雅戈尔割肉退“地王” 房企正经历“大浪淘沙”

　　雅戈尔日前发布公告称，将依法解除其在杭州城西申花板块的两宗“地王”，为此提损4.8亿元合同定金。昔日风光无限的“地王”黯然退场。雅戈尔“割肉”退地是策略选择还是形势所迫？这一标志性事件有何启示？

　　雅戈尔退地损失4.8亿元

　　在风传了半年多之后，雅戈尔退地风波最终坐实。雅戈尔于20日发布公告称，将终止杭州申花地块的开发，按照规定，雅戈尔已缴付土地款中作为履行合同的4.842亿元将不予返还。对此，雅戈尔拟计提4.842亿元资产减值准备。

　　回顾这几年的楼市，退地事件并不少见，但涉事企业、资金规模普遍较小，此次雅戈尔退地可算是历次“退地”事件中企业损失金额最大的一次。

　　据杭州市国土资源局介绍，雅戈尔退出的两块地分别是杭政储出(2010)53、56号地块。这两块地是2010年杭州市的“地王”项目之一。当年11月30日，雅戈尔分别以12.56亿元和11.65亿元的价格拿下这两块地，平均楼面地价接近每平方米18000元，打破之前这一板块宅地楼面地价记录。

　　“雅戈尔退地是一种断臂自救行为。”快房网首席评论员程伟明说，雅戈尔拿地正是市场最疯狂的时候，但紧接着就是楼市调控，这几年这一板块地价并没上涨。他表示，以地价占30%－40%推算，该地块楼盘开发后，销售价至少在每平方米4万元左右才能有利可图。

　　然而现实的情况是，自楼市调控以来，这一板块房价不涨反跌，2012年初，最低售价一度跌破每平方米1.6万元。作为“地王”的雅戈尔地块，陷入了“面粉贵过面包”的尴尬。据相关统计，今年6月份，申花板块毛坯房成交均价基本在每平方米23000－24000元之间。“雅戈尔申花地块楼面价高达每平方米1.8万元，这样的项目只能走高端路线。”程伟明说，但是市场严苛，高端路线的产品并不好卖。

　　杭州市国土资源局表示，因雅戈尔公司未履行土地出让合同约定，根据相关规定以及土地出让合同约定，报经市政府同意，将依法依约解除相关合同，目前正与雅戈尔公司办理相关手续。

　　退地缘于资金问题？

　　雅戈尔在公告中称，2011年1月以来，房地产市场的政策环境、市场形势和供需关系发生了较大变化。综合权衡后，公司决定终止开发申花地块。同时表示，公司地产业务发展顺利，预计房产板块2013年度将结转营业收入80亿元以上，同比增长53%以上，不过扣除本次计提资产减值准备后，预计房产板块全年净利润比去年略有下降。

　　“雅戈尔退地是个案，但难逃调控大背景的影响。”程伟明说，自2011年初以来，楼市调控持续了两年多，这期间尽管有部分一线城市房价曲折上涨，但整个房地产行业进入稳定发展阶段，一些中小房企陷入资金困境。

　　有分析指出，雅戈尔退地是一种理性的决策。如果不退地，可能亏的就不止4.8亿元。程伟明认为，雅戈尔退地的最重要原因是资金问题；其次是雅戈尔对后市预期相对不乐观，认为继续开发会亏更多。

　　房企正经历“大浪淘沙”？

　　业内人士表示，随着楼市调控深入，房地产市场整体转入平稳发展阶段，尽管不时有“地王”出现，但一些中小房企遭遇融资、开发困境。中国指数研究院杭州分院研究总监高院生说，调控以来，房地产企业分化加剧，具有专业性、定位准确的企业才能在严苛的市场环境中生存下来。

　　雅戈尔最终走到退地这一步，显示在持续调控下房企正经历“大浪淘沙”。房地产业内人士丁建刚认为，退地是房企的无奈之举，因为要付出20%的首付款，而且退地对房企的声誉也有很大影响，消费者会对房企失去信心，银行等资金提供方也会更加慎重。

　　程伟明认为，随着调控深入，房企的品牌价值、专业性更为重要。雅戈尔高调进入杭州市场后，项目开发不顺利，除了市场环境发生改变外，雅戈尔没有树立起良好的品牌形象也是很重要的原因。

　　最近十几年来，房地产行业就像一个闪闪发光的“金矿”，吸引着众多企业前来掘金。很多企业只要拿到一块地就能赚钱，忽略了品牌塑造和专业化建设。一旦市场环境发生改变，这些企业便难以适应，处境越来越困难；而一些布局全国、专注房产、融资通畅的房企则逆势增长。

　　业内人士表示，雅戈尔退地虽然只是房地产市场的个案，但是如果联系到正在发酵的“钱荒”，则可以预见未来房企融资很可能渠道收窄、难度增加，房企分化还将加剧，如何在“大浪淘沙”中生存下来并谋求发展或将是很多房企亟须面对的问题。(记者 王政、裘立华)

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