杭州楼市库存量突破警戒线

　　自去年年中以来，杭州楼市库存量一路水涨船高，至今已突破11万套(包含余杭、萧山区)。一个显而易见的事实是，越来越多的在售楼盘陷入了滞销尴尬，库存压力成为楼市上空挥之不去的雾霾。

　　对于楼市而言，库存量达到多少算是高库存？如果按照住建部副部长齐骥在“两会”期间对高库存设置的标准，毫无疑问杭州楼市已经突破高库存警戒线。

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　　库存量突破11万套

　　据杭州透明售房网统计显示，截至2014年3月12日，杭州市区(包含萧山、余杭)可售房源总量已达111300套，尽管相比上个月出现了回落(一度突破12万套)，但其数值仍处于历史较高位，相比2013年年初增加了4万套左右。

　　其中，杭州主城区库存量已经超过5.2万套，萧山和余杭的库存量也分别达到2万套和3.9万套。杭州楼市库存量的上一次高点是发生在2012年下半年，但当时主城区库存量也仅4万余套，随后因为市场全面转暖加速去化，库存量一降再降，甚至一度出现“房荒”现象。

　　而从2013年5月份以后，随着年初购房高潮告一段落以及大量新盘上市，库存量开始剧增，并曾在2月达到历史顶峰，达到12万余套。

　　对比历史数据，即便是“限购限贷”取消，杭州楼市的库存压力也是前所未有的，更何况当前楼市“限购限贷”紧箍咒尚未有明确的退出时间表。由于库存量巨大，开发商的明显感受就是，房子难卖了；购房者的感受就是，楼盘多得看花眼，甚至一些已经交付的楼盘，还有部分未售房源。

　　杭州楼市目前的库存量，算不算高库存？一直以来楼市高库存并没有一个统一标准，不过近期齐骥对此有了一个明确的标准。齐骥认为“高库存”是指一个城市的住房库存量超过合理区间，高于该城市单月销售量的12-15倍，即高过1年到1年半的销售量。

　　数据显示，2013年杭州楼市商品房共成交85854套，以此计算消化目前的库存量需要15个半月，显然已经突破警戒线。这也是杭州楼市库存量，首次有了量化指标的定性，有利于市场人士对当前库存状况的理性认识。

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　　潜在房源数量惊人

　　事实上，11万套仅仅是目前在售楼盘已经申领出预售证的可售房源总量，如果加上这些楼盘尚未申领预售证的房源，那么潜在的房源数量还要惊人。

　　熟悉楼盘销售策略的人都知道，一个楼盘并不会一次性申领出全部房源的预售证，而是分批申领分批销售。目前在售的楼盘，大多数是2012年的拿地项目，尤其是2012年下半年的拿地项目，开盘时间也大多集中在2013年下半年，目前正处于销售中期，显然是当前楼市供应的主力。

　　尽管这些房源量难以有明确的统计数据，但记者曾对此做过估算。2012年杭州(包含萧山、余杭)总共成交158宗土地，可建筑面积约1200万平方米，其中主城区的可建筑面积超过500万平方米。按照套均100平方米计算，2012年出让的土地项目可为市场供应12万套房源。2012年新拿地项目，在2013年的销售市场中占比并不大，成交量不到市场总量的1/4，剩余房源可维持10万套左右的供应量。如果再把2012年之前拿地的一些楼盘的剩余房源计算在内，总量不会低于目前的可售房源总量。

　　而要全面分析杭州楼市的供应总量，显然不能忽视2013年出让的土地项目。2013年杭州土地市场迎来了大丰收，不仅土地出让金创下历史新高，土地出让面积也接近2012年的两倍，可建筑面积更是高达2156.7万平方米。如果以套均面积100平方米来计算，仅2013年出让的土地，就可以为楼市供应21万套房源。

　　此外，今年1-2月，杭州出让土地可建筑面积超过400万平方米，以套均100平方米计算，又将新增4万套左右的供应量。即便未来“无地可供”，消化目前的潜在房源量，也需要花上数年时间。

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　　板块间高低不均衡

　　如果把所有的新建商品房房源加在一起，那么杭州楼市的房源总量已经超过40万套。即便是在市场行情最好的时候，如此巨量的数字，也不可能快速消化。

　　如此巨量的房源，对杭州楼市而言意味着什么？请看以下历史成交数据：2012年，杭州新建商品房成交85251套；2013年，杭州新建商品房成交85854套；历史上成交量最高的2009年，成交量也才刚刚突破10万套；近5年市场行情最差的2011年，成交量仅41842套。

　　40万套的房源总量，如果以2013年的销售速度来计算，至少需要卖5年；如果以历史上最快的成交速度来计算，也需要卖4年；如果以2011年的成交速度，需要卖10年。当然潜在房源中的很大一部分，短期内并不会成为实际的供应量。但是随着当前房地产开发节奏的加快，开盘速度加快，2013年出让的项目，两年之内完全有可能释放一半房源，仅此一项就将新增10万余套。

　　2014年的杭州楼市成交会不会暴涨？从政策、金融以及前两个月的市场表现看来，这样的可能性微乎其微，要想赶超2013年的成交量，也实在有些难度。这也或许是个别楼盘率先降价以求“跑量”的原因之一。

　　当然，各个板块以及不同的产品阵线中，承受的库存压力显然会有一些区别。比如余杭的库存量远超萧山，而余杭的市场容量相比萧山要小一些，库存压力要大得多。余杭的临平北、勾庄等板块，近几年中土地密集出让，已经成为杭州楼市中竞争最激烈的板块之一。萧山目前的库存量虽然还不算太大，不过2013年9、10月期间，土地供应比较集中，局部区域还是有较大的压力。主城区目前的库存量超过5.2万套，也已经达到历史高位，但是市中心、滨江等少数板块，目前的房源供应仍然相对不足。随着2013年土地盛宴的收尾，北软、申花、城东将会是主城区中压力最大的板块。

　　而根据2014年杭州主城区土地出让计划，商地将占出让总量的60%。比如今年1月出让的滨江“大悦城”地块，商业面积达到22万平方米。而去年下半年出让的蓝孔雀综合体，多宗地块都以商业为主，将成为杭州的一艘商业航母。此外，作为杭州史上最大的商业综合体，杭州新天地总体量高达150万平方米，将会为杭州商业地产市场供应后续房源。目前杭州可售的商铺和写字楼总量3.7万余套，但考虑到一大批大型商业综合体将陆续上市，将承受巨大的市场压力。

　　住宅方面，毫无疑问已经呈现供大于求的态势。但是在“限购限贷”尚未退出的情况下，刚需和改善型需求的市场处境出现了较大的分化，一些性价比较高的刚需产品仍然受到市场追捧，但一些价格居高不下的高端物业，几乎全线滞销。据杭州透明售房网显示，目前杭州楼市别墅库存已经超过6000套。