解困温州楼市关键一环：盘活企业房地产不良贷款

　　每经记者 胡健 发自温州

　　即便是在国内整体经济企稳回升的当下，温州楼市依旧显得有些“执拗”。

　　上半年各地经济数据陆续出炉，温州成了国家统计局70个大中城市房价同比下跌的“独苗”。温州房价下跌的态势已经持续了将近三年。

　　这个此前民营经济最为活跃的地区，如今却不时曝出跑路、跳楼或者破产的新闻。在追因的过程中，一个数字或许可以回答上面的问题。

　　据悉，温州中小企业大概有70%与房地产有关系，有的买楼，有的入股投资房地产。地产市场缩水后，影响了企业抵押物的市值，导致银行缩小这些企业的信贷规模，“弃房”现象出现。更为严重的是，由于不少企业之间的互联互保模式，导致这样的链式反应还在继续。

　　当前，在“稳增长”这一重大课题中，通过温州楼市透视这个区域的经济现实，可以发现它背后的企业资金沉淀于楼市等折射的意义。

　　2014年已经过半，中国经济也走完了上半场，在这样一个节点，我们对温州经济的再回眸和再调查，希望能找到对于其他地方的镜鉴意义。

　　跑路、跳楼或破产，自2011年以来，民营经济重镇温州便被这几个关键词充斥。而互保联保所引发的资金链断裂现象已经成为困扰当地政府部门的难题。

　　温州下属辖区金融办人士张明(化名)告诉《每日经济新闻》记者，现在经常要下去调研，了解企业情况，为企业制定化解资金链风险的方案。在张明的办公桌上有一摞文件，而这摞文件的最上面就是一份针对当地一家制鞋公司的资金链处置方案，这家公司遇到资金链危机，贷款超过亿元，为其担保的企业也超过十家，其中有几家已经出现问题。

　　“这家企业其实还算好处理的，属于资可抵债，我们建议它出售一些资产，先活下来。”张明表示，行政手段毕竟有限，也只能基于实际情况，争取银行支持，引导企业互救自救。

　　而温州房价方面，在民营经济资金链问题持续发酵等背景下，近三年同比连续下跌，跌幅超过30%。当地多位政府人士表示，如何盘活沉淀在房地产的资金是最大难题。

　　据记者了解，温州中小企业大约有70%与房地产有关系，有的买楼，有的入股投资。地产市场缩水后，影响了企业抵押物的市值，银行会缩小这些企业信贷规模，这也使得 “弃房”(借款人因房屋市值低于银行贷款余额而放弃还款)现象在温州出现。数据显示，截至2013年7月末，温州各类“弃房”案例595例。

　　房地产沉淀大量资金/

　　当地一位应急转贷公司老总也感叹生意难做，他告诉《每日经济新闻》记者，公司提供的是正规的转贷，利率不超过法定利率4倍，但温州资金链断裂的连锁反应仍没有结束，也不敢贸然帮企业应急转贷。一旦银行对企业抽贷，走入法院保全和诉讼程序，钱几乎不可能回来，不要说第一权益人，能排上号就不错了，因此企业资金也因为闲置产生大量成本。

　　2011年6月末，温州不良贷款率为0.37%，创下历史新低。但在民间借贷危机、中小企业资金链断裂等影响下，温州不良贷款率此后一直呈上升态势。

　　截至今年3月底，温州市银行不良贷款余额331.26亿元，不良贷款率为4.52%，分别比年初上升11.43亿元和0.12个百分点，1~2月连续“双升”之后，3月份实现“双降”。但4月份不良贷款率又环比上升了0.16个百分点。

　　张明说，不良贷款中又有很大一部分集中于房地产领域，在房价下跌时，如何盘活这部分资金具有相当的难度。

　　温州市市长陈金彪认为，不良贷款高，主要与宏观政策和温州企业家理念有关，企业转型升级缓慢，在盈利较差的情况下，部分企业家急功近利，希望投资回报更快，就可能去炒房、炒煤、甚至是炒钱，因此就造成资金链出现问题。

　　“由于世界经济形势发展、国家政策调整，特别是房地产政策，使得很多资金沉淀在房地产，这样一来，造成企业资金流动性减弱，资金链、担保链就出问题，导致一部分成为不良贷款。”陈金彪说。

　　据人民银行温州中心支行2011年7月的 《温州民间借贷市场报告》显示，温州89%的家庭个人和59.67%的企业参与其中，规模高达1100亿元；大约40%的民间借贷资金没有进入生产领域。

　　当地一位房产中介告诉 《每日经济新闻》记者，由于温州新增楼盘供应少，温州民间借贷资金和银行的贷款大批流入房地产，2011年初，本属三线城市的温州房价就已经超过了北京、上海等一线城市。

　　他进一步表示，政府在2010年开始加快土地供应，很多温州企业家看到商机，逐渐脱离主业，将钱投入地皮和房产，这也使得温州瞬间冒出很多小开发商，这些开发商往往背后有几十个甚至几百个股东。

　　一位当地开发商也证实了上述说法，他表示，其中的钱很多来自银行贷款，比如一个阀门厂从银行贷出5000万元，可能只有2000万元真正投入到了实体，其余3000万元都用来买地皮了。

　　温州楼市泡沫自2011年起便逐渐破灭，公开数据显示，彼时温州商品房均价达33289元/平方米的历史高点，2013年降至22644元/平方米，降幅达32%。2014年1月，温州商品房均价滑至19374元/平方米。

　　张明介绍说，房价下跌直接导致抵押物缩水，加之目前的高利息现状，一些企业开始出现资不抵债的情况，资金链断裂，而很多温州企业还会与其他几家企业存在互保联保关系，风险便开始一环一环地蔓延。

　　盘活资金遭遇难题/

　　2013年全年，温州拥有抵押物权的房屋，包括普通住房、高档住房、厂房、商业用房在内共计21.86万套，总市值约4067.09亿元。在抵押房产中，普通住房的抵押数最多，全市共有17.7452万套，高档住房有1.3932万套，商业用房2.1516万套。

　　另外，房地产价值缩水也使得“弃房”在温州出现。上述房产中介人士表示，房价走高时，一套豪宅购买时价值往往超过600万元，而目前市值可能不足300万元，还不及贷款总额。

　　浙江省温州中小企业发展促进会会长周德文还表示，温州“弃房”现象出现较早，目前依然存在。

　　2013年，温州银监分局曾对当地“弃房”现象做过相关统计。数据显示，截至2013年7月末，温州各类“弃房”案例595例，按揭贷款不良余额为41277万元。其中，因个人住房按揭贷款断供出现 “弃房”15例；因经营困难无法偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。

　　即便进入法院拍卖程序，拍卖低成功率也使得房地产风险嫁接至金融领域。据初步统计，2013年温州市被执行房产司法网拍平均每次参拍人数为4.1人，首拍成功率低于5%。

　　为此，今年3月4日，温州中院与温州市住建委、工商银行温州分行等三家银行正式签署司法房产拍卖协作纪要，规定温州市范围内的司法拍卖房产可办理银行贷款，从而切实解决买受人融资难题，降低买受人参与司法网拍门槛。

　　同时将比照新建商品房买卖，在全国范围内率先创设司法拍卖房产产权和抵押权预登记制度，有效解决银行对被执行房产拍卖成交后产权尚未转移过户，不能办理抵押登记，提前向买受人发放抵押贷款存在信贷风险的顾虑，切实保障银行“零风险”、买受人“零负担”。

　　陈金彪介绍说，温州市通过“四把剪刀”来大幅化解不良贷款的风险。其中包括对经营不善的企业，通过司法重组，该破产的破产，处置资产，不允许其扩散；企业自身资质好，一时资金链紧张，政府给予积极引导，帮助其转型升级等。

　　陈金彪坦言，虽然“四把剪刀”缓解了几百亿元的不良资产，但更希望有第五把剪刀出来，也就是房地产市场的平稳健康发展。“房地产健康发展对温州不良贷款化解，对温州实体经济发展有紧密关系。第五把剪刀，差异化的房地产政策，国家能够推出的话，资金链相对来说就能够缓解，那实体经济就能得到资金的供血，实体经济就能更快复苏。”

　　经济筑底回升迹象显现/

　　7月初，由农业部副部长陈晓华率领的国务院督查组行至温州，督查组先后主持召开专题汇报会以及座谈会，其中金融和房地产是最主要的两项内容。

　　陈晓华说，温州开改革之先河，在发展民营经济、市场经济方面走在全国前列。温州也是最受关注的地区之一，希望温州进一步加大政策落实力度，努力取得更大成效，确保实现今年经济社会发展的目标任务。

　　在处置金融风波的第三个年头，温州在去年金融“双十条”的基础上各推出十条支持温州实体经济的升级版措施，助推温州实体经济的赶超发展。

　　其中包含加大不良金融资产处置力度，各级法院要尽量压缩金融债权案件审理周期，推行金融担保物权直接实现机制，支持民间资本参与银行不良资产转让，强化执行、破产程序和银行不良资产核销的衔接等内容。

　　“双十条”升级版强调“四大突出”，分别是突出企业分类帮扶工作；突出银行不良贷款化解处置工作；突出扩大信贷规模要求；突出工作量化目标。

　　温州银监分局局长赵秀乐表示，温州银行业将积极对接上级行带来的政策，及时深化细化措施，保持合理信贷增量，力争新增银行业融资量超400亿元、新增金融融资量超700亿元。

　　目前，温州经济已经出现筑底回升迹象，温州经信委给《每日经济新闻》记者提供的数据显示，今年前4月，经信委监测的15大行业中，9个行业利润同比增长较快，其中利润总额较大的电工电器、汽摩配、服装等行业利润增幅均在25%以上。

　　即便如此，在基层工作的张明仍感受到了不小的压力。他表示，面对担保链和房地产价值缩水等问题，目前并没有最行之有效的办法。而针对担保链问题，主要是优先处置被担保企业，因为银行也是上市公司，有绩效考核。对于担保企业，主要是希望他们“以时间换空间”，履行法律责任，同时解决好资金难题。