昆明商业地产供应爆发 写字楼竞争进入白热化

　　在刚刚结束的春季房交会上，商业地产供应呈爆发态势，特别是写字楼供应量更是井喷。参加的昆明房地产商带来了一大批城市综合体项目，超过一半的企业正在或即将推出写字楼项目，一场写字楼“大战”已悄然拉开序幕。

　　写字楼供应量猛增

　　据记者不完全统计，本次房交会上有20余个写字楼项目参展，供应量较往年相比有很大的增长，其范围涉及昆明主城各个城区以及呈贡、富民县。写字楼争打“5A”、“甲级”牌，甚至出现了“5S”的概念。

　　其中，位于主城二环内的有螺蛳湾中心、置地广场、金恒财富广场、中昆广场、融城优郡、人民路壹号广场、奥宸广场、莲花池畔、保利六合、大观文化广场以及金尚国际等项目；北市区有的红郡、盛唐城等；南市区有奥宸·财富广场、润城、红星国际广场、中天融域等，西市区有百大国际城、云锡·金地等，东市区有中豪国际广场、建工新城等，呈贡区的有新都昌广场、实力心城、七彩云南·第壹城等。

　　这些项目的销售价格根据所属区位、地段及交通条件的不同，价格幅度相差较大，主城区的价格每平方米为1万元至1.7万元，而呈贡区的价格最低为7600元。

　　市场面临激烈竞争

　　云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研介绍说，从历史上看，早在1999年世博会时，写字楼就有大量的供应，很长一段时间昆明写字楼市场都处于消化阶段，之后又出现需求量增多供应不足的情况，目前昆明每年写字楼供求量在130万㎡—150万㎡。

　　周大研认为，现在昆明写字楼市场主要特点是供求不平衡，供应量过大。从未入市和市场存量的写字楼产品来看，写字楼产品市场存量较大，长期消化不是问题，但短期将会出现供大于求的情况。出现大供应量主要原因是在于不少地产商对写字楼市场研究不深入、不透彻，还有一些商家盲目的进行开发导致。

　　记者调查发现，在写字楼竞争激烈的状况下，部分开发商为了回笼资金大多会选择销售，只租不售的寥寥无几，竞争异常激烈。个别开发商为了吸引投资者已在楼书上已公布出写字楼投资回报率预算，例如位于西山区的某项目，写字楼总面积约16万㎡，售价为13000-14000元/㎡。其在楼书中明确标出，“回报率第一年为60元/㎡，逐年增长5元/㎡”。

　　写字楼投资需谨慎

　　对于未来写字楼市场如何投资，昆明富邦房地产经纪服务公司卞东晓总经理介绍说，“目前市场上写字楼主要分部在市中心以及北市区，而其他区域尚存在着交通上的劣势，呈贡板块则属于新兴区域，很多楼盘还没有上市，随着轨道交通的开通，未来将有巨大的发展前景。”

　　周大研表示，他也非常看好呈贡区未来发展，“呈贡区属于新兴区域，周边的配套设施虽还不齐全，但是呈贡区的市场前景非常可观的，很有发展潜力，适于中长期投资。”

　　据相关人士介绍，投资写字楼对于区位及地段有很大的要求，是否位于城市的中心区域，是衡量是否具有投资价值的要素之一。但是该区域的政府规划是否对“楼宇经济”利好、附近是否有提供客源的产业基础，周围是否具备企业办公所需的商业配套，都需要加以提前考虑。写字楼还需要根据片区发展来进行定位，并不是5A级发展潜力一定高于3A级，而是根据周边的商业群体以及客户群体去进行准确的定位。

　　从国内各地一、二线城市的房地产市场来看，写字楼市场的表现明显优于住宅市场。各地写字楼销售市场平稳，吸引了不少个人把投资目光投向这里。与高风险、高回报的商铺相比，写字楼利益关系简单，物业价值增长稳健，固定投资回报稳定，而且还会随着一个城市经济的发展而稳步升值，适合长期投资。

　　但对于实力较小的个人投资者，买写字楼应慎重，由于市场供应量增加，写字楼的回报率增幅不大，且资本紧缩的情况下，写字楼价格增幅也较低。因此，无论是买方还是卖方，投资写字楼都应该将眼光放远，短期内获得丰厚利润的可能性不大。选择写字楼投资时，一定要选择商务氛围浓厚的成熟区域，或品质优良且管理优良的物业，这样才能有效地规避风险。(记者吴劲松)

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