楼市观察：市场严重分化 调控惊人一致

　　处在年末要交调控答卷的敏感时刻，地方政府都纷纷摆正姿态，为短期内遏制房价过快上涨“救火”，从这个意义上来说，这一轮调控的大体意图接近，政策在条款上产生如此互相“借鉴”的效果也就不足为奇了。

　　11月，全国70个大中城市房价环比涨幅有所收窄，但同比上涨的城市仍有69个。从全国楼市看，市场已经严重分化、冷热不均，即一、二线城市持续快速上涨，三、四线城市平稳甚至冷清。也就是说，楼市俨然已经分化成为两大阵营，一二线和三四线城市，分属冰火两重天。再看近日出台的“N条”，伴随着一线城市调控新政出台，二线城市纷纷跟进，各地的调控手段惊人一致：限购、提高非户籍人口购房门槛、提高二套房首付比例。

　　各地状况不同，调控如何能如此相似？业内人士认为，这些调控措施将在一定程度上增加购房成本并延缓部分置业需求，进而对市场预期产生影响。处在年末要交调控答卷的敏感时刻，地方政府都纷纷摆正姿态，为短期内遏制房价过快上涨“救火”，从这个意义上来说，这一轮调控的大体意图接近，政策在条款上产生如此互相“借鉴”的效果也就不足为奇了。

　　全国的楼市调控政策能否整齐划一？对此，万达集团董事长王健林日前表示，“调控最大的问题就是一个地方发烧，全部都吃一样的药”。他提出，比方说北上广深杭，这些城市应该用一种方法，那就是要持续调整、限购、限贷，这是不能放松的，否则房价会飙升。那么其他的可以说，“我觉得可以完全放弃调控”。很多城市现在不是房价涨的问题，而是房地产风险的问题，特别是像一些西部、中西部的三、四线城市，房地产市场已经远远供大于求。事实上，此前，王健林就曾经公开表示，“按照目前的中国房地产市场现状，我个人判断，除了个别热点城市以外，其他城市在两年后就没有调控的必要了。”现有的土地供应量和存量房，已经导致了很多地方的项目都卖不动；再加上这两年地方债务持续增长的情况下，地方政府主要靠卖地来还债。这种情况下，土地和房地产供应进一步被放大，，这两个因素导致了市场供过于求。不过，他也同意，对于一线城市的房价调控要“坚持限购不放松”。

　　调控与否，说到底还是要直面房价的。明年的房价如何？看涨的声音还是占据了大多数。尽管年底这一轮调控收紧之后，楼市价格和成交量都有所收缩，不过，有观点认为，调控政策的周期也就是4-6个月，届时，局面会产生新的变化。同策咨询研究部总监张宏伟认为，品牌房企的布局策略一般是中长期性的，不是短期性的，不会因为短期内地方政府的“阶段性”的收紧措施而改变。

　　抛开地方性的调控政策不谈，一直被视为长效机制的房产税，是否能解决调控的问题？房地产税核心问题是两个方面，一是增加投资、投机者的持有成本；二是为地方财政寻找到一个广泛的、持续的财源，使其不再依赖土地财政，而后一个才是主要目的。

　　许蕾