北京自住型商品房供应提速 商业配套成盈利点

　　在总量有限的土地供应格局下，房企为了在僧多粥少的竞争中拿地成功，纷纷竞报盈利微薄的自住型商品房面积。在自住型商品住房盈利空间缩小之下，商业和公建将成部分地块收益来源。

　　自住房供应提速

　　去年下半年，北京推出自住型商品住房政策，这种比同区域商品房价低至少三成的住房类型受到极大关注，已公开销售的项目也申请火爆。去年北京供应了两万多套自住房用地，今年还将供应5万套。

　　中原地产研究部统计数据显示：截至20日海淀上庄项目地块挂牌，从2013年北京推出第一块自住房地块开始，入市及预期入市自住房地块已经达到了33个项目。这33个项目涵盖北京（朝阳、海淀、通州、昌平、顺义、丰台、房山、大兴、门头沟、密云、平谷）11个区域，其中朝阳区最多，达到了8个项目。海淀区合计2个项目。顺义区合计达到了6个项目。累计33地块可供应自住房项目达到了4.4万套。预计这些项目大部分都可以在2014年入市。也就是在2014年北京将能成交200万以上的自住房达到4万套左右。

　　按照北京2013年成交普通商品房合计8万套计算，4万套自住房将达到市场成交的50%，这种短期入市冲击下，北京楼市在2014年将出现明显的供应增加，特别是中低端供应缺口将明显缓解。

　　链家地产市场研究部张旭表示，在未来的土地供应中，配建自住型商品住房的土地所占份额会越来越大，对房企的成本管控能力和周转速度的要求更高。预计管理能力欠佳的中小房企在土地市场上将会处于更加劣势的地位。而对于有能力争取市场份额的大房企来讲，也不得不承受利润率下降的压力。

　　商业配套成盈利点

　　随着自住房供应渐成市场主流，如何在楼面价高企之下实现盈利也成为各家自住型商品房开发企业关注的问题。

　　“一家自住型商品房项目已经与我们沟通，就项目商业部门的定位以及规划进行前期协商。”北京一家知名商业地产服务机构负责人向记者透露。

　　据悉，从目前已经出让的自住型商品房项目来看，商业配套已经成为普遍存在问题，以恒大御景湾为例，项目虽然紧邻东五环，然而周边配套建设仍亟待完善。项目周边除北京富鹏混凝土有限公司、北京庄子工贸有限公司等企业外，没有其他住宅项目。项目东南方向的“富力又一城”是距离御景湾项目最近的成熟商品房小区。

　　一位商业地产机构负责人表示：“自住型商品房除了较为便宜的价格外，如何保障入住之后的出行、就医、子女入学的生活便利更为重要。这些问题既是挑战又是机遇，随着后续业主入住，将会带来巨大的生活配套需求，因此，自住型商品房商业潜力将非常大，盈利空间也可期。”

　　“过去房企习惯依赖于高暴利而谋求生存空间，但现在自住型商品住房盈利空间小，但却以配建方式结合住宅等多功能地块打包出让，这将倒逼房企转变经营策略。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

　　公建将成部分地块收益来源

　　我爱我家市场部相关人士表示，由于限价和限购的政策，2013年，很多商品住宅在取得销售许可证的过程中挣扎，商住项目大行其道，连连创下“日光”的战绩，成为了不少房企回款的利器。业内人士预测，2014年，商住类项目仍将是市场的主角。除了持续的限购、限价的调控政策外，2013年拍出的不少地块，主要的收益空间全部在商业和公建部分上。

　　去年9月，中国铁建以18.1亿元竞得的海淀区环保科技园地块，楼面价最终为18562元/平方米，而该地块未来住宅部分的限售价格为19000元/平方米，楼面价与未来的限售价格基本持平。中国铁建的回应称，该地块30%为公建部分，不在限价范围内，可通过这部分产品的开发来实现地块整体的盈利。

　　创下了今年总价地王的门头沟新城MC16-073限价商品住房地块，被住总、融创和骏洋联合体最终以58.66亿元的总价收入囊中，楼面价约为1.69万元/平方米，而该地块上的住宅部分除7500平方米的限价商品房外，将全部建设自住型商品房，销售限价为18000元/平方米。看上去又是一笔赔钱的买卖，但实际上，该地块34.73万平方米的体量中，住宅部分约为6.7万平方米，除去一些必备的配建设施，还有约27万平方米的商业金融和公建部分，这部分地块未来的销售价格并不受限。

　　业内人士表示，开发商业和公建地块回款最快，运营最简单的方式就是做成商住类产品销售，大量类似土地的出让不可避免地就会带来此类产品的供应，预计2014年仍将有大量的商住项目上市。