终结房地产中介市场乱象需靠立法规制

　　□　漫画/高岳

　　10月9日，一起房地产中介与购房人之间的纠纷案在北京市房山区人民法院开庭审理，双方就购房人是否违约以及房地产中介是否存在欺诈对簿公堂。

　　该案中，房地产中介对于房源信息缺乏了解、卖方委托多家房地产中介交易之乱等问题暴露无疑。这起案件也仅是近年来房地产中介交易纠纷的一个缩影。房地产中介和客户之间的矛盾纠纷由来已久，由于房地产中介在满足人们房屋买卖、租住需求方面的特殊作用，如何规范这一市场成为热点。

　　房屋中介行业乱象丛生

　　近年来，我国流动人口不断增加。以北京市为例，2012年，北京市暂住人口已经达到784.2万人。大量的外来人口、住房限购政策和高房价促使二手房买卖、出租交易数量增多，也催生了房屋中介机构发展，其数量如雨后春笋般增加。

　　在实际操作中，房地产中介与房屋买卖、租住双方之间的纠纷频繁发生，对簿公堂的案例并不少见。今年6月，北京市通州区发生了一房多卖而房主下落不明，购房者将房地产中介告上法庭的事件。此外，房地产中介违规操作事件也频频发生。今年8月，在上海出现了某房地产中介伪造人民法院民事调解书，将房屋买卖双方的交易行为当作“离婚夫妇”分割财产的犯罪事件。而上海松江区某房地产中介为了交易，竟提出与客户假结婚，结婚不成又擅自修改合同。《法制日报》记者从上海廖得律师事务所获知，近年来该所代理的民事诉讼中类似中介原因引起的房屋买卖、租赁合同纠纷诉讼案件有不断增长的趋势，数量不少且案情复杂。

　　据北京市消费者协会公布的数据显示，2013年上半年，该协会共接到房屋中介投诉158件，其中排在前三位的分别是：营销合同问题55件、虚假宣传42件、交易价格29件。

　　房屋中介法律监管缺位

　　针对房地产中介市场的种种乱象，中央和各地已经采取了相关的整治措施。今年7月，住房和城乡建设部、国家工商管理总局联合发布了《关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》，严肃查处房地产中介机构和经纪人员发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者等违法违规行为。北京市也于两个多月前由多个部门联合发布通知，规定北京出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，单个房间不得超过两人，力求改善群租现象。

　　虽然这些规定在整治房地产中介市场上有一定约束作用，但在性质上仍属于部门规章、地方政府规章或其他规范性文件，效力位于法律、行政法规、地方性法规级别之后。距离相关政策出台已有两个多月，据记者实地了解，房地产中介违规操作仍然存在，消费者在房屋交易和使用过程中仍处于弱势地位。

　　北京市昌平区天通苑是北京外来人口较为集中的地区之一，在此处工作的马先生对记者说：“今年北京出台了禁止群租的通知，但我在9月初换房子的时候，还是能看到房屋被打成多个隔断分别出租的现象，出租地下室更是普遍现象。以我现在租住的房子为例，最小的隔间面积小于规定的5平方米。”

　　上海廖得律师事务所主任廖佩娟表示，房地产中介行业乱象丛生，很大程度上是由于利益驱动，在房地产市场暗流涌动的今天，房屋中介机构在市场的浪潮中寻求利益最大化。除了中介机构为寻求利益不惜违规操作外，相关法律和制度的缺失、监管不到位也使一些无良中介有机可乘。我国现行法律法规对于房屋中介管理等方面的规定相对比较欠缺，其中较新出台的只有2011年实施的《房地产经济管理办法》、2010年实施的《商品房租赁管理办法》中的部分条款。

　　其中，《房地产经纪管理办法》第二十八条第一款对“建设(房地产)主管部门、价格主管部门”的职责和监管方式进行了规定，但对各部门的分工和监管范围并没有明确界定。在实际操作中，涉及房屋中介引起的纠纷可以向房屋所在地的建设管理委员会或房地局投诉，对于房屋中介收费的标准由物价局监管，而房屋中介的相关资质及经营等则由工商局监督。多方监管、职责不明，容易导致实践中部门之间相互推诿，消费者权益难以保障。

　　房屋中介市场亟待整顿

　　房产中介之间争抢客源、电话骚扰、擅自改造房子结构、一屋多租、一房二卖、霸王条款、欺诈消费者……房地产中介的违法、违规操作屡见不鲜。房地产中介机构该由谁来监管？相关法律法规的缺失和空白如何填补？消费者的权益如何保障？

　　针对记者的这些疑问，廖佩娟指出，从法律的角度来说，对这一行业进行规范确实需要法律法规的明确规定才能法制化。目前在我国，合同法及相关司法解释、相关的行政法规、刑法中对于房屋中介机构的权利、义务、责任作了一定程度的规定，但对于因房屋中介原因造成的合同纠纷及相关损失如何承担等问题尚未涉及，这些问题都需要从立法的角度进行完善。法律应明确房屋中介的义务和责任，统一规范房屋中介行业，确保执法能顺利进行。

　　对于消费者如何在房地产中介行业不规范的情况下保护自己的权益，廖佩娟提出了几点建议：与中介签订合同之前首先应充分了解中介机构的相关资质、营业执照等等，选择正规的房屋中介；其次，进行较为完备的市场调查，多方对比，减少价格水分；再次，在签订合同时仔细阅读条款，对有异议的细节性问题应详尽了解清楚并形成书面文字；最后，消费者需特别注意中介在交易中的举动，在没有弄清房屋真实情况和中介机构底细前不要随意签订意向或者交付定金。　□本报记者席锋宇□本报实习生白秀蕾