，针对房地产市场“过度回暖”可能出台新的调控手段，土地市场在下半年也可能出现政策微调。一旦紧缩政策再次出台，那些重金争夺高价地块的企业很可能受到拖累。

　　业内人士的担忧并不多余，近期各地召开的地方两会上已频频传出针对楼市回暖的警示信号。

　　北京今年率先公布楼市调控目标，要求保持房屋交易量的稳定，交易价格的稳定。北京住建委表示，今年北京将继续坚持房地产调控政策不放松，严格执行住房限购政策；加大保障房建设力度，增加普通商品住房的供应，稳定市场预期；对于一些价格上涨过快的项目或区域，将联合税务部门完善差别化税收政策，增加其交易成本。在北京两会上，北京市市长王安顺更释放出明确信号：“房地产调控决不放手”。1月28日的上海两会上，上海市委书记韩正也明确表示，必须严格落实房地产调控各项政策措施，防止房价反弹。

　　“北京此举具有代表性，一线及少数二线城市或将跟风从紧。”易居房地产研究院副院长杨红旭认为，调控若不升级，则一线城市房价恐将失控。如楼市热度难以抑制，杨红旭认为，春节后至5月将是调控新政出台的敏感时段。(记者 朱楠)

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