商业地产加速分化 市场步入理性增长期

　　0.4%甲级写字楼有效租金环比下降

　　29.4%商业土地指数同比降幅

　　由于新增供应不足，加之春节假期影响，造成今年以来商业地产租赁和扩张活跃度持续降低，净吸纳量呈下降趋势，租金水平也继续下滑。日前，多家研究机构统计显示，一季度北京甲级写字楼需求平淡、中高端购物中心租金涨幅创新低，不过，地段较好的CBD区域办公楼及核心商圈租金仍保持稳定。业内人士预计，随着供应量的饱和，未来市场分化将日趋加剧。

　　租赁需求疲软

　　第一太平戴维斯报告显示，一季度，虽然春节长假期间传统写字楼市场淡季致使第一季度问询量降低，但全市净吸纳量累计仍达到5.4万平方米，与前一季度及2013全年的净吸纳量相比基本持平。本季度，租赁形式主要集中于迁址和续租，与2010至2012年期间相比，新租和扩租需求相对疲软。

　　甲级写字楼净有效租金连续四个季度下滑，至每平方米每月人民币311.5元，环比与同比分别下降0.4%与2.4%，但仍是大陆地区最高租金水平。由于业主连续数个季度下调租金后市场需求渐趋于稳定，加之有限的新增供给，租金降幅较之上个季度进一步收窄0.2个百分点。DTZ戴德梁行报告显示，内资企业仍然是本季度北京写字楼租赁市场上的主力军，完成了甲级写字楼租赁活动60.38%的成交。

　　尽管写字楼市场整体租金涨幅回落，但核心商圈租金仍保持稳定。统计显示，随着CBD区域中上季度入市的财富金融中心地区面积的逐渐消耗，较高楼层待租空间的租金进一步提高，本季度该商圈的平均租金水平环比继续上涨0.57个百分点至每月每平方米337.11元（54.81美元），空置率下降至4.24%，环比下降0.63个百分点。

　　仲量联行发布的报告也显示，CBD甲级办公楼租金水平保持稳定。值得一提的是，甲级办公楼在一季度并没有新增供应。2013年第四季度竣工的北京财富中心在办公楼租赁方面取得令人瞩目的成绩，已经签署租赁协议的办公面积达到60%。

　　值得关注的是，三家机构均表示，新增供应紧张，2014年一季度没有新项目入市，甲级写字楼市场可租赁存量稳定在934万平方米。仲量联行北京商业地产部高级董事贺睿珂指出：“2013年新增供应有限，而租户的需求却日益活跃，因此，业主将迎来更加乐观的行情，进而导致租金谈判的余地变小。基于上述理由，我们预测租金水平在未来半年将继续保持上扬态势。”

　　零售业业态逐渐分化

　　零售市场方面，一季度，北京中高端商业市场无新项目开业，使得中高端商业总存量维持在900万平方米，但包括禧瑞汇和英特宜家购物中心等在内的若干项目由于已取得较高预租率，预计将于未来9个月内入市。

　　鉴于二线奢侈品、餐饮及儿童零售商的需求呈增长态势，加之核心商圈供给有限，全市中高端购物中心整体出租率环比增长0.2个百分点至94.0%，同比增长2.5个百分点，升至5年来最高水平。

　　第一太平戴维斯研究及顾问咨询部经理董月告诉记者，尽管稳定需求支撑下出租率表现乐观，但第一季度中高端购物中心首层租金环比仅增长0.5%，达到每平方米每月人民币913.7元，同比仅增长2.5%，为2011年以来的最低增幅。尽管如此，西单、王府井、三里屯等核心商圈租金仍同比增长7.2%至16.7%不等，这三地仍然是众多国际及国内主流品牌，特别是新进品牌入驻京城的首选。

　　今年一季度，尽管受季节性消费高峰回落的影响，中国零售商信心指数依然达到125.6，同比上涨12.7%。调查显示，来自快时尚及轻奢品牌的开店意愿依然强烈，根据RET睿意德中国商业地产研究中心的统计显示，优衣库目前在全国开店数量已达279家，仅2013年其开店数量82家。受相关政策的影响，奢侈品牌开店意愿持续下降。大众连锁餐饮则加速扩张，作为餐饮业“价格杀手”的外婆家，目前旗下品牌在全国开店已达82家，2014年更计划开出45家分店。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平表示，商业地产已经走过盲目扩张期，不仅奢侈品、轻奢、买手店、餐饮等业态逐渐分化，相同业态也进入新一轮的升级和转型，行业洗牌也为商业地产项目带来了全新机遇。

　　市场步入理性增长期

　　“商业地产在经历一轮狂飙后，开始进入波浪形上升阶段，同时，市场分化日趋加剧。”RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦近日如此表示，随着中国城镇化进程加快推进，一线城市的商业升级，中国商业地产已经走过躁动，步入新一轮的理性增长。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心统计显示，2012年下半年是商用土地成交高峰期，商用土地投资热情高涨，在2012年第四季度达到顶峰，中国商用土地指数达到118.8。但2013年第四季度中国商用土地市场出现了市场拐点，到2014年第一季度，中国商用土地指数跌落到79.9，同比下降幅度高达29.4%。历经三到四年的建设周期之后，中国商业地产项目供应量也将在2016年至2017年之间达到高峰。

　　根据易居研究院一项统计显示，无论是从全国来看，还是从一线城市看，目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升的阶段，也是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段、催升商业地产继续过剩的阶段。

　　在这样一个阶段下，商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。过去触地就赚、拿地就赢的时代已经过去，房企需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展得更好。

　　(京华时报记者潘秀林京华时报制图何将)