房企出海不宜照搬国内经验 如何顺应国外市场？

　　多年狂奔的中国房地产市场似乎到了歇脚的时候，飙涨的房价引发了严厉调控，习惯了高速增长的房地产企业开始向海外寻求保持快速发展的出路。在这个背景下，如何顺应国外市场发挥自身优势，是每个向海外拓展的中国房企必须解决的问题。

　　2012年以来，向海外拓展成为国内众多规模房企共同的选择，这一潮流的背后是国内房企必须面对的发展瓶颈。从目前的情况来判断，楼市调控必然走向常态化，房地产开发企业依靠土地增值获取超额利润的时代已经结束，越来越多的房企利润水平开始下降。优势房企普遍采取扩大销售规模、加快资金周转的方式来保证利润的增长，但国内房企必须面对的现实是刚需数量有限，投资投机需求被调控限制。

　　国内房企在近十年的房地产牛市中练就了规模营销、快速周转、融资拓展、产品设计等方面的优势。向海外拓展的中国房企必须将这些在国内练就的优势在海外变为竞争力。

　　但由于海内外的市场环境不同，一些房企在国内的优势，在国外并不一定能顺利转化为竞争力。例如大型开发商在国内具备的相对融资成本优势，在国外融资环境宽松的环境下，并不能给房企的竞争力加分。而各大房企擅长的营销策略，在不同的文化背景下，也难以像在国内那样做到精准营销。

　　不管是国内还是国外，住房都兼有居住和投资属性，这两种属性不可分割。然而，国内楼市近年来的过快发展使得一些地区的部分住宅产品的投资属性得以突出强化，而居住属性有所削弱。不同的是，在一些住房投资属性并不突出的国外市场，国内开发商若要顺利发展只能更多地依靠产品的居住品质打动当地消费者。

　　无论是在国内坚守还是到国外拓展，回归产品的居住属性都是国内开发商必须经历的转型。当然，我们有理由相信，经过多年的发展历练，国内开发商的住宅产品已经足以为业主提供舒适的居住感受以及完善贴心的物业管理。

　　必须指出的是，中国开发商面对陌生的市场环境，缺乏经验是一种普遍的现象。较早出海的国内房企如万科，聪明地将海外项目主导权交予了国外的合作伙伴。这是因为，那些在海外依靠“单打独斗”的国内房企切不可照搬国内的现成经验。

　　事实上，国外开发商进入中国发展的经验对于那些要走出去的房企来说是有益的。比如，在国内开发商掘金马来西亚之前，马来西亚商人郭鹤年家族旗下的嘉里建设集团是最早进入中国的海外开发商之一。他们经历的一些情况以及应对举措值得借鉴。此外，国内房企在海外开疆拓土所取得的宝贵经验，对我国房地产行业也极具意义，它打开了一扇窗，将给房企带来更多可选择的发展路径。记者 张昊

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