调结构成房企主旋律 龙湖销售目标审慎提至460亿

　　中新网3月15日电 2009年上市的龙湖，三年来销售业绩一直稳步发展。今天下午，龙湖管理层在业绩会现场透露，2013年销售目标审慎提升至460亿，较龙湖2012年实际合同销售额401.4亿元，增长15%。公司力求在继续开展地域和产品结构的布局调整的同时，保持业绩的稳步增长。

　　对于许多房地产开发商而言，2012年是一个结构调整年。持续加强的楼市调控使得大陆房地产市场生态急剧发生变化，这也迫使不少开发商从产品结构、区域布局乃至发展策略上进行彻底调整以适应市场的变化。

　　限购的持续令多数开发商持续增加旗下刚需产品的占比，甚至连星河湾、绿城这样以高端物业开发为主的开发企业也不得不寻求妥协。而三四线城市楼市供应过剩的危机也在2012年爆发，这迫使开发商“重回一二线”成为一道风景。商业地产依旧是热门，在不少企业涌入这一领域的同时，有关开发与自持的争论也为市场热议，SOHO中国向大规模自持转型也因此成为年度话题。

　　以上种种都预示着中国房地产行业的环境在发生急剧变化，“房地产进入下半场”的舆论也在2012年兴起，相当数量的房地产开发企业也开始选择主动调整，以适应新时期的环境。从这个意义上，2012或许可以称之为内地开发商调整元年。

　　但由于对迅速变化的市场缺乏长远规划，在调整年中，能够顺利推进结构调整计划，并保持稳健发展步骤的企业并不多见，而龙湖地产则是这少数几家中的佼佼者。

　　3月15日，龙湖地产有限公司今日公布2012年年报，年报披露，2012年公司实现销售额401.3亿元，超额完成年度销售目标，同比增长4.9%。全年共完成销售总建筑面积达4，179，622平方米，同比增长27.2%。

　　龙湖集团董事会主席吴亚军表示：“集团将在2013年继续开展地域和产品结构的布局调整，对于作为战略重要组成部分的商业地产，将稳扎稳打的着力发展。放眼未来，龙湖将在财务稳健的基础上，致力于价值城市、价值区域的渗透，着眼适销产品的创新研发以及团队与文化的坚守、优化，实现集团的长期稳定发展。”

　　适量调整地域与产品结构

　　具体而言，为应对楼市调控的深入及限购政策的持续，龙湖也相应地增大了刚需及首次改善产品所占的比重，这也是其全年销售总建筑面积同比增长27.2%的主要原因，但相比万科、远洋等企业将其刚需产品保持或调整到85%以上的策略，龙湖在该领域调整相对平稳。

　　有舆论分析认为，在限购持续的背景之下，刚需类产品无疑是受影响较少的品种，因此受到很多开发商的青睐。但市场仍存变化，目前在北京、上海等一线城市，首次置业等刚性需求已出现回落的苗头，而换房改善型需求则有可能在未来持续增加。近期房地产交易征收20%差额所得税政策出台之后，在多地出现的二手房交易高峰中，相当部分均属换房改善型需求，这也从侧面反应出这部分市场增长的潜力。

　　考虑到房地产开发的周期性较长，开发商需提前预判并作出准备。

　　此外，过快的产品调整有可能导致企业客户的流失。但龙湖在产品类型调整上的稳健策略使其并未受到冲击。经第三方调研，龙湖地产在行业客户的忠诚度保持着2011年的水准，达76%。而物业服务满意度则高达92%，公司品牌依然获得广泛的客户认可。龙湖地产认为，全面了解市场需要，不断提升产品和服务质量是其在波动市场中保持平稳发展的关键。

　　与其他企业相比，龙湖在产品结构上的调整更多是出于对短期市场需求变化的考虑，并未因此改变企业的一贯开发风格。

　　全国布局初步达成

　　超额达成年度销售目标的同时，龙湖地产也稳步推进其全国市场布局的规划。

　　根据年报披露的信息，龙湖在2012年度一共龙湖2012年全年拿地总计17块，总建筑面积891万平方米，这一数字比2011年增长409万平米。但具体的地块交易信息显示，这些地块的平均溢价水平仅为8.72%，绝大多数地块的成交价格均低于所在城市同质地块的平均水平，且在区位上更靠近城市中心，抗风险能力进一步增强。

　　通过此轮土地储备的扩张，龙湖地产在重点耕耘的北京、上海、杭州、西安、成都均有新的地块补充，并新进入厦门、泉州、绍兴三个经济发达且房地产市场较为健康的城市，基本完成全国布局的规划。目前环渤海、长三角、西部、华南的土地储备分别占龙湖地产土地储备总额的38.6%、19.0%，37.1%及5.3%，布局结构合理均衡。

　　在2012年，中国各个城市的房地产市场发展也开始出现分化，一部分三四线城市楼市投资过度，供应过量的危机逐步显现。而更具发展前景的一二线城市价值也为开发商重新认识。龙湖对发展城市的长期研究和耐心选择也使得其顺利规避这一风险，目前龙湖进入的城市均未出现上述现象，多数依旧表现出强劲的卖方市场特征。

　　此前瑞银曾发布报告称，龙湖地产去年新增土地储备中约47%位于受限购令限制但非一线的城市。该行预计新调控措施对这些非一线但存在限购令的城市新增的负面影响较大。但有业内人士对此不能认同。

　　该人士认为，内地限购城市名单已有一年多时间未有变化，而这些城市市场对限购政策的影响预期也均已消化，龙湖进入该城市是以此为判断前提。而以目前状况而言，限购城市普遍比未限购城市更具活力，发展速度更快，也更有发展前景。

　　商业增持稳步推进

　　作为一项长久战略，龙湖在2012年继续稳步推进增加商业自持面积的计划。得益于新增投资物业逐步开工及开业，龙湖2012年投资物业的评估增值达13.1亿元。

　　与一些房地产开发企业因迅速转向支持商业策略而导致业绩波动不同，龙湖的商业自持计划并未对业绩增长造成负面影响，而且因为规划长久，早期自持的物业租金不断增长，对企业业绩贡献也逐步增长。

　　报告显示，截止二零一二年底，龙湖地产已开业商场面积为547，813平方米(含车位总建筑面积712，908平方米)，整体出租率为98.8%。租金总额人民币5.1亿元，扣除营业税后的租金收入人民币4.8亿元，较去年增长20.2%。其中，天街、星悦荟、家悦荟三大系列品牌金占比分别为83.5%、12.1%和4.4%，租金收入的增长率分别为16.1%、47.7%和43.3%。

　　龙湖集团商业地产部总经理魏健在近期龙湖商业地产10周年发布会上再次表示，“2013年是龙湖商业地产快速扩张的元年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%，不断深化龙湖'增持商业'的发展战略。”

　　而在2012年度，得益于新增投资物业逐步开工及开业，龙湖地产2012年获得的投资物业评估增值为人民币13.1亿元。

　　从融资情况来看，龙湖地产稳健的结构调整步骤也获得了资本市场的认可。2012年龙湖获得的24.3亿港币的境外银团贷款， 成功发行4亿美金7年期美金债，并完成了上市后首次配股30.9亿港币，各项融资成本均低于业内平均水平。报告称，截止2012年底，龙湖地产平均借贷成本仅为年利率6.72%，平均贷款年限则由4.0年提升至4.1年。

[责任编辑： 雍紫薇]