郁亮:海外机构看好内地楼市 走出去是为请进来

　　“过去两三年越来越多的房企走出去了。其它企业我不知道，万科走出去基于三个原因，一是为了学习，二是为了请进来，三是为中国投资者提供一个海外置业渠道。”在3月上旬万科2014年业绩发布会上，万科总裁郁亮这样解释公司“出海”的原因。

　　而从万科海外投资的形式与力度上看，万科对于海外投资还是非常谨慎的，目前所有项目均选择了与当地企业合作。在2014年2月份宣布联合美国知名地产商RFR、Hines携手开发曼哈顿列克星敦大道610号项目前，万科只是在2013年投资了3个海外项目，分别位于中国香港、新加坡、纽约，投资总额44亿元，而这个金额放在北京，最多只能帮助万科在四、五环之间获取一幅体量适中的地块。

　　万科将加大国际化比重

　　虽然万科表示十分重视海外战略的发展，但海外市场短期内对其业绩的影响则十分有限。从万科自己的表态也可以看出，其出海更多的为了提升公司的整体素质，包括公司治理、组织结构等方面的完善。

　　郁亮就表示，万科“小股操盘”的轻资产运营模式就是学习铁狮门，“铁狮门是操盘赚钱、经营也赚钱。你不是具体跟别人合作，就不知道别人怎么运作的。跟别人合作，我们有一个要求，派人去里头工作，了解实际怎么运作。万科所有海外项目我们都找当地优秀发展商进行合作，主要为了学习他们好的经验、好的做法。”

　　据悉，“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。

　　同时，郁亮称，万科走出去也是为了请进来。“我们通过海外走出去之后，发现有更多机构会主动找到万科希望谈合作问题，现在越来越多机构也在谋求国内发展，把他们在发达市场上积累的经验在国内来复制，这块我们也在做一些安排。而随着中国国际化程度提高，经商、留学等等，配置海外房产需求是存在的，我们为他们提供这个机会。基于这些原因，万科选择做海外投资。”

　　郁亮还透露，现在万科操作的项目有400个，但只有4个在海外，比例非常低，未来会提高。万科走出去并不是因为要抄底，是为了学习，提高自己的能力。从这一点出发，万科没有给自己设置外海项目需要达到多少的比例。但是毫无疑问，万科会越来越多的加大国际化比重。

　　出海策略各不同

　　实际上，对于海外投资持谨慎态度的不止万科一家。中国海外集团副董事长孔庆平就对《证券日报》记者表示，因为风险比较大，除了在中国港澳地区，中海地产去其它海外市场投资会十分谨慎。“目前中海地产只是在伦敦的核心地段有2个商业项目，都是前两年收购的。2008年全球金融危机确实给了我们一些机会，让欧美的资产处于一个比较低的价位，但我们收购也是比较有节制的。目前中海只收购现成的项目，希望以此为一个点，慢慢建立一个团队，再通过这个团队了解市场、熟悉市场，进而寻找开发机会。” 孔庆平表示。

　　对此，有分析师认为，“中海地产本来就是香港上市公司，有着很好的国际化发展基础，先在伦敦购买物业，对伦敦市场进行较深入了解后再伺机进行房地产开发，这是必然路径。”

　　而和万科、中海的谨慎投资相比，碧桂园、绿地等房企在海外投资上则激进的多，不但金额总量大，其大部分项目都是独资。以碧桂园为例，不到一年时间便在马来西亚拿下3宗净地，同时进行住宅开发。而自去年金海湾项目销售火爆之后，碧桂园海外战略也继续升级。今年2月底，碧桂园斥资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地，此项目为碧桂园首次进军澳大利亚市场，且瞄准了高端住宅市场，预计售价超过1万澳元/平方米。碧桂园总裁莫斌也表示，未来5年碧桂园海外市场销售份额将占集团销售额的1/3，而在未来十年的规划中，海外市场将与国内市场两分天下。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前国内客户海外置业市场潜力巨大，而国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，国内房企的项目投资刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场。

　　不过，相比于上述几家房企的国际化战略，也有部分房企对出海并不感冒。

　　融创中国董事长孙宏斌就表示，融创肯定不会去海外。“美国当地企业的资金成本比中国低很多，它的成本利息是零，我们是背着6%、7%的利息去那儿，同时，放弃一个13亿人的市场去做国外市场，我觉得不是我们的选择。”孙宏斌称。