京“非住宅”成监管新目标 商改住面临资金链大考

　　8月1日起，商业、办公项目未盖到7层不能预售，业内分析——

　　商改住面临资金链大考

　　继北京预售资金监管加强后，“非住宅”也成为预售监管的新目标。根据新规，自今年8月1日起，商业、办公等非住宅项目及套均建筑面积大于140平方米的住宅项目，如果没有盖到7层及以上将不能取得预售许可证，也就是不能开卖。

　　6月14日，北京市住建委下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题》要求，从2013年8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度必须达到一定条件。其中，地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。各区县房管部门要严格按照勘查现场，对未达到施工进度要求的，将不予办理预售许可。

　　解释 老项目仍执行原规定

　　对此，北京市住建委给出的官方解释是，此举是为了贯彻落实今年3月本市出台有关房地产市场调控工作的通知，进一步完善商品房预售制度，规范预售行为，保护购房人的利益。

　　“考虑到住房市场供不应求的现状，此次新政提出了差别化提高预售门槛。”市住建委相关负责人表示，一方面，对于满足刚性需求的普通商品住房楼栋，仍保持原标准，暂不提高预售门槛，保证市场的有效供应。另一方面，新规主要针对8月1日后新签订土地出让合同的新项目，此前的老项目仍执行原规定，以尽可能减少政策调整对已拿地企业的工程进度、资金安排等方面的影响，不会对市场供应造成影响。

　　分析 商住楼盘受影响更大

　　亚豪机构市场总监郭毅预计，新规出台后，主要冲击的是定位不高的大户型产品和商住产品，对市场上其他的产品类型影响不大。

　　“大户型住宅和商业、办公项目，受新政影响的程度是不一样的。”一位大型房企北京负责人就表示，他们也有写字楼项目，并不是挖个坑就开卖。“普通住宅楼盘挖个坑就卖的情况比较多，开发商进行写字楼开发，一般都具有相当的资金实力，并不普遍存在挖个坑就卖的情况。而且，优质的写字楼并不愁卖。”据他透露，目前，他们正在热推的写字楼项目虽然还未正式开盘，但“已经被意向客户预定的差不多了”。

　　亚豪机构市场总监郭毅也认为，受预售管理新政影响较大的产品有两类，一是商改住项目，另一是刚需盘集中区域里的大户型中高端改善型产品，这两类产品均对销售速度有一定要求。影响不大的一是商业办公类型产品，二是城市核心区的大户型公寓豪宅。由于新规针对的是8月1日后拿地的项目，因此影响不会在当前显现。

　　趋势 封顶后出售大势所趋

　　不过，上述大型房企的北京负责人坦言，新规确实提高了预售门槛。

　　“现在有不少楼盘挖个坑、做个地下结构，就开始对外卖房子了，虽然也有个投资到25%的门槛，但实际上这个门槛并不高，很容易达到，有的开发商甚至会直接到银行开个投资到25%的证明。这位大型房企的北京负责人表示，预售新规要求的工程节点比以前提高了，这将对开发商的资金量提出更高要求。按照新规，7层以下要先达到主体封顶，建设投资至少要达到60%以上。”该人士说。

　　据了解，目前，北京市预售商品房的规定是，已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，同时预售商品房投入的开发建设资金达到总投资的25%以上。

　　而商品房预售制度的存留问题，一直是房地产界热议的焦点。易居房地产研究院副院长杨红旭表示：“其实上海2000年就规定多层住宅预售须封顶，2010年规定高层预售也须封顶。国家的规定是，投入资金达工程总投资的25％以上，才能取得预售证，可以说京沪高于国标。而很多地区挖坑或出土就可预售，封顶后出售是大势所趋。”杨红旭解释，“25%以上”是1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》中的规定，正是此法，确立了商品房预售制度。而那时是福利分房，近20年过去了，环境巨变，应提高预售标准，保障业主权益。

　　本报记者 陈静思

[责任编辑： 雍紫薇]