广州楼市频现“长寿盘” 或因放盘价高而滞销

　　4月全市原10区二手住宅登记宗数为5127宗，同比减少66.4%

　　据广州市国土房管局公布的数据显示，2014年4月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为5127宗，同比减少66.4%。当月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比3月减少两成。多位中介人士表示，现时多了不少主动下调放盘价的二手房业主，但市场上仍不乏价格企硬的业主。而每逢房地产市场走弱之时，二手楼市便会出现一批“长寿盘”，这类型盘源的普遍特征在于放盘时间长和放盘价高于市场价，部分“长寿盘”还因“供大于求”的市场关系而滞销。本期话题将与您“八一八”二手楼市中，那些被剩下的“长寿盘”都是怎样卖出去的。 文/图：记者王雯倩

　　华南板块、东湖、员村、中山八多“长寿盘”

　　据多位受访中介人士介绍，目前“长寿盘”较多的板块主要集中在番禺区华南板块、越秀区东湖板块、天河区员村板块，而荔湾区中山八路板块也有部分放盘价较高的二手盘源成为“长寿盘”。

　　中原地产东璟花园分行营业经理林仁武介绍，员村板块目前的“长寿盘”有所增多，相当一部分是年前积累的盘源，而目前放盘量也有所增多。近期有一套65平方米的福金莲花园单位放盘，放盘价约163万元，基本符合市场价，但由于业主心态仍较为强势，没有降价空间，目前放盘已两个多月，暂时未见成交。“该板块业主心态较强，以及买家受到楼市及政策不明朗因素的影响，观望心态渐趋浓厚。”

　　合富置业芳满分行主管高海涛表示，去年第四季度有一套华景新城120平方米的物业，业主叫价330万元，足足比当时市场可接受的价格高出20万~30万元，放盘半年仍看客寥寥。半年之后，业主套现的需求愈加迫切，只好调整价格到300万元，调价后没多久就被一位改善型买家看中，最后双方讨价还价之后以298万元成交。而在老城区中山八路板块，也有部分放盘价较高的二手盘源成为“长寿盘”。中原地产荔港南湾分行营业经理梁培炼表示，目前荔港南湾市场均价在2.1万~2.4万元/m2左右，有业主放盘价在2.6万~2.7万元/m2左右，放盘时间较长也未能成交。

　　梁培炼指出，造成中山八路板块“长寿盘”滞销主要有三方面原因，一是价格，偏离市场价的盘源，买家接受度不高；二是装修，由于该板块不少买家是自住的“刚需”客，希望能即买即住，因此多看中装修保养情况；三是户型，部分盘源位于低层，可能采光会有一定的影响。作为业主，想要避免手中的房子沦为“长寿盘”，放盘价要更为合理，保留适度的议价空间。

　　“长寿盘”多因定价过高

　　改善型物业不降价等同赶客

　　“现时市场上愿意让价的业主数量较年初要多，且业主愿意给予的让价空间也从年初的5%以内扩大到7%甚至更多。”合富置业市场经理梁燕明指出，现时出现的“长寿盘”多是由于业主惜售心态所致。从目前情况分析，若是适合“刚需”买家需求的中小户型物业，略低于市场价即能吸引到买家关注。不过，若是价格高于“刚需”买家预算、仅适合改善型买家购买的中大户型，由于目标买家群的购房迫切性较“刚需”买家要低，且目标买家群体在一二手市场选择也相当多。因此，若非价格非常吸引，否则都较难在短时间内成功售出。

　　“要避免手中的二手盘沦为‘长寿盘’，要有合适的定价，过高便无人问津。”中原地产市场主任黄燕飞表示，造成“长寿盘”的主要原因多是价格问题，业主放盘价过高，或议价空间过窄，令买家望而却步。业主放盘前可咨询中介人员同一楼盘或周边类似物业的实际成交价，以及成交物业的具体装修、楼层、朝向等影响楼价的因素，再结合自身盘源的优劣情况，在实际成交价上或增或减，并可预留部分议价空间，“给买家有赚到的感觉，更易于出货”。

　　案例一：熬了半年，

　　番禺小豪宅终降价110万出售

　　中原地产珠江花园分行高级营业经理林敏红介绍，分行近期成交了一套珊瑚湾畔三房，面积约188平方米，最终成交总价为440万元，单价约2.3万元/m2。该物业是电梯低层，南北对流，装修保养情况良好，楼龄4年左右。

　　据了解，目前珊瑚湾畔的市场均价约2万~2.5万元/m2，该套三房是业主一手时购入，购入后一直用于自住。因有置换物业的需要而在半年前放盘，初始放盘价为550万元，稍高于同类型物业50万元左右。“曾有买家希望能以500万元购入，但业主当时心态较为强势，并不接受议价。” 林敏红回忆，由于该盘的放盘价稍高于市场价，看房的买家并不多。近期因业主急用钱，经过商议后，降价110万元。而买家则是自住的“刚需”客，购房预算约400万~500万元，看房约半个月的时间，“看中这套珊瑚湾畔性价比高，且带花园，望湖景，并最终以440万元成交”。

　　林敏红还指出，分行所处的华南板块，近期“长寿盘”的数量有所增多。其中，“长寿盘”多集中在珊瑚湾畔、星河湾海怡半岛及珠江花园等楼盘，“总价超过500万元的物业容易滞销成为‘长寿盘’”。之前曾有一套珊瑚湾畔的375平方米的别墅，业主放盘价约2000万元，但市场价才介于1600万~1700万元，结果一直未能促成交易。建议此类盘源的业主除了需在价格上有所调整，还可以选择信誉良好的中介，以放售独家盘的方式，能有效避免手中盘源沦为“长寿盘”。

　　案例二：证未过五年“吊高来卖”无人问

　　降价20万 买家看房一天即成交

　　另据中原地产东湖西分行营业经理谭子超介绍，近期成交了一套湖滨苑电梯中层三房可算是市区“长寿盘”的经典个案。该套三房是东南向，楼龄17年左右，面积约114平方米，成交总价约280万元，单价约2.4万元/m2。

　　据了解，该房屋业主因计划出国发展而放盘，起初对房价的期望值较高，初始放盘价为300万元。但谭子超透露，该套房的房产证未过五年，加上税费，折合单价高出市场价约3000元/m2，且装修保养情况一般，放盘半年多仍未成交。业主眼看着看房客户不多，心态也有所减弱，便调整放盘价贴合市场价，遂降价20万元。接盘的买家在湖滨苑附近工作，看房时间仅一天，最终以280万元成交。

　　“受到楼市不明朗因素影响以及多样化理财产品的冲击，买家出现‘买涨不买跌’的观望心态。”谭子超表示，有一套在去年11月放盘的海印花园二手房，业主初始放盘价是380万元，买家议价20万元，但业主表示只肯让步3万元，最终未能成交。而由于近期房地产市场走弱，二手房买家减少，业主心态也有所松动，主动下调30万元，可截至发稿前，仍未有买家出手接盘。