房地产业到了洗牌的时候

　　2013年仍然豪赌的地产商，一部分将面临要么降价卖房损失利润，要么不降价让存货烂在手里的尴尬局面，房地产行业洗牌将迎来最好的时机。

　　上周末两则关于房地产的消息引起轩然大波，先是杭州传来部分楼盘大幅降价的消息，然后兴业银行暂停了房地产夹层融资业务，消息在资本市场上被放大，周一房地产指数大跌5.2%，万科的市值缩水至730亿。

　　先看杭州楼盘降价这件事。从供应来看，2013年杭州土地市场还上演了最后的疯狂，全年出让金高达1323.9亿元，可建筑面积2156.7万平方米，都是2012年的两倍左右。快于销售的供给速度必然导致库存增长，2013年初杭州库存404万平方米，消化周期仅5.5个月，年末库存则上升至738万平方米，消化周期大于13.5个月，以杭州年均户籍人口增长6万户和全国平均32平米的人均住房面积计算，可以支撑多年的销售。尤其是媒体报道降价的拱墅区与余杭交界区域集中了几十个在售楼盘，降价促销实属必然。

　　杭州楼盘降价并非个例，目前广州已传出楼盘打折促销的消息，像青岛、宁波、南昌、无锡等城市也将陆续加入降价的行列。这是集信贷环境变化和行业供需共同作用的结果。

　　首先看信贷环境，从过去几年银行的资产配置看，普遍压缩了国债以满足信用供给，四大行里除工行、农行外，按揭贷的比重已经达到20%，没有上升空间。而股份制商业银行更加逐利，因此今年的按揭贷款难有增长，甚至一些大行会削减，而利率打折越来越难。按揭贷款的“量”和“价”会明显制约购买力释放。

　　再看供需环境，房地产是个特殊行业，既是耐用消费品又具备金融属性，需求的根本在于人口和经济发展支撑的购买力。按照1987年生育高峰测算，2014年可能是全国住宅销售的顶峰，但由于城镇化进程和有产业基础和人口导入能力的城市崛起，行业销量不会大幅下降。从供给端看，2013年全国房屋新开工面积约20.12亿平米，同比增13.5%，主要原因在于2012年末到2013年初出让土地进入开工状态的速度超过市场预期。由此预计2014年全国房屋供给有明显增长。

　　面对可能减缓的需求和增长的供给，房地产商的资金压力会逐步提高。房地产销售额从2009年的4.43万亿增长到2013年的8.14万亿，开发资金从2009年的5.77万亿增长到2013年的12.21万亿，其中开发贷四年来只增长了8000亿，可以利用的无息融资主要是预收房款，该项从1.62万亿增长到4.33万亿。但2014年这种情况可能逆转，即资金流入慢而资金流出快，主要表现在销售回笼占资金流入的比重下降，而未付工程款增长到5.7万亿，土地款的压力约0.99万亿。在全行业告别黄金年代，难以延续全面繁荣的情况下，必然有企业会为高杠杆付出代价，行业将加速洗牌。

　　为什么是行业将分化洗牌，而非崩溃。根本原因是中国居民的杠杆率低，资产负债表健康。以“房产资产比”来衡量——中国的居民资产中房地产占最大比例为47.9%，而按揭负债仅占居民总资产（估计120万亿）的10%。也就是说，即便房价下跌，资产价值缩水，这个比例也不会高到令人恐慌的高度。

　　去伪存真看清房地产行业本质，杭州等城市的降价以及信贷条件收紧，都预示着行业洗牌加速，而非房地产行业崩溃倒计时。房地产公司普遍倾向于顺周期拿地，地价涨幅超过售价涨幅，利润率下降是必然。如今，具备成本优势的大型房企可能先发制人，以价换量，其周围的楼盘恐怕要沦为炮灰。可以想象，2013年仍然豪赌的地产商，一部分将面临要么降价卖房损失利润，要么不降价让存货烂在手里的尴尬局面，房地产行业洗牌将迎来最好的时机。

　　高杉(财经评论人)