杭州楼市卷入"限降令"漩涡 成交惨淡波及土地市场

　　“领跌”全国的杭州楼市再次遭到各方关注。杭州市有关部门出台规定，从5月26日开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将通过技术手段限制网签。如想大幅降价销售，开发商需重新申请，降低楼房备案价。

　　这一新规，将杭州楼市卷入“限降令”的漩涡。

　　新政被指变相限制降价

　　事实上，这一被传闻为“限降令”的消息5月23日就开始在网络热传发酵。

　　按照杭州相关部门的说法，出台规定是为了规范商品住房销售价格申报备案行为，促进房地产市场规范有序发展，并不是个别媒体所说的限降行为或“限降令”。

　　此前，杭州市物价局、市住保房管局发布规定称，新建商品住房降价或优惠促销应做到规范有序，降价和优惠促销时，应做到范围明确、规则透明、幅度合理，清晰标示原备案价格、现销售价格、活动期限。同时，商品住房销售价格申报备案后，销售现场标示价格和申报备案价格、网上公示价格应保持一致，不得随意调整，实际成交价格不得高于申报备案价格。提高销售价格的，需重新备案公示，未经备案公示或调价理由不充分的，不得提高销售价格。对未售房源销售价格明显偏离原备案价格的，需要重新申报备案。

　　杭州市物价局相关负责人表示，这些规定是针对个别房地产开发企业存在销售现场标示价格和申报备案价格、网上公示价格不一致，申报价格虚高，申报备案后随意调整价格，以及发布使人误解的价格信息误导购房者等问题而出台的。

　　对于多少属于“偏离”原备案价格？该负责人称，若实际成交价格低于备案价格15%，将被认定为明显偏离原备案价，属于需要重新备案的范围。“按规定，开发企业需要向物价部门重新履行价格备案手续。”

　　这位负责人强调，这些措施主要是规范商品房价格备案制度，制止一些虚假的备案价格，不是制止或限制降价。他称，商品房价格的定价主体是开发企业，不是政府，房地产开发企业可以根据建设成本及市场供求等情况调整价格，物价部门会根据开发企业的调价申请及时进行办理。

　　虽然官方出面澄清，明确这不是媒体所说的“限降行为”，但不少业内人士并不认同。一位房地产开发商担心，限制网签实际上就是限制降价，是政府通过技术手段“限降”稳定楼价。

　　这位开发商告诉中国青年报记者，按照规定，可以重新申请降低楼盘的备案价，但重新申请备案需要一定时间，更关键的是开发商的备案能不能被通过？

　　由于销售不畅，今年2月以来，杭州不少开发商选择了下调房价来消化库存缓解压力，但有消息说，在过去的一周，不少降价楼盘开发商被房管部门约谈，并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度。

　　楼市惨淡直接影响到土地市场

　　对于杭州推出的降价备案制度，一些人认为，与土地市场有关，因为楼市降价将影响到政府土地出让的收入。

　　中国经济研究院在2014年4月发布的一项调查表明，杭州对土地财政的依赖度排名全国第一。资料显示，2013年，杭州土地出让金总计达1327亿元，而杭州市政府官方网站提供的数据显示，同年杭州财政总收入是1734.98亿元。

　　坚挺的杭州楼市一直是中国楼市的重要风向标。但今年以来，杭州楼市“降价潮”持续涌动，一个个楼盘的降价行动屡屡将杭州楼市推向风口浪尖。

　　今年2月，杭州“德信·北海公园”宣布剩余房源直降3000元/平方米出售，其引发的“马年楼市第一降”迅速在全国引发关注。两天后，同一板块的“天鸿·香榭里”均价下调3200元。此后，位于杭州市萧山区的开元名郡宣布降价，其原价每平方米1.52万元的房子，每平方米最高降价2700元，降幅接近18%。

　　接着，青山湖板块的青城山语大幅折扣销售，在售独幢别墅，“享受均价5800元/平方米”，总均价290万元/幢，而这些别墅原来平均单价均在10000元/平方米，相当于打了个5.8折。

　　与此同时，来自香港的房产大鳄九龙仓也在杭州扯起降价旗，其位于杭州市中心的九龙仓君玺项目，首推房源折后小户型均价4万元/平方米，大户型均价4.5万元/平方米，这个价格较之前的预计价格整整降了5000元/平方米。而浙江华元房产集团高调宣布，该公司在杭州的3个楼盘共160套房源将全面降价清盘，其中美林公馆项目折扣低至6.8折，成为今年以来杭州降价力度最大的楼盘。

　　国家统计局5月18日发布的“4月全国70个大中城市住宅价格统计数据”显示，4月新建商品住宅价格环比下降的城市增至8个，浙江纳入统计范围的杭州、宁波、温州、金华4个城市全线下跌。与3月相比，杭州下降0.7%，环比跌幅位列全国之首。

　　杭州的统计数据显示，今年一季度，杭州市区商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。这个成交量，是杭州2009年以来的平均水平。市区商品住房成交的均价是15388元/平方米，同比下降11.3%，仅仅高于2009年和2012年。在二手房市场，一季度，杭州市区二手住房成交5830套，同比下降了60.4%，成交均价15268.4元/平方米，同比下降2%。

　　楼市的惨淡直接影响到了土地市场的成交。3月1日至5月26日，除工业用地外，杭州土地市场仅有4宗商用地成交，住宅用地零成交。5月5日，杭州市区土地拍卖现场，计划出让的杭政储出[2014]10号和11号两宗商地，均只有一家单位报名参加竞拍。

　　而杭州土地市场的溢价也在不断下降，今年主城区地价平均溢价率仅为9.3%，而去年平均溢价率达20.9%。

　　楼市仍在下行

　　中国青年报记者注意到，尽管今年以来杭州楼市“降价潮”不断，多个楼盘先后降价，但是成交总量并未因此明显放大，杭州商品住房依然面临量价齐跌的窘境，一些房企因此开始有意调整开发的节奏。

　　据调查，2013年杭州房产项目开发速度排名靠前的10个项目，平均开发周期约8个月，不到2012年前10个项目平均周期的二分之一。

　　今年，从拿地到销售，杭州已经面市的新盘的开发时间，普遍都超过了1年。其中，杭州主城区2013年1月至5月出让的地块中，约半数地块项目未正式面市。

　　杭州市统计局发布的数据显示，今年一季度，杭州住宅新开工面积121万平方米，同比下降18.3%。而杭州楼市的存量房还在不断高企。截至5月26日，杭州市区商品房库存突破12.5万套。短短一年间，全市库存上升接近3.5万套。

　　但至今，去化速度（指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空速度）并不理想。据透明售房网，4月杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约量为5419套，同比下降38.1%。截至5月26日，杭州市区（含萧山、余杭）共成交4595套。而5月，是传统的成交旺季。

　　在4月开盘的楼盘中，半数楼盘的实际去化率（一定时间段内的销售率）不足三成。按照当前的住房销售速度，杭州楼市的库存量去化大约需要25个月，远远高于近几年平均10个月的库存消化周期。

　　“而这只是拿到预售证的，实际上还有大量正在建设的、还没拿到预售证的商品房。”业内人士告诉记者，在目前观望气氛浓郁、去化速度缓慢的总体市场背景下，要期待市场有很好的表现并不太现实，“如果算上这些，消化整个杭州商品住宅可能需要3年时间。”（董碧水）