楼市告别高增长 加速进入买方市场

　　四成商品房销售面积降幅

　　87%二手房房源下调挂牌价

　　中国楼市在走过2013年量价齐升的火爆行情之后，在2014年迎来新的变化：三四线城市房地产市场库存高企，一线城市日光盘不再，久违的打折降价开始重回楼市。业内专家表示，房地产从总量上来看，已经进入供求大致平衡的阶段。我国房地产市场高速增长时代已结束，步入稳定的常态发展期，在市场分化加剧之下，精耕细作，比拼品质服务，将成为未来楼市制胜的核心。

　　□成交

　　商品房销售面积降近四成

　　北上广深四大一线城市一直被认为是楼市避风港，然而，它们依然未能躲过这轮楼市低迷。去年初，北京楼市延续了上年年底的火爆行情，之后，受楼市调控政策及观望情绪等因素影响，北京累计商品房销售面积同比增速持续下滑。

　　北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布数据显示，今年前四月，全市商品房销售面积为357.2万平方米，同比下降36.2%，降幅较前三月扩大了1.9个百分点。至此，北京商品房销售面积同比累计增速已经连续13个月回落。具体来看，前四月，全市商品房销售面积中，住宅销售面积为249.4万平方米，同比下降41.4%，降幅较前三月收窄1.8个百分点；写字楼为59.6万平方米，同比下降32.6%，降幅较前三月扩大16.3个百分点；商业、非公益用房及其他为48.2万平方米，同比增长5%，涨幅也较前三月收窄5.1个百分点。

　　下滑的不仅仅是北京，相关统计显示，4月末，全国商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。其中，住宅待售面积增加213万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积增加147万平方米。4月末，商品住宅待售面积同比增长23.9%，较3月末同比增幅小幅上升。去年年底开始，住宅库存增长逐步加大，虽然近期全国范围内楼盘打折促销的城市数量逐步扩大，但由于市场观望气氛浓厚，商品住宅成交继续回落，导致库存去化较为缓慢。预计今年随着市场供应的持续增加，商品住宅待售面积将继续加大，房价上涨压力将有所缓解。

　　同样下滑的还有二手房市场，二手房市场自去年年底以来，一直处于略显低迷的状态，而目前也已进入调整阶段，房价下行预期加强，有购房意向的客户普遍也持观望心态，等待购买时机。此外，也使部分不着急卖房的业主产生了一定的观望心理，入市的意愿也有所降低。

　　根据链家地产市场研究部统计，4月北京市二手住宅成交7616套，成交量环比下降14.8%。4月北京市二手住宅市场延续了3月成交疲软的态势，成交量环比超过一成，成交价格涨幅也基本处于停滞状态。进入5月以后，二手房整体成交水平较4月进一步下滑，周成交量连续两周在1600套以下，自4月起至现在，北京市二手住宅周成交量已连续六周在2000套以下水平徘徊，市场冷淡的状态进一步加深。

　　□价格

　　北京二手房价创两年最大跌幅

　　从今年房地产下行趋势确立以来，降价城市数量不断增长，原本属于需求恢复期的4月份，全国70大中城市房价下调却出现大幅度升级。

　　国家统计局公布了4月全国70大中城市住宅销售价格变动情况。与3月相比，4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为8个和22个，分别比3月份增加了4个和8个。在涨跌幅度上，最高涨幅为0.4%，最低为下降0.7%。其中北京地区的二手房价格上个月环比下跌0.2%，创下了近25个月的最大跌幅。

　　根据链家地产数据，自1月以来，北京二手房挂牌价持续下调。其中，4月下调幅度最大，为2.2%，降价房源占比逐渐扩大。4月份，87%的房源都对挂牌价进行了下调。业内分析，在当前无论是从政策层面还是市场层面都尚未出现任何利好信号的背景下，5月楼市出现明显回温的可能性很小。

　　链家地产市场研究部张旭认为，在房地产市场整体低迷的状态持续了一段时间以后，二三线城市房价下降的趋势逐渐蔓延到了北京等一线城市。从近期北京的市场情况来看，刚需陷入深度观望，使得整个二手住宅市场的成交水平不断下降。成交难度上升，市场中的降价现象由急售业主大幅降价逐渐转变为较小范围内的价格下调。表现为房源挂牌整体减少，业主挂牌价下调，议价空间扩大等三个方面。

　　□供应

　　供应面积上涨超七成

　　年初至今北京新房市场成交始终较为低迷，与之相对应的是楼市供应量的持续性增加，库存量突破13个月来新高。

　　据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2014年1月初至今（截至5月16日），北京全市新建商品住宅供应量为36056套，比去年同期增加58.1%，供应面积为404.75万平方米，比去年同期增加77%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前市场整体观望情绪浓厚，购房需求长期低迷，交易量持续萎缩，在此背景下，供应量的持续增加，使得库存量突破7万套，创下近13个月来新高，受此影响，北京房源供应量较大的远郊区县的供需关系得以逐渐平衡，甚至开始由卖方市场向买方市场转变，大兴、房山、通州等区域，房企竞价销售压力越来越大，“低价入市，降价走量”的销售策略将被越来越多项目所采用。此外，由于去年下半年以来土地市场交易量火热，所以可以预见今年三季度开始远郊区县的供应量还将持续增加，未来远郊区县的新房价格将出现明显回落。

　　从春节过后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

　　中原地产统计显示，大部分项目的供需结构出现了变化，2013年北京2万左右的刚需项目供需比基本是1:4，但目前看已经逐渐降低到1:2。随着部分项目的抢跑消化，供需结构出现扭转的可能性依然存在。市场一旦出现恐慌性观望，很可能需求会突然锐减。从目前市场情况看，5月份也很难升温。

　　□区域

　　大兴、房山、通州三区供应量最大

　　据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，从区域供应量上来看，1月至今（截至5月16日），大兴区供应量为9329套，房山为6832套，通州为4279套，昌平为3466套，顺义为3367套，分别排在前5位，住宅新房供应量最少的为海淀区，仅为300套。

　　在刚刚过去的4月份，房山、通州、大兴三个区域仍旧是刚需项目的集中放量之地。其中，在4月份开盘的19个刚需项目中，房山区更是以超过2500套的供量成为4月份新增市场最活跃的区域，包含中国铁建·国际花园、东亚·朗悦居、中冶蓝城、首创·伊林郡、金地朗悦、京投万科新里程、北京城建·琨廷等在内，共有来自八大房企的九个项目在4月份集中推盘，其中售价最高的项目为24000元/平米，而最低售价已经达到14000元/平方米，不难看出，比起去年曾经一度高达25000-28000元/平米的区域房价水平，房企的整体价格预期已经明显放低。

　　而区域成交数据也同样呈现了“量增价跌”的规律。据亚豪机构统计数据显示，截至4月29日，4月份房山区共成交了1438套普通住宅产品，以30%的占比一举拔得4月成交头筹。

　　业内人士认为，从这一轮房企抢收、纷纷低预期开盘的竞跑来看，像大兴、房山这种前期出让大量土地的区域，必然会因为同质化项目的集中而率先进入价格竞争的“肉搏”阶段，一旦有项目率先降价，为争抢有限的客群，跟风就成为区域内项目不得不做出的选择。这也对欲布局新城的房企敲响了警钟，一旦市场形势走低，扎堆拿地将会造成未来项目销售难度的增加，迫使项目加速进入“以价换量”通道。

　　□策略

　　促销吸引购房者

　　相比去年开发商单次往往仅推数十套的惜售心态，今年春节之后，众多楼盘开足马力大举推货，单次三四百套的供应量越来越趋向常态化。数据显示，今年春节后开盘的29个项目中，推货量在300套以上的就有10个项目之多，占比超过三分之一，而去年同期的48个开盘项目中却仅有8个项目大批量推货，市场占比仅为1/6。

　　亚豪机构副总经理任启鑫也表示，自住型商品房冲击导致楼市整体销量水平大幅下滑，影响到了开发企业上半年业绩目标的实现，加之下半年市场状况恐怕仍会每况愈下，开发商普遍改变了推盘策略，将“按价推货”的方式改为“按需推货”，也就是在排号客户相对有限的前提下，以实现销售数字为目标。为了尽量提升排号客户转化为认购的比例，因而大量推货的同时调低定价，以满足购房者预期。

　　“尽管三期价格与去年前两期持平，但从蓄客情况看，目前蓄客量与预期还有一定距离，明显不如去年底前两期开盘。”亦庄某刚需项目负责人向记者表示，“为了保障三期开盘实现不错的销售业绩，优惠幅度也进一步提高。”

　　在老项目平价开盘的同时，一些纯新项目采取价格低开走量的方式，吸引购房者。位于大兴近期开盘某项目，就以低于预期近3000元/平方米的价格入市，引来千人抢购。

　　为了刺激成交，应对市场成交量下滑局面，目前北京、南京、广州、武汉等城市的部分开发商推出了“垫首付”、“一成首付”、“零首付”等营销措施。在地方政府限购、限贷和高房价的大背景下，开发商对首次置业者降低购房门槛，刺激被抑制的市场需求，从而提升楼盘的销量。

　　融360金融搜索平台发布的新房贷报告显示，3月以来，全国房贷持续收紧，多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠，对房地产相关贷款审批逐渐趋严，房贷利率进一步提高，8.5折利率优惠在全国彻底绝迹，首付房贷处于“零优惠”状态，部分城市最高上浮5%-15%不等，二套房相对首套房上涨幅度不大，维持在上浮10%-30%左右。对开发商来说，“垫首付”作为一种营销手段，通过低首付比例吸引更多购房者，达到楼盘快速成交的目的。

　　□分析

　　楼市加速进入买方市场

　　“本次市场调整相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整，本次出现调整的主要原因有两点，第一，资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧，第二，全国总体楼市供应告别绝对短缺，三四线城市出现供应过剩。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，本次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场低迷，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区，都有可能出现明显价格调整。

　　法兴银行研究报告显示，房地产市场对于中国经济非常重要。如果将房地产对上下游行业的拉动作用考虑在内，它在总产出中的份额可轻松占到20%。此外，它对金融体系的意义远远超出了银行的抵押贷款及发放给开发商的直接贷款，分别占整体贷款的14%（10.5万亿人民币）和6.5%（4.9万亿人民币）。开发商从影子银行系统借来的贷款可能会达到5万亿-7万亿。中国房地产市场的短期循环与许多其他国家的房地产市场类似，主要是信贷现象。

　　近日融360金融搜索平台发布的一份全国性房贷调查报告显示，首套房贷9折以下优惠利率基本绝迹，利率上浮成为主流，甚至在放款时，银行捆绑销售的“潜规则”也开始出现。有业内人士担心，房贷持续收紧或加速楼市拐点到来。

　　根据该报告显示，4月份全国最低房贷利率为9折，8.5折全面绝迹;全国23个热点城市中，仅有9个城市还有利率优惠，其余城市的房贷利率最低为基准利率。从各个城市来看，9折利率优惠多集中在外资行，但部分外资行对首套房贷利率优惠设定的门槛较高，仅能惠及小部分群体。

　　2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化，在2013年已经出现的楼市分化逐渐蔓延到了一二线城市。从春节过后2个月时间看，当前房企与客群之间的博弈已经出现的微妙的变化。

　　在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变，楼市加速进入买方市场。

　　□预测

　　销售回暖或到二季度末

　　法兴银行研究报告显示，自2008年以来，有两个时期房价出现了全线下跌：分别是2008年下半年和2011年底。甚至一线城市也未能幸免。在2008年下半年期间，房价下跌持续了大约6个月，统计局跟踪的70个城市中有14个城市的累计下跌超出了5%。在2011年第二季度到2012年第三季度之间的楼市低迷期间，大多数城市的楼价连续下跌了不到10个月，只有4个城市的房价下跌超出了5%。这两种情况的转折点都正好是信贷宽松开始之时。“道理很简单：尽管中国家庭的平均储蓄率很高，但大多数中国家庭，特别是首次置业人员，仍需要贷款买房。首付和按揭贷款占开发商投资资本的40%。因此，我们认为，缓解房地产市场低迷的唯一有效措施是重新加速（或至少稳定）信贷增长。”

　　报告预计，鉴于政策制定者已开始稳定发放给购房者的贷款，2014年最可能出现的情形是，到第二季度末信贷增长趋于稳定，然后房屋销售开始出现增长。然而，之后信贷增长不会再次大幅加速，因为调控部门仍然非常关切后果。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在博鳌·21世纪房地产论坛上的演讲中指出，今年房地产从总量上来看，已经进入供求大致平衡的阶段。要以平常的心态看待目前正在出现的市场调整，同时，从房地产本身变化的趋势来说，也有内在变化的规律，随着城镇化的发展，随着房地产结构的变化，这些规律会直接影响到未来房地产行业的结构、消费者的结构和市场的结构。

　　(京华时报记者邢飞)

　　数据来源：伟业我爱我家市场研究院