百万学位房 放盘“不过夜”

　　东风路一带的电梯楼和楼梯楼学位房均价，较去年同期上涨约20%。

　　受就近入学消息刺激，学位房旺季交投更火爆

　　去年3月，陈女士为了让女儿就读好学校，在龙口西路的穗园小区，以230万元购入一套约100平方米的三房单位。今年，陈女士的表弟亦想参照其做法，计划在龙口西一带置业学位房，可到中介探听价格才发现，同小区且楼层、朝向相近的一套100平方米三房，业主放盘价竟要310万元，“楼龄又旧了一年，房价却涨了近八十万元！”碍于预算有限，陈女士的表弟最终只好选择素质稍逊且面积约70平方米的单体楼梯两房。据合富置业成交数据统计，今年年初天河北板块二手住宅成交均价为29906元/m2，与去年同期相比有29%的升幅。不过，从该片区的学位房买卖行情来看，虽然业主放盘价屡创新高，但实际成交量却开始下滑。业内人士指出，由于此类学位房的放盘价与买家心理价位落差日益增大，加重了家长客户对学位房的观望情绪，同比去年成交量下跌近三成。

　　文/图：记者王雯倩

　　百万学位房

　　市内热点板块扫描

　　天河北：成交同比下滑三成

　　名校资源：龙口西小学（可直升47中）、华阳小学

　　据中原地产天润分行高级营业经理耿伟介绍，现时穗园小区100平方米三房放盘价约300万元，而去年同期楼层、朝向相近的一套三房总价在250万~260万元。不过，现时学位房成交量同比去年约下滑30%，供应较充足。业主有3%~5%的议价空间。

　　合富置业天河北分行主管谭伟勇表示，龙口西学位房行情在去年突然升温，主要是该片区学位房可直升市47中学。中原地产远洋小区分行高级营业经理姚奎兴表示，天河北一带热门学位房最低门槛价约120万元，面积30平方米左右；而两房学位房总价基本在200万~300万元左右。

　　合富置业华阳分行主管林朴钦表示，入读华阳小学的楼梯楼学位房，只能考虑相对较旧的小区，如林和东、紫荆花园等的60平方米两房单位，总价在195万元左右。电梯楼可考虑耀星华庭25平方米左右的单间，单价在4万~5万元/m2，总价在130万元。

　　华景新城：学位房130万跳表

　　名校资源：华景小学

　　满堂红成交数据显示，目前能入读华景小学的主要集中在华景新城内，学位房在1、2月份的成交较活跃，该小区二手成交均价在2万~2.2万元/m2，成交以一、两房最活跃，两房总价在150万~160万元单位最受追捧。

　　中原地产历德雅舍分行营业经理陈文指出，该片区学位房门槛价在130万元左右，可买约39平方米的一房单位，“近期周边楼盘价格未见变动，需求量一般，成交较平淡。”

　　合富置业华景新城分行主管徐上海表示，目前华景新城学位房市场价格与买家的心理价位存在一定落差。部分有换楼需求的业主急于套现，以低于市场价5%的价格放盘，此类盘源成交速度较快。

　　越秀区：低总价房源紧缺

　　越秀区省级学位房价格是中心城区内学位房价格最高的区域，难以找到单价低于2.5万元/m2以下的学位房房源。合富置业五羊东泰分行主管曾帅表示，广铁一小附近的学位房放盘量一向不多，间隔、楼层好的单位，一般都会很快消化掉。目前区域周边楼梯楼学位房均价为3.4万~3.8万元/m2，电梯楼均价为3.6万~4.3万元/m2，有部分经济实力强的买家，急于在本年度入学，对价格接受度较高。

　　据中原地产东风东路分行高级营业经理陈凡介绍，目前该片区对口省重点东风东小学的学位房成交较活跃，带学位的电梯楼均价在4万元/m2以上，楼梯楼均价在3万元/m2左右，较去年同期上涨约20%。家长客户若想在周边置业重点学位房，如45平方米的东风广场，最低置业门槛也要230万元左右。中原地产东湖西分行营业经理谭子超透露，近期受一手楼减价促销的影响，不少买家持观望态度。以其所在的分行为例，带培正小学学位的楼梯楼均价基本在3.7万元/m2左右，电梯楼均价在4万元/m2以上，学位房最低置业门槛也要100万元左右，且能购买的房源为约20平方米、楼龄近30年的散盘，较去年同期上涨约25%~30%。

　　据中原地产小北路分行高级营业经理陈海虎透露，小北路板块楼龄20~35年，面积约20~30平方米的散盘，最低门槛价约80万~90万元。现时学位房楼梯楼均价约2.7万元/m2，同比上涨约17%，部分素质较高的盘源更达3.1万~3.2万元/m2。电梯楼均价约4万元/m2，同比去年上涨约14%。

　　荔湾区：家长客冷落学位房

　　合富置业恒宝广场分行主管袁瑞珍介绍，现时带乐贤坊小学学位的物业，楼梯楼的成交均价为1.6万~2万元/m2，单价会视物业的楼层、间隔、内部装修的差异而有所不同，100万元左右即可购置60平方米左右的楼梯楼小两房物业。

　　中原地产荔港南湾分行客户经理潘雯颖表示，现时荔港南湾的市场均价在2万~2.3万元/m2之间，粤电花园1.8万~2万元/m2，较上年同期普遍上涨约9.5%，两房和小三房的价格主要介于120万~150万元。此外，还有一些房改电梯楼或者楼梯楼，单价最低1.6万元/m2即有成交，如南岸路73号散盘，最低只需92万元左右即可买到58平方米左右的楼梯楼房改房。据中原地产恒宝分行高级营业经理潘兴满透露，该板块学位房需求量一般，均价3万元/m2左右的文昌雅苑同比上涨约11%。而厚福苑均价是1.9万~2万元/m2，同比上涨约5%~11%。

　　海珠区：有买家持观望态度

　　海珠区省级名校学位房价格相对实惠，如穗花小学、江南二小等都是买家较关注的学位房成交热点。合富置业穗花分行主管王凤表示，目前该板块学位房多为改善型买家，资金条件充裕，能够一次性付款。如穗花新村65平方米的三房楼梯楼单位和74平方米的两房电梯楼单位，单价均在2.5万~2.6万元/m2。

　　据中原地产宝岗分行高级营业经理陈卢光介绍，目前可入读省重点同福中路一小的楼盘有三四个，尤以同福中路散盘最受追捧，均价约1.7万~1.8万元/m2，总价约90万~100万元可入手小两房单位。近期受广州就近入学政策影响，不少买家持观望态度，令该片区带省级学位房市场价格相对稳定，未出现价格波动现象。

　　中心城区低总价

　　学位房盘源更金贵

　　本报讯 （记者王荔珏）据国家统计局公布的《2014年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，广州新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数同比分别出现15.9%和11.4%的增幅。在楼价按年增幅超一成多的情况下，二手住宅市场上低总价房源成交占比进一步下滑。来自合富置业成交数据统计，今年年初广州二手住宅市场内总价在100万元及以下的低总价房源成交占比仅28.2%，而去年年初该类型房源成交占比为37.5%，而在2012年年初100万元及以下低总价二手住宅成交占比曾一度超过50%。

　　近期受就近入学消息刺激，学位房旺季交投更火爆，尤其是中心城区重点名校区域的学位房，十多个买家抢一套房并不鲜见。中心城区低总价学位房盘源更金贵，100万元以内学位房“不过夜”，放盘当日即成交的情况相当常见。

　　100万元仅可买单间学位房

　　在老东山小户型楼梯楼学位房单价动辄要2万多元/m2以上的市况下，100万元能买到的房源，大多只有20~30平方米。如一套可入读署前路小学的楼梯低层学位房，业主开价100万元，物业面积不到30平方米。据合富置业成交数据分析，在学位房买家最关注的越秀区，今年年初以来100万元以内的学位房成交个案，物业面积最大只是30多平方米而已，以楼梯楼单间居多。合富置业市场经理梁燕明表示，目前信贷持续偏紧，持有学位房的业主心态相当强硬，很多放售100万元以内低总价房源的业主，甚至在放盘时就指明要一次性付款，按揭免谈。因此，年初能在中心城区抢到100万元以内名校学位房的买家，普遍是一次性付款购房。

　　即使学位房的价格已比去年同期上升了至少10%~15%，但学位房买家购房心态更显迫切。合富置业六运二街分行主管林计秋表示，近期有意购买体育东小学学位房的买家当中，大概有30%是希望能在短时间内看中合适的物业并顺利完成交易的。除受学位房价格看涨预期影响外，部分购房意愿较迫切的买家更关注家中适龄子女即将在今年入学这个时间点。

　　中心区学位房单价超3万元/m2

　　目前，市场上如培正小学、东川路小学、农林下路小学等越秀区省级重点名校的学位房最为抢手，即使是楼龄较长的楼梯楼物业，单价普遍都要2.8万~3万元/m2以上。合富置业庙前直街分行主管姚植玲表示，带有省一级学校培正小学学位的物业，放盘量非常少，而且业主心态较强，价格一向坚挺。目前即使是较长楼龄的楼梯楼学位房，市场均价也在3万~3.5万元/m2左右，小面积单位的成交单价更上浮至3.7万~3.8万元/m2，比去年年底每平方米上升了两三千。

　　部分学位房热点区域，业主对一次性付款买家仍有少许让价空间。合富置业农林下路分行主管杨成金表示，带学位楼梯楼均价为3万元/m2左右，业主若碰上可一次性付款的买家，也有2万~5万元的议价空间。