谁是下一个被险资举牌的房企？

　　每经记者 卢曦 发自上海

　　近期，金地集团、金融街等上市房企屡遭险资举牌，是什么影响险资的投资决策？从上市房企的数据指标不难发现一定规律：市净率比较低、大股东持股比例低于50%的上市房企最容易受险资青睐。此外，房企的运营水平和状态也是考虑因素。

　　《每日经济新闻》记者注意到，从投资方看，热衷追逐上市房企的险资不少都与房地产有一定渊源，部分保险公司本身就涉足房地产业务。险资入股房企，虽能给双方都带来一定收益，但也难免发生控制权的争夺。房企需提高自身的资本营销水平，方能在资本市场上占到优势。

　　险资看重企业资质

　　亿翰智库选出两个关键指标：第一个是上市房企的市净率，亿翰智库选取了市净率在1.5以下的地产公司；第二个指标是大股东集中度。

　　《每日经济新闻》记者查阅亿翰智库提供的资料发现，市净率从0.7到1.5的上市房企有近50家。其中，市净率低至0.7的房企有信达地产、长春经开和福星股份；首开股份、美好集团等几家房企市净率也低至0.8。龙头房企中，万通地产和保利地产的市净率也只有1.0，招商地产、中粮地产、万科A的市净率为1.1。

　　针对第二个指标，亿翰智库认为，大股东持股低于50%的上市房企更有可能被举牌，如果将目标进一步集中，则大股东持股低于30%的房企最具吸引力。

　　亿翰智库张化东评论认为，金融街再次遭遇险资举牌，说明产业资本已经对低估值的地产股开始关注。地产股对于险资的意义非常重要，主要表现在地产公司开发的房地产项目，特别是持有类项目与保险资金的长期期限最为匹配。

　　德佑地产研究总监陆骑麟认为，上市房企受到保险资金的青睐以及上市房企涉足银行的现象并不少见，这都与房企较大的资金需求有关，一定程度上是互利的。

　　险资参考的依据不仅仅是数字，对企业的实际资质亦高度关注。金地和金融街的产品均在各自领域具有非常明显的优势。金地在龙头公司中产品较为领先，而金融街在国内办公开发市场上几乎没有对手。企业的基本资质如果不好，险资也不敢贸然进入。

　　此外，险资的投资特点是投资周期比较长，大笔保险资金不可能很快退出，投资时间往往达到10到20年，这与房企的发展周期也比较匹配。

　　亿翰智库在报告中写道，“我们认为甚至不排除万保招 （万科、保利、招商）等优秀龙头公司存在继续被举牌的可能。”

　　房企需防止企业坠入低谷

　　有意思的是，什么样的保险资金会对上市房企感兴趣也有规律可循。和讯网保险中心运营总监张焘告诉《每日经济新闻》记者，安邦保险和生命人寿之所以对上市房企出手，与这两家险企背景息息相关，他们均在房地产行业有涉足，并有很长时间的房地产经验，他们希望将房地产与保险业配合发展，甚至将房地产视为企业发展的重点之一。

　　今年2月19日，保监会发布的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，确定了保险投资比例，其中股票等权益类资产不超30%。

　　张焘表示，险资对房地产的投资受到比较严格的管控，各家险企对此也比较谨慎，更不敢跨越红线。近阶段发展比较好的领域，是保险公司与房地产公司合作投资养老地产。

　　2014年，复星集团再度获得美国保险公司保德信集团增资。复星集团首席执行官梁信军透露，养老地产是复星感兴趣的领域。目前复星在上海的养老地产是一个实验性项目，尚不成规模。复星正在上海、北京都在进行小规模的社区实验，未来会逐步考虑大规模地推广。

　　张化东认为，险资的“举牌”有获得更大控制权的考虑。从上市房企角度看，如果不想被险资控制，首要的是要防止股价被低估，保证公司市净率在一定数值以上，不要让自己成为险资看中的目标。从根本上来说，就是企业战略不要踩错，避免企业坠入低谷。