房地产调控阻力来自哪里

　　近期银监会要求大型银行特别关注与经济周期变化密切相关行业、产能过剩行业及五类重点企业的风险暴露，而房地产业处于首位关注，说明此行业的发展进入到一个改革破冰期，如果任由行政体制经营公司，那么改革或调控则会遇到阻力或调控无果的可能。

　　从近年房地产行业的调控来看，其很显然处于一种上有政策、下有对策的尴尬局面。市场轨迹显示的央企地王的不断涌现及政策的不断加码，房地产热依旧不减。研究发现，由于政策多次调控的“组合拳”拳头打在棉花上，且利益经营者的变通与执行不力，每次调控过后人们见到的却是房价疯涨畸高依旧，少数地区甚至陷入“屡高屡调，屡调屡高；越高越调，越调越高”的怪圈。

　　尽管政策不断出台，但房价越控越高，资产泡沫的累积风险可谓日甚。今年以来，国五条等调控房地产新政再次出手，但从目前细则与实施推进来看，地方变通或缓慢迹象仍然明显。难怪新一届领导在谈及改革发展时，表示利益阻力日益深化。那么房地产行业的调控阻力或调控不力的原因何在呢？笔者认为，政府部门参与过重并形成主导下的地产公司营运是其调控难度异常困难的重要因素。

　　我们以房地产相关上市公司来看，就可以明显的发现调控较难。目前全国行业龙头性或区域性龙头公司的股东构成明显看到行政营运的身影，许多重要的地产公司后面都有其行政部门作为坚实的“后盾”，难怪其调控与改革步履维艰，这些大股东本身就形成了利益保护或发展拿地、利益博弈、变通政策的重要支撑。

　　近期，关于房地产是否支柱产业的争论出现，一会儿是，一会儿又不是官员表态，实际上说明这个行业的利益面涉及非常之广。从实际角度来看，国家近年的确是谈及了房地产支柱企业的轨迹。比如早在2003年，国务院下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文”）就提出，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱性产业；2005年5月，《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中指出“房地产业是国民经济支柱性产业”。很显然，作为中国近年经济推动的主要动力源，其并不能否认支柱产业近年明显的事实。

　　研究发现，中国房地产价格的急升，与金融货币刺激及央企大面积经营参与、地方政府土地财政热等密切相关。在2009年之后，中国地产界产生的规模性地王，均来自于具有央企背景的全国龙头性或区域性龙头地产公司，因此中国房地产经营可以说具有浓厚的行政经营色彩。

　　从目前房地产上市公司年报情况来看，实际上负债总额的增加与库存规模继续的现象非常明显。央企背景的龙头公司万科A与保利地产销售收入突破1000亿元，显示地产业近年的景气周期，但从资产负债率、应付账款及其他一些财务指标来看，实际上面临着风险的冲击，难怪某地产公司老总担心地产泡沫崩裂，但由于其央企背景，实际上其担心并无民营公司那么强烈。

　　随着两会的结束，市场在对新一届政府维持经济增长期待的同时，也表示出诸多忧虑。从中国经济发展来看，转变经济增长方式已成为新一届领导的重要议题，而由于粗放式的刺激增长及行政控投企业的经营利益博弈，因此改革调控的阻力与利益触动将非常之难。就目前代表性突出的地产业来讲，其调控的最大阻力因素或是上述行政主导运营的利益难以改变。如果要长期稳定并保持公平竞争的地产业发展，从根本上改革需要勇气与决心。近期银监会要求大型银行特别关注与经济周期变化密切相关行业、产能过剩行业及五类重点企业的风险暴露，而房地产业处于首位关注，说明此行业的发展进入到一个改革破冰期，如果任由行政体制经营公司，那么改革或调控则会遇到阻力或调控无果的可能，而笔者认为最好的调控就是市场化调控，即政府严格划分自身经营的边界，通过税收、信息公开透明、货币政策等让企业通过公平竞争、优胜劣汰来进行经营，其风险与收益让其自担，而非利益保护式或利益行政经营的延续。(肖玉航)

[责任编辑： 雍紫薇]