房地产调控的市场之路还有多远？

　　■沐 籽

　　“保障的归保障、市场的归市场”，短短的十二个字奠定了房地产市场发展的基本思路，然而，这一方案执行起来却并不那么容易。

　　房地产的保障功能需要市场的支持，而市场的调控依旧难以摆脱行政色彩。在用经济手段调节市场这条路被“趟”出来之前，短期的行政调控政策还能坚持多久？

　　11月以来，继“北上广深”等一线城市出台房地产调控政策之后，武汉、南昌、沈阳等二线城市也加紧拉开了楼市调控的序幕。截至目前，已有17个城市出台了地方版楼市调控政策。综合这些政策来看，依旧是行政手段为主，即便是经济手段，也是由行政主导。

　　首先，多个城市提出二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成左右，利率不变。按照一般规律，首付比例、贷款利率这些操作细节，应由银行根据风险、可支配贷款自行决定。然而回顾历次调控政策便可发现，无论是首套房、二套房的首付比例贷款利率的确定、还是三套房放贷与否的判断，都是由相关部委下发的决定。

　　其次，加大中小套型土地供应与商品房供应也是地方版调控的主要思路。从表面来看，增加供给可以有效缓解需求旺盛的局面，然而，本应由市场自发调节的“供需矛盾”，却需要相关部门多次在调控文件中明确——中小套型不得少于70%。

　　从近三年的调控效果来看，以“限”为主行政色彩浓郁的调控手段调节市场的作用逐渐下降。

　　提高非本市户籍人购房门槛、控制高端预售许可证及高端楼盘的成交、收紧单身限购措施或禁止未成年人买房等调控政策也是地方版调政策的主要手段。

　　显然，用经济手段调控房地产市场的思路虽已明确，但这条路，并不那么好走。