房企砸钱银行股或为“一石二鸟”

　　互联网金融如火如荼，而房地产金融则似乎也是方兴未艾：去年下半年以来，房企大手笔参股商业银行的案例此起彼伏。

　　“房企与银行股权的联姻其实多数并非为了低成本从银行融资，资金的价格其实很透明，暗箱操作几乎是不可能实现的”，一位大型会计师事务所合伙人对《证券日报》记者表示，“不过房企仍可以从两方面获益：一方面，房企可以凭借二者亲密度的增加适当提高授信额度，降低授信门槛；另一方面，房企与银行除了业务上的相互依赖外，客户类型存在一定的相似性，这或许是二者未来大数据化合作的方向”。

　　据从目前公告和财报披露出来的公开数据来看，股东地位确实并不一定能够成为房企低价“拿贷款”的保证，部分房企从关联银行拿到的贷款利率甚至高于非关联方银行开出的价码。

　　房企参股银行

　　热度攀升

　　日前，一场持续逾两个月的暗恋式追求，终于被大白于天下：恒大地产将凭借约4.03亿股的股权晋级华夏银行前五大股东。与在体育界的高调不同，恒大这一次出手收购华夏银行股权确实十分隐秘。没有华丽的大宗交易、没有惊艳的涨停板、没有满天飞的传言、没有目标明确的交易对手，“市价”——这是本次收购最直接和最好的注释，而且收购涉及的“市价”合计高达人民币33.025亿元。

　　按照恒大地产公布的对价和股份数量计算，恒大地产的持股成本约为8.2元/股，与近阶段华夏银行的股份相比差距不大。

　　一段时期以来，房企进军金融业尤其是银行业的新闻可谓此起彼伏，热度也直线上升。

　　去年11月，国内最大的房地产开发商万科宣布以4亿美元代价战略性投资即将在香港IPO公开发售的徽商银行，成为后者单一最大股东。万科宣布通过旗下子公司，以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行。最大认购金额为34.3亿港元。而在万科之前，越秀地产母公司越秀集团116亿港元收购创兴银行75%的股份，成为创兴大股东。

　　此外，有数据显示，截至目前，上市房企中已有30多家涉足金融领域，且主要是银行领域。

　　换句话说，参股银行显然并非个别房企的一时兴起，两大行业除了业务紧密合作外，股权的亲密度进一步上升。

　　醉翁之意

　　不只在融资

　　对于参股银行的原因，几乎所有的房企都表示“不为融资”。但或许，更准确的说法应该是“不仅仅是为了融资”。

　　对于收购华夏银行股权的具体原因，恒大地产表示，该公司与华夏银行各自为房地产行业及银行业的知名企业，该公司与华夏银行的合作将加强两个行业的关系以及增强各合作方的房地产发展及银行业务。此外，华夏银行的财务表现强劲，使收购事项对于恒大地产而言为一项合理的投资。鉴于收购事项是按照现行市价进行，此次收购公平合理并符合恒大及股东的整体利益。

　　万科有关人士也曾对媒体表示，参股商业银行，是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求。相对于万科过千亿元的年销售规模，此次参股徽商银行的投资规模不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。

　　事实上，从银行与房企几乎同时选择向社区金融挺进就可以发现，银行与房企很可能已经找到了新的业务契合点，并在房地产金融领域展开创新。上述会计师事务所合伙人表示，“如果房企与银行能够整合资源，并提供更便捷的金融解决方案，双方的客户是可以有效嫁接、形成有效的大数据的”。

　　此外，不可否认的是，成为银行的股东，而且是比较重要的股东，确实在房企融资方面会产生正向拉动。“有可能是门槛的降低，例如担保方式由抵押改为信用；或者是授信额度的提升，毕竟银行对于房地产对公贷款早已经采用了名单制，银行自己的股东很可能在名单中提升等级”，一位股份制银行对公业务条线的有关人士告诉本报记者，“目前很多房企依靠信托融资，其成本还是明显高于银行贷款的，因此提高授信额度对于房企来说等于注入了低成本的流动性”。

　　上市银行关联交易

　　资产多为正常类

　　事实上，鉴于监管的严格，商业银行对于关联交易一般都比较谨慎，几家被房企参股的上市银行也都强调了关联交易的市场化定价原则。

　　北京银行表示，“本行与关联方的关联交易业务均由正常经营活动需要产生，交易条件及利率均执行本行业务管理和监管机构的一般规定，不存在优于一般借款人或交易对手的情形”。

　　招商银行表示，“关联交易按照一般商业条款进行，有关交易条款公平合理，亦符合本公司和股东的整体利益。2013年上半年，本公司授信类关联交易以担保贷款为主，严格依据中国人民银行和中国银监会的有关规定开展业务；非授信类关联交易中符合最低豁免水平的交易占绝大多数，未获豁免的非授信类关联交易均履行了香港联交所要求的有关申报及公告程序”。

　　本报记者获得的数据显示，截至2013年6月30日，招商银行向关联公司发放的贷款余额折合人民币60.37亿元，占贷款总额的0.34%，关联贷款风险分类均为正常。此外，该行最大单一关联贷款余额为12.27亿元，占期末全部关联贷款余额的20.33%；前十大关联贷款余额为48.14 亿元，占全部关联贷款余额的79.75%，也就是说该行关联贷款集中度相对较高，但关联贷款占贷款总额的比例不足0.5%，所能产生风险的影响程度十分有限。

　　民生银行也强调，截至报告期末（2013年中期），该公司未发现关联方贷款存在减值迹象。

　　此外，由于房企入股银行多数并非控股股东，其对于银行经营决策的影响力十分有限，因此从技术上来说，通过关联交易暗箱操作的可能性和可操作性都不大。

　　关联交易价格

　　与股权无关

　　从目前披露出来的公告和财报信息来看，股东地位确实并不一定能够成为房企低价“拿贷款”的保证，部分房企从关联银行拿到的贷款利率甚至高于非关联方银行开出的价码。

　　在华远地产2013年半年报中，记者查找到一组数据，该公司金额前五名的一年内到期的长期借款中，一笔1.56亿元借款的贷款单位是建设银行北京西四支行，利率为6.9825%，而其余四笔均来自于北京银行阜成支行，金额分别为8700万元、6100万元、4912万元、4600万元，对应的利率分别为7.648%、7.98%、7.38%、7.648%。

　　其中，北京银行阜成支行四笔业务中有三笔的借款起始日在2012年，分别为当年3月、2月和11月，借款终止日为2014年6月30日，而上述建设银行北京西四支行相关业务的起始时间为2012年4月，借款终止日为2014年4月。也就是说，相关贷款时间的相似度较高，资金价格具有可比性。而从资金价格来看，属于关联交易的北京银行相关贷款的利率明显高于建设银行相关贷款的利率，这也显示出房企作为股东在贷款业务中并不一定占据议价优势。