楼市扩需求渐成主流 市场继续演绎分化格局

　　□本报记者 张敏

　　种种迹象显示，随着供需关系逆转，房地产政策方向正悄然向“刺激需求”、“去库存”转变。分析人士认为，如出现实质性刺激政策，房地产市场可能出现短暂而温和的回暖。在楼市调整大周期中，市场很难再现大起大落。

　　“万元房”效应

　　7月24日，位于北京亦庄区域的“合生世界村”新推公寓产品，以单价9800元/平方米入市。这不是北京楼市首个降价项目，却成为北京主城区内第一个均价跌破万元大关的项目。

　　在多个城市房地产项目降价大背景下，4月，北京出现部分房地产项目降价或低开现象。从6月开始，市场出现“零首付”、“一成首付”、“降价险”等多种营销手段，背后的实质只有一点，即价格折让优惠。

　　“市场早就不是降不降价的问题，而是怎么降的问题。”北京南城某知名项目负责人向中国证券报记者表示，虽然披着各类“外衣”，但在很多项目的营销策略中，均出现价格折让成分。

　　尽管如此，“万元房”给市场带来的心理影响仍不可估量。分析人士认为，北京房价“万元时代”，还要追溯到2006年至2007年。若按这种逻辑，上述项目价格已跌至北京楼市7年前水平。

　　横向对比看，该项目价格不仅远低于同区域其他商品房和北京市全部自住房价格水平，还低于当前北京市场地价水平。就价格而言，可谓已跌破购房者心理底线。

　　该项目位于北京东南六环外，位置相对偏远，降价行为只是个案，但认购和销售情况良好，成为低迷的北京楼市中的小小亮点。

　　刺激需求力度或加强

　　单个项目降价是整体市场的缩影。就在同一天，放松限购、房贷优惠等多则消息显示刺激需求可能是各地楼市政策的首选项。市场多项利好叠加，不仅刺激资本市场回暖，且为未来市场交易升温奠定基础.

　　24日，据央视报道，虽未明确发文，但成都已对限购政策实施松绑。全国已有20个城市在限购方面有不同程度松动，占所有限购城市的比例为43%。还有不少城市实施户籍政策松绑、公积金政策松绑和税费减免等政策。

　　农业银行上海分行24日确认，该行根据当地市场情况及自身业务发展进行不定期业务政策调整，拟于近期调整个人首套住房商业性贷款相关政策。

　　更早之前，住建部传出消息称，未来房地产市场调控方向发生变化。业内人士认为，经过多年的“抑需求”后，“去库存”将成为政策着力点。伴随着这种政策思路，限购、信贷等政策被认为均有松动空间。

　　中国证券报记者获得的消息显示，5月和6月以来，住建部部长陈政高曾赴中西部多个地区进行调研并座谈。在湖南省的一次座谈中，他指出，当前楼市面临的主要问题在于“供应过剩”，未来政策方向为“刺激需求”。

　　事实上，经过多年房地产投资高增速，房地产市场供求关系已发生逆转。各地库存数据显示，多数二三线城市出现供大于求现象，甚至催生“空城”、“鬼城”；一线城市供需紧张局面正在缓解。

　　市场继续演绎分化格局

　　有权威人士认为，楼市政策方向正悄然发生转变。在限购方面，除北上广深外，其余城市将陆续松绑。就影响力度最大的信贷政策而言，信贷定向宽松被认为是大概率事件。伴随城镇化进程，有关部门将进一步推进土地和户籍制度改革，此举势必对房地产市场带来利好。

　　中原地产数据显示，7月中上旬，全国典型的54个城市合计住宅签约套数为11.12万套，比6月同期增加4000套左右。分析人士认为，前期观望需求，已有部分进入市场，刺激楼市升温。

　　中国房地产学会副会长陈国强24日在“北京第三中央公园区的崛起”论坛上表示，一线城市应保留限购政策，但应对贷款利率、二手房交易税费等政策进行调整。目前房地产市场供求关系仍比较严峻，加之上半年市场的低迷已经导致相当多的企业面临资金的压力，因此，现在就作出“房地产市场最艰难的时刻已经过去”这样的判断有些为时过早。

　　亚豪房地产服务机构副总经理任启鑫在同一场合认为，分化仍将是楼市的主题词，不仅仅是一线城市与二三线城市之间的分化，一线城市的不同区域也会呈现分化格局。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，市场整体仍处在低点，除非信贷政策出现实质性宽松，否则这种回暖势头会很难持续。如区域经济有实质性政策利好出现，将刺激区域楼市升温。

　　事实上，在供求关系发生逆转背景下，即使楼市出现回暖，幅度也不会太大。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，回暖只是短期现象，本轮市场调整周期将很长。

　　他指出，在此轮市场异动前，前两轮调整分别位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，根据统计局对70个大中城市的统计，前者的房价下跌周期持续了6个月，后者为8个月。如今，楼市面临的内外环境都有明显不同。从行业看，整体供求关系趋于平衡，爆发式增长乏力。从政策环境看，信贷政策虽有宽松空间，但更倾向于“温和刺激”，难以全面松绑。因此，房地产市场更可能出现短暂回暖，升温幅度不会太大。