二元户籍制度退出历史舞台利好三四线楼市

　　有专家认为，进城农民并不是楼市的直接购买力，但人口流动会推动需求。

　　二元户籍制度退出历史舞台，给房地产市场带来什么影响？

　　2014年7月30日公布的国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，明确了建立城乡统一的户口登记制度。这标志着我国实行了半个多世纪的“农业”和“非农业”二元户籍管理模式将退出历史舞台。农民进城——楼市需求量大增，这是地产业界人士打的如意算盘。广东中原项目部总经理黄韬则认为，进城农民并不是楼市的直接购买力，不过由于人口流动会产生需求，人口浪潮由低向中高端推动，长期来说将是有利楼市的。

　　本专题文/图：记者 李凤荷

　　一问：农民进城就能形成购买力？

　　按照规划，我国常住人口城镇化率将从2012年的52.6%提高到2020年的60%左右，户籍人口城镇化率将从2012年的35.3%提高到2020年的45%左右。《关于进一步推进户籍制度改革的意见》中提到，到2020年，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。在不少业内人士看来，随着农民进城落户，除一线城市之外的中小城市的过剩库存将得到消化，房地产业将成为“户改”的受益者。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“每年有1200万~1700万人口从农村流入城市，一旦涉及到户籍改革，这些人可能成为将来的潜在购房群体。放开中等城市落户限制，可以有效促进购房的积极性。”

　　克尔瑞集团广州总经理梁永光认为，户籍改革制度对三、四线城市的房地产市场会有一定促进作用。“至于房价是否会上涨，部分取决于政府未来是否加大楼市的供应量。”资深地产评论员韩世同则认为，户籍改革是一个渐进且漫长的过程，短期来说作用不会太明显。户籍改革会否最终释出购买力，需要出台一系列的配套细则，如农民进城当居民以后的谋生途径、教育医疗养老福利等，如果单单是户口转为居民而“有名无实”，那么农民进城的积极性会大打折扣。

　　二问：为何积分入户不含从化增城？

　　最近，广州市重启暂停了半年的积分入户，但在积分入户2014年新政中，对从化、增城买房却有限制：在增城、从化就业的外来工，即便在增城、从化两处有房产，也不能通过积分入户政策落户广州。居住在从化、增城两地的申请人，需要在其他十区内搭户才能申请入户。

　　韩世同和黄韬表示，由于增城和从化目前尚未正式并入广州市，有可能拦住了积分入户的“入口”。韩世同认为，在两市中，增城对抽疏东部人口贡献尤为大，目前在天河、科学城上班的白领都倾向在增城购房，未来开通的21号线将成为连接广州东部和增城的一大交通枢纽。如果这两市因不限购而允许外地人购房，而在这里买了房的外地人却不能申请积分入户，这就有点自相矛盾了。

　　三问：一线城市规模

　　严控还是扩张？

　　根据国家对于户籍改革的部署，一线城市户口严控是始终坚持的原则，放开一线城市户口几乎没有可能。韩世同建议，大中小城市应均衡发展，目前绝大部分资源向大城市倾斜，资源过于集中，这个方向应该有所改变。若中小城市发展也是朝着“小而全”的方向前进，不利于各地建立自己的特色。特大城市虽然维持户籍严控，但依然可以拉动周边城市的发展，如北京周边河北的环京区域、广州在珠三角周围的一小时城市圈以及上海的长三角城市群。

　　目前北上广深交通拥堵，教育医疗资源紧张已是公认的事实，不过在复旦大学经济学院教授陆铭看来，北上广深还可以继续变“大”。按照他的测算结果是，在未来20~30年时间里，上海人均GDP按年均8%~10%的增长速度将达到目前东京的水平，其人口规模应至少达到2500万甚至3000万。他表示：“没有规模就没有发展。与其他世界性大都市相比，上海的人口规模偏小，人口密度偏低。从未来上海经济发展的目标而言，其人口规模更是偏小的。”

　　学者比较了东京和上海的情况，认为内地大城市在管理城市上依然大有文章可做。东京容纳了3500万人口，却保持了便捷的交通、清洁的环境和较低的犯罪，使整个日本的经济发展受益于由此产生的集聚效应。我国的特大城市只要进一步提高治理能力，也可以发挥其在人口吸纳与规模扩大上的巨大潜力。