土地市场供需两旺 龙头房企重回一线

　　伴随着房地产销售市场的回暖，土地市场强势升温，大型房企重回一线积极拿地，在供需两旺的态势下，截至目前，北京土地收入已经突破1100亿元。早在今年8月份，土地收入已经突破千亿，这是历史上最早突破千亿土地收入的年份。业内预计，全年的土地收入或将达到1400亿。

　　高价地频出

　　9月4日，“北京农展馆北路8号地”剔除配建医院后以7.3万元/平方米的楼板价横扫地市，成为全国新的“单价地王”。该地块为“限地价、竞配建”方式，最终被融创以21亿元获得，剔除掉27.8万平方米的医院配建面积，其楼面价高达7.31万/平方米。

　　8月27日，房山区的三宗地块吸引来包括五矿置业、北京城建、中铁建、华远地产、万科、金地等企业前来竞争。最终，几宗地块成交时的溢价率均接近50%。按照正常的估算办法，几块地的楼面地价均在1.2万左右，但因为这三宗地块均配建了大量的不可销售面积，这也使得几宗地块实际的楼面地价都将在1.6万元以上。

　　这只是最近出让的部分高价地，今年以来，夏家胡同地块、孙河地块、亦庄地块，甚至通州台湖地块等均高价成交。

　　根据统计，从住宅类土地成交楼面均价看，2013年的住宅类土地成交楼面均价达到了9365元每平米，环比上一年度上涨幅度达到了44.3%。在北京相对较热的房山区域，从土地价格来看，最近出让的几宗住宅地块的楼面地价除了创造历史新高以外，环比去年楼面均价的上涨幅度则达到了60.3%。

　　前8月土地收入即破千亿

　　土地价格的上涨自然拉动了土地收入的增加。中原地产市场研究部的统计数据显示，截至9月10日，北京土地市场今年出让金总收入已经突破1104.27亿元。综合以往数据，北京土地成交历史上总共有三次突破千亿的年度，分别为2010年、2011年和2013年。不同于前两年，事实上今年早在8月份时已经突破千亿，也是历史上最早突破千亿土地出让金的年份。北京中原地产市场总监张大伟预计，今年土地市场总成交预计可能达到1400亿元。

　　今年土地供应量的大幅提高是土地收入增加的重要原因。今年以来，北京市国土局已经先后公布了两批商品住宅和商服用地的拟供应地块。其中今年5月公布的第一批商品住宅、商服、工矿仓储用地的拟供应地块，土地面积约2032公顷，约占全市年度几个类型供地计划供应量的92%以上。而截至8月上旬，第一批拟供应的商品住宅用地已完成计划69%、商服用地已完成59%。近期公布第二批拟供应的25宗地块，包含土地面积约414公顷。其中，商品住宅地块13宗，约276公顷，主要分布在朝阳区、顺义区、大兴区、怀柔区、密云县、延庆县、石景山区等区县。此外，还有商服地块12宗，约138公顷。两批拟供应的商品住宅地块加在一起，总土地面积达到了1095公顷，超出今年850公顷的商品房供地计划。同时，第一批和第二批商服地块相加，总面积也达到446公顷，超出全年计划。

　　龙头房企重回一线

　　房企重回一线、积极拿地也是土地收入增加的因素之一，据链家地产市场研究部统计，2013年，恒大首次进京，在京连拿两块限价房土地，融创2013年在京拿地支出为62.2亿元，已经达到去年全年的两倍。万科截至目前在京的拿地支出为55.7亿元，超过去年全年的41.3%。金地集团2013年在京已经拿到三宗地块，金额合计52.3亿元，而去年同期在北京市场只有一宗地块入手，金额为5.6亿元。

　　对此，链家地产张旭认为，龙头房企在2013年销售向好的过程中，受益较大，销售额都出现了30%-50%之间的同比增长，资金实力大大加强。目前土地市场虽然出现上涨，但是整体市场依然比较温和，并未出现暴涨现象。不论从房企自身的资金状况还是土地市场的交易情况来看，目前依然是比较合适的拿地窗口期。另外，从2012年以来的市场表现看，北京等一线城市需求强劲，并且这种需求主要是本地人口的自住型合理需求，长期来看比较稳定，新房项目的去化难度低，只要是产品结构合理，配套完善，价格贴近市场，销售前景十分乐观。同时，目前房地产政策基调稳定，房价上涨较为温和，一线城市的地产项目毛利率有望回升，也是吸引房企在京积极抢地的重要原因。