香港冷内地热 15个城市房价年度调控任务难完成

　　9月70大中城市房价变动公布 内地四大城市同比涨幅首破20% 香港多个豪宅降价逾20%

　　昨日，国家统计局发布2013年9月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。北上广深四大城市首次同比上涨幅度均超过20%，而新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，这些城市完成年度调控任务已基本无望。

　　同样是税收加码或者贷款利率上浮，中国香港地区和美国的楼市却已出现了不同程度的冷却。中国香港地区多个豪宅降价逾20%甩卖，而回暖中的美国楼价涨幅也被拖缓。

　　专家表示，内地楼市承载的功能过重，且土地短缺导致供需一直失衡，而在调控措施上，境外对于房地产的政策更为对症下药，内地政策还需要加强对于购房需求的甄别，以防误伤刚需，导致调控效果不佳。

　　文/表 记者潘彧

　　中国内地楼市：

　　一线城市首次同比涨幅均超20%

　　昨日，国家统计局发布2013年9月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个，环比最高涨幅为1.9%。而与去年同月相比，上涨的城市有69个，仅有温州一市房价下跌，而同比价格变动中，城市最高涨幅为北京，涨幅为20.6%。

　　更引人注目的是，北上广深四大城市首次同比上涨幅度均超过20%，而新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。

　　CRIC研究中心分析师房玲表示，今年以来各地房价持续上涨，全年房价控制目标纷纷告急，“从9月份数据来看，在我们监测的重点城市中，近70%的城市9月房价同比增幅超过当地过去三年的人均可支配收入(扣除通货膨胀因素)增幅的平均值，其中一线城市与目标的差距之大尤为显著。”

　　对于最新房价数据，中原地产市场研究部总监张大伟直言，目前涨幅依然集中一二线城市，涨幅惊人，而从全国楼市看，市场已经分化，“整体来看，因为国五条力度较弱，大部分城市市场依然延续之前的市场走势，国五条各地落地的执行细则力度过小，淡化了之前市场对政策的担忧。”

　　中国香港地区楼市：

　　高额税收一出 豪宅八折甩

　　去年10月，中国香港地区推出对炒楼客及非香港永久居民及公司买家额外征收的高额买家印花税，后又再次加税。一定时日的胶着后，港豪宅楼价已作出降价反应。近期，香港老牌地产商会德丰及新世界发展旗下位于尖沙咀柯士甸站的新盘上周开盘，提供最高达20.5%的折扣优惠。

　　而新鸿基地产香港豪宅“天玺”同样削价卖楼，近日尾盘推出，降价幅度最大达30%比二手房价更低一成，更推出高额印花税补贴，完成交易后，可获七成税额回赠。

　　中原地产专港办经理梁慧文也坦言，现在香港的内地买楼客数量已经降至冰点。据其介绍，香港的二手楼市虽然价格未见大幅下降，但成交量比调控前低了60%。而一手楼盘普通的刚需盘也已经全面止涨。

　　此前，瑞银估计今年香港楼价将跌5%~10%，但目前豪宅市场价格调整较预期更快，至明年底，豪宅价格将跌25%~30%。

　　楼价下跌的另一主要原因是美国10年期债息率目前为2.7%，预期在明年底升至4%；但中国香港地区投资租金回报率偏低，仅为约2.8%，预计美国10年期债息大升会令住宅楼价大幅下跌。

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　　美国楼市：

　　贷款利率上升拖慢楼价上涨

　　美国贷款利率上升也影响到了回暖中的美国本土楼市。全美不动产协会(NAR)本周一公布，美国9月成屋销售减少1.9%，年率为529万户。同时，9月房价中值较上年同期上升11.7%至19.92万美元。虽然这是连续第10个月出现两位数的增长，但却是4月以来最小增幅。

　　房屋销售速度也较夏季放慢。9月房屋在市场上的待售时间中值为50天，长于8月的43天，首次购房者占总交易量的28%，远低于经济学家和业内人士人为比较理想的40%~45%。

　　数据显示，因市场预期美联储今年将开始缩减购债，从5月以来，利率大幅上升，其中30年期固定抵押贷款利率飙升近1个百分点，抵押利率上升损及消费者的购房承受能力，据NAR衡量指标显示，9月承受能力触及五年低点。

　　多地差别化

　　调控措施再现

　　深圳

　　推出深八条等，从二套首付以及利率方面对房地产市场施加影响

　　北京、杭州

　　在强调加大土地供应的同时，暂停出让多宗优质地方，防止地王的出现打乱市场的稳定预期和需求的合理释放。

　　专家解读：

　　多重作用导致

　　内地房产供不应求

　　为何同样面临高额税收和贷款利率上升，内地房价却能“一枝独秀”？

　　方圆地产首席分析师邓浩志认为，“每年一线城市流入人口50万左右，基本就会有15万~20万套的新增住宅需求，加上本地改善型需求，于是每年的实际需求会在20万套以上，而大城市一年住宅新增供应只有10万~15万套左右，所以有供不应求的状况。同时，由于缺乏投资渠道，大量资金选择了风险较低的楼市。”

　　同时，邓浩志表示，“由于国情原因，美国实际可流转的土地中，人均面积等多项指标都远比中国内地高。”

　　而上海易居房地产研究院研究员严跃进则认为，内地房价的生成机制更为复杂，房价上涨的最大基石是高额的土地出让金成本。同时，税费制度的效果，很难在短时期中传导到房价抑制的过程之中。由于对购房需求的甄别效果较差，相应的财税政策非但不能完全解决房价问题，反而容易误伤刚需等群体。