商品房冷清小产权房热销 深圳土改绕不过去的坎

　　在地产调控的大背景下，有中国地产第一展之称的2013中国深圳国际房地产博览会，也不可避免地受到市场的冷落。

　　近日闭幕的这个房博会不仅参展企业和参观人数不及往年，新房成交量也十分惨淡，来自深圳市规划国土委的统计数据显示，房博会举办的5天内，全市新房成交仅为423套。

　　然而，与平稳、冷清的商品房市场反差强烈的是，近一段时期来，深圳“小产权房”却呈现出一幅供需两旺、销售火爆的场面。

　　“小产权房”热销

　　从销售人员在街头散发的小广告以及部分专业网站提供的信息中，记者注意到，深圳的“小产权房”主要集中在原特区外，宝安区的福永、沙井、西乡街道，光明新区的公明、光明街道，龙岗区的南湾街道等都有小产权房在公开销售。据地产界人士估计，目前全市在售的“小产权房”项目可能超过100个。

　　龙岗区的南岭片区是“小产权房”较为密集地区，这里建有“玉岭花园、荔枝花园、黄金花园”等多个“小产权楼盘”。由于租客及购房者众多，社区内不止中介地铺，杂货店、便利店乃至彩票投注点的门口都张贴着房屋出售出租信息。一位地产中介告诉中国青年报记者，新建的小产权房现在每平方米要卖到5000元以上，采光、格局好的要卖到每平方米7000元，并且房子已经所剩无几。他指着不远处一个知名地产商新开发的商品房楼盘说，那里均价已经接近每平方米两万元。

　　在深圳打拼了几年，有了一份稳定的工作且已娶妻成家的张嵩(化名)，去年年底以40多万元的价格在这里买了一套“小产权房”。

　　买房之前，张嵩曾在商品房还是“小产权房”之间犹豫了很久，“小产权房”的价格优势明显，几十万元就可以买到近百平方米的房子，而如果是买同样面积的商品房差不多要200万元，对月收入只有几千元的他来说，后者价格实在太高。

　　当然，对购买“小产权房”的风险，张嵩也十分清楚：由于不能取得房子的所有权，也无法办理继承和抵押，一旦政府以违建的名义拆除或改造，自己可能会竹篮打水一场空，拿不到任何补偿。

　　为此，他曾托朋友找到律师、房产专家甚至政府官员咨询，评估一圈后，张嵩心里渐渐有了底：“与租房相比，这个价格住上15年就够本了，更何况，深圳有这么多的小产权房，就算有风险，那也不是我一个人的。”

　　在律师见证下签署购房合同、全额付款后，张嵩成了一套小产权房的主人。住了一段时间后，张嵩觉得，除了配套、环境较商品房差一点外，小产权房的性价比可谓超高，他对自己当初的决断很满意。

　　据一位中介透露，购买小产权房的，除了张嵩这样的自住客，还有不少投资者，这些投资客往往一次购买多套，短期内赚取租金，长期则等待“小产权房”转正后获取暴利。

　　地产新政推高小产权房行情

　　短短一年内，深圳关外小产权房的价格至少上涨了两成。

　　实际上，自去年5月深圳土地管理制度改革总体方案获批以来，几乎每一次出台与土地有关的政策，都会被外界解读为“小产权房”有望确权转正，因而带来新一轮行情上涨。

　　2012年5月25日，深圳启动以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则的土地管理制度改革，提出探索原农村土地改造确权路径，开展原农村城市化历史遗留违法建筑处理工作，其中“推进原农村土地确权”的字眼引起了外界对于深圳小产权房将分类确权的猜测。

　　“泰源珠宝生态科技创意园”项目，被称为“深圳最大烂尾违章建筑群”。去年7月下旬，有消息称，政府有望借助土地改革的东风让这批违法建筑群得到确权。虽然深圳官方迅速出面澄清该说法系误传，但这一“利好”消息短期内仍极大刺激了小产权房的交易。

　　2013年年初，深圳市政府发布了“优化资源配置促进产业转型升级1+6文件”，规定“原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通”，这一创新政策立刻引起业内热议，尽管可入市流通的土地仅限“工业用地”，但有专家认为，深圳是在释放一种信号，这是在为小产权房未来的确权转正铺路。今后村集体住宅用地也有望进入市场流通。受这则消息鼓励，深圳的小产权房越发炙手可热。

　　违法建筑面积4亿平方米

　　实际上，深圳官方一直不承认存在小产权房，而是将之称为“违法建筑”。因为小产权房是指城镇居民违法占用农村集体所有土地建设的居住建筑，深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换。

　　为此，深圳市常务副市长吕锐锋多次强调，深圳没有“小产权房”，只有原农村集体经济组织建造的不合法、不规范的统建楼，以及一些非法房地产，此类建筑应该看成深圳的历史遗留问题。

　　尽管在名义上已将原村集体土地征为国有，但由于征而未收，大量土地并没有完成相应的补偿返还手续，依然属于村集体及其股份公司所有。据记者了解，在深圳，违建包括几种：一是村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；二是一户一栋上原村民超建和加建的房屋，也称农民房；第三类则是外来开发商购买村里的原村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。

　　目前，深圳市的违法建筑数量惊人。根据官方统计数据，截至2011年年底，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。目前，深圳市原农村集体经济组织共占用约390平方公里土地，约占深圳建设用地的42%，其中仅有95平方公里为合法用地。这意味着，在现行政策规定下，深圳有近300平方公里的土地上有“违法建筑”，因此，这些土地无法进入市场流转。

　　有观察人士指出，对于土地资源严重匮乏的深圳来说，存量如此庞大的违法建筑，已成为制约深圳城市发展的最大障碍。

　　备受小产权问题困扰的深圳，多年来也一直在探索相关的解决办法。2009年，深圳通过《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《处理决定》)，其中对于农村城市化历史遗留违法建筑规定了确认产权、依法拆除或没收、临时使用等处理方式，但确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始登记的条件与程序等具体办法始终未明确。

　　近年来，深圳市曾经多次发起对违法违规建筑的围剿行动，但大都收效甚微，反而引起新一轮违建抢建潮，于是，越来越多的违建房在城市内顽强生长出来。

　　确不确权，是个难题

　　官方数据显示，未来10年，深圳市可供新增建筑用地仅为59平方公里。对于土地资源极为紧张的深圳来说，只利用旧城改造、填海造地等手段进行土地储备，不仅耗资巨大，且释放土地有限，如何处理近300平方公里土地上的违法建筑，已经成为当地政府急需突破的难题。

　　2012年5月，深圳启动了新一轮土地改革，处理小产权房问题被一些专家视为此次土地改革成功与否的重要考量。如果不处理好占据深圳总建筑面积几乎一半的小产权房，深圳土地改革也就失去了意义和可操作的空间。

　　深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾对媒体表示，小产权房确权不能有效实施的话，深圳土地改革就会出现一个巨大漏洞，效果就会大打折扣。只有把这块突破了，才谈得上土地二次更新和招拍挂改革，并延续到土地资本化等改革措施上。

　　然而，在深圳市综合开发研究院宏观经济研究中心主任刘宪法看来，此次《深圳市土地管理制度改革总体方案》是一个很抽象、笼统的方案，没有什么操作性。国土资源部相关官员也明确表示，此次深圳土地改革未涉及历史违建的处理。

　　其实，在业界一直存有对违法建筑通过“补手续、补地价”的方式予以确权转正的呼声。知名地产评论人半求就曾表示，小产权房现在积累的问题、风险已经不属于任何个人、家庭，而属于整个城市、全体市民。越早解决越有利、越晚越不利。而且，解决小产权房、农民房建设混乱的唯一途径是：允许入市，让大资金收购改造，除此之外，没有其他途径。

　　在深圳都会城市研究院院长高海燕看来，小产权房的违法事实非常清晰，但由于规模巨大，已经不能简单用违不违法来界定。由于政府管理失控造成了违建规模化的存在，既增加了执法难度，客观上又导致了法不责众的社会心理，这使深圳违建问题变得极为棘手。“深圳小产权房的出路只有一个，就是全面承认，这需要极大的改革勇气”。

　　一位在政府机构主管集体经济多年的深圳官员告诉记者，如果对小产权房进行确权，势必对房地产市场造成巨大影响，也会对尚未开发的集体土地传达错误的信号，引发新一论违法建筑的抢建潮，这或许也是政府对小产权房确权一事迟迟难下决心的原因之一。

　　深圳综合开发研究院一位专家对记者分析说，政府实施此轮土改一个真正的意图是，收回数十万栋违法建筑下的近300平方公里的土地，这些违建如果一旦确权转正，政府从村集体或村民手里收地的愿望将变得更加难以实现。

　　种种迹象表明，深圳小产权房的难题在短期内难以取得较大突破，无论是清理，还是确权，都存在相当的操作难度，违建，困扰深圳的这个历史遗留问题的处理似乎正在陷入死局。

　　采访中，一位深圳原住民对记者说，自己的房子能不能确权，他根本不关心，因为只要房子不被拆，他的租金收入就源源不断。

　　本报深圳5月15日电

[责任编辑： 雍紫薇]