置业攻略：购买三类房屋要特别小心

　　因为贪图便宜，或者受卖房人的引诱，一些购房人可能会将眼睛定格在查封房、小产权房、抵押房上。买房时，对这几类房应该小心，以免落得房钱两空。

　　购买查封房30万首付打了水漂

　　【案例】

　　2014年元月，一直想拥有自己的房屋却苦于少钱的石倩颖，从路边小广告中得知李某“因工作调动而低价急售住房”。经实地踏看，石倩颖发现该房的样式和地段都不错，而且价格也确实偏低。她赶紧从亲朋好友手中东拼西凑到30万元交了首付，剩余的20万元则立下一年内付清的字据。可三天后，石倩颖按照约定时间办理过户手续时，左等右等就是不见李某，李某的电话也一直处在关机状态。石倩颖打听得到的消息让她呆若木鸡：因李某拒不履行偿还所欠他人的巨额借款的义务，法院已经将其房屋查封，并正在着手拍卖，而李某携带石倩颖的现金逃之夭夭。

　　【分析】

　　《房地产管理法》第三十八条第(二)项规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。《合同法》第五十二条第(五)项也规定“违反法律、行政法规的强制性规定的”合同无效。本案中，石倩颖购买的房屋已经被法院查封，不可转让，决定了她与李某的买卖合同因违法而自始没有法律约束力，所付的房款，只能找李某退回。可李某已逃之夭夭，也就意味着该款至少在短期内被打了水漂。

　　购买小产权房40万现金下落不明

　　【案例】

　　2013年6月，王某所在的村旧村改造，村委会与王某签了房屋拆迁补偿协议和安置合同。随后，王某建起了三套房屋。因自己居住确实有余，王某放出口风想卖掉位于楼顶的一套。2014年3月，罗瑰娇获悉后，虽明知是小产权房，但觉得紧邻市区，离自己上班处不远，价格也比市区低了一半，执意购买。经与王某协商，当即签订了购房协议，并一次性付清了40万元房款。岂料，王某回家途中遭遇车祸当场死亡，40万元房款不知去向。当罗瑰娇搬入居住时，王某妻子以不知情为由阻挠，且对罗瑰娇索还房款的请求断然拒绝。

　　【分析】

　　小产权房是指在农民集体土地上建设的，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发的房屋。因没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不备案，故不是真正合法的产权房，被明令禁止交易。罗瑰娇与王某违法交易，其行为自然不受法律保护。

　　购买抵押房50万换来一纸空文

　　【案例】

　　2014年4月，蒋雅雯与郭某签订了一份《房屋买卖合同》，约定郭某将其所有的一套三室两厅两卫的房屋转让给蒋雅雯。蒋雅雯依约预付50万元房款后，前去房管部门办理过户手续中，才知道郭某在购买该房屋时，只是缴清了40万元首付，余款95万元采取的是按揭支付，房屋不仅已经办理了他项权证，而且实际抵押给了银 行 。 如 果 蒋 雅 雯 要 想 完 成 过 户 手续，就必须付清郭某所欠的95万元余款 。 而 郭 某 已 经 携 款 远 离 所 在 的 城市，甚至没有给蒋雅雯留下有效的通讯方式或地址。也就是说，蒋雅雯陷入了既难以索回房款，且除非满足银行的要求，又难以获得房屋的尴尬境地。

　　【分析】

　　《物权法》第一百九十一条明确规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”本案所涉房屋已经抵押给银行，决定了蒋雅雯要想实现自己的过户目的，也就只能“代人受过”并还清贷款。