房地产股权项目交易持续活跃

　　中国证券报记者梳理各大产权交易所挂牌公告发现，近期房地产公司项目成为一个热点，盈利状况不理想几乎成了多个项目的通病。不过，虽然盈利不佳，但是很多标的企业的评估报告却给出了高估值。旗下的土地或是这些地产项目有望吸引接盘方的一个因素。

　　值得注意的是，根据央行公布的数据，一季度房地产贷款增速呈现放缓态势。分析认为，信贷收紧对房地产市场的影响已经显现，部分城市调控出现松动，项目开盘价开始下降。如果信贷政策不变，房地产市场环境可能会继续恶化。部分高库存、高负债的中小型房地产开发商迫于资金压力通过股权换取资金可能加速。

　　经营业绩不佳

　　房地产公司股权转让项目近期成为产权交易市场的热点。上海联合产权交易所网站信息显示，上周上海产权市场成交金额居首的行业是房地产业，一周成交金额合计达到20.68亿元。南京港宁置业有限公司60%股权转让项目成功交易，该项目最终成交价格达到11.68亿元。梳理近期挂牌项目不难发现，净利润亏损成为这些项目的共同点。

　　上海联合产权交易所项目信息显示，上海精文赵巷置业有限公司50%股权及转让方对标的企业2.1亿元债权挂牌转让，挂牌价格为5.15亿元。财务数据方面，精文赵巷2012年净利润亏损78.3万元，2013年实现净利润6056.89万元，今年前三月亏损431.81万元。

　　精文赵巷目前股权结构为上海精文置业(集团)有限公司持股45%，上海勋和进出口有限公司持股30%，上海习德建材有限公司持股10%，上海东梁企业发展有限公司持股10%，上海精文城上城置业有限公司持股5%。此次股权转让方为上海精文置业(集团)有限公司和上海精文城上城置业有限公司，其他三位老股东表示放弃行使优先购买权，同时该三位老股东拟将所持标的企业合计50%股权转让，股权转让事项正与意向受让方洽谈商定中。

　　北京产权交易所项目信息显示，天津域通房地产发展有限公司35%股权挂牌转让，挂牌价格为1403.374万元。天津域通2012年实现营业收入424.33万元，净利润亏损95.38万元；2013年实现营业收入345.91万元，净利润亏损26.01万元。

　　上海天林房地产开发发展有限公司100%股权同样通过北京产权交易所挂牌转让，转让价格为7.5亿元。上海天林2012年实现主营业务收入926.96万元，净利润亏损668.32万元。2013年实现主营业务收入3709.18万元，净利润亏损181.68万元。

　　南方联合产权交易中心项目信息显示，汕头经济特区粤东房地产开发有限公司20%股权挂牌转让，挂牌价格为16960万元。财务数据方面，粤东房地产2012年净利润亏损279.31万元，2013年前4个月亏损1764.76万元。

　　转让方的国资背景成为这些项目的另一个共同点。精文赵巷转让方隶属于上海市国资委；天津域通转让方为天津市金鑫房地产联合开发公司，为中国五矿集团公司下属企业，隶属于国务院国资委；粤东房地产转让方为粤东发展有限公司，隶属于汕头市国资委。

　　项目储备值得关注

　　虽然这些转让项目目前的经营情况不佳，但是评估值却多出现大幅溢价。分析挂牌公告中提供的信息，这些公司目前旗下的地产项目或是溢价的一个主要原因，而这些公司拥有的土地储备和地产项目也有望成为吸引意向受让方的一个“利器”。

　　粤东房地产以2013年4月30日为评估基准日的评估报告显示，该公司资产总计账面值为16769.06万元，评估值为111509.36万元；净资产账面值为-9957.49万元，评估值却高达84782.82万元。根据资产评估报告书披露，粤东房地产名下的12宗国有土地使用权(合计用地面积311229.2平方米)均已办理《国有土地使用证》，但相关的证件均未载明建筑面积率等规划指标，评估时设定其建筑容积率≤2；其中4宗地(用地面积合计167229.2平方米)相关的《国有土地使用证》载明土地权属来源为“围海造地”，评估时将其权属来源设定视同为出让。粤东房地产申明位于汕头市丽水庄中区26-28幢203号房全套935.30平方米的房产以自然人姓名申请登记权属，实际产权归属于粤东房地产。

　　上海天林主要资产为上海天林商业广场，位于上海市嘉定新城主城区核心位置。按照嘉定新城规划，项目西侧的沪宜公路将成为新城区集生活、消费、休闲于一体的景观道路。轨道交通11号线在项目附近设有两个站点(马陆站和嘉定新城站)。天林商业广场总占地面积77000多平方米，总建筑面积约为5.3万平方米及880米长的沿河亲水平台。天林商业广场2010年竣工，2011年6月正式开业。现有沃尔玛、国美电器、雅阁酒店等商家入驻，目前出租率约为60%左右，年租金收入约2500万元。

　　此外，上周北京产权交易所推出多宗预挂牌项目。其中，上海民航置业有限公司35%股权项目以3.4亿元的价格预挂牌，该项目主要资产为坐落于上海市浦东新区新金桥路18号的投资性房地产及房屋建筑物，这些资产占总资产的90%以上，目前公司主要经营酒店业(华美达大酒店)。

　　行业前景难言乐观

　　根据央行公布的数据，今年一季度房地产贷款增速呈现放缓态势。数据显示，截至3月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额15.42万亿元，同比增长18.8%，增速比上年末低0.3个百分点。3月末，房产开发贷款余额3.78万亿元，同比增长18.3%，增速比上年末高2个百分点。地产开发贷款余额1.12万亿元，同比增长7.6%，增速比上年末低2.2个百分点。个人购房贷款余额10.29万亿元，同比增长20.1%，增速比上年末低0.9个百分点。

　　查阅此前公布的数据，我国房地产贷款增速最近两年呈现逐季上涨态势，从2012年一季度的10.1%的近年低点，上涨至2013年四季度的19.1%，其间增速逐季攀升。今年一季度的数据是我国房地产贷款增速在连续多个季度上升后的首次回落。

　　房地产市场方面，3月开始，杭州、南京、常州等城市出现项目降价开盘现象，北京、广州等一线城市紧随其后，但降价并未换来成交量的上涨。

　　国家统计局公布的数据显示，今年一季度，部分市场指标增速放缓，房地产市场疲软。数据显示，今年一季度，全国房地产开发投资额同比增幅从1-2月的19.3%放缓至1-3月的16.8%。商品房销售面积同比下降3.8%，房地产开发企业土地购置面积同比下降2.3%，房屋新开工面积同比下跌25.2%，降幅较1-2月环比收窄2.2个百分点，房屋竣工面积同比下降4.9%，降幅收窄3.3个百分点。

　　业内人士指出，房地产贷款可看作房地产投资的领先指标，一季度房贷增速的回落可能意味着二季度房地产投资增速的加速下滑。在收紧信贷和观望情绪主导下，引发对拖累经济增长的担忧。分析认为，今年房地产投资增速的下降幅度将决定其对经济拖累的程度。销售领先于新开工、施工和房地产投资，即使销售在第二季度寻底成功，房地产对经济的拖累也要持续到第四季度。　□本报记者 李香才