前海出让土地差价悬殊 再售4宗地被指“定向拍卖”

　　前海7月30日发布公告，将出让位于前海妈湾片区的四宗商业办公性用地。从前海土地出让开始，这里的每宗土地交易都颇受关注。8月6日，全球知名的房地产服务公司高力国际发布白皮书《前海：机遇还是挑战》表示，至今前海地区共完成10个商业地块的出让，平均楼面地价从每平方米8077元到28000元，价格差距显著，而分属于妈湾、桂湾和前海不同区域的土地价格也有不同，其中作为金融区的桂湾片区地价最高。此外，高力国际深圳代理服务部董事简家宏表示，目前企业对前海写字楼需求强烈，不少企业和机构等都在等待购买前海写字楼，其中不乏投资者，但由于在前海购入写字楼需要首先在前海注册，这构成对投资者的障碍。

　　对于前海即将8月出让的四宗土地，简家宏表示，这四栋土地都位于妈湾的物流区，其价格将与桂湾金融区的土地有所差异，但总体仍呈现逐步上升的态势，可供比较的是此前这一片区出让的香江竞得地块和世茂竞得地块。

　　已出让土地差价悬殊

　　前海是人民币国际化及金融改革的示范区，总建设投资约3898亿元。目前，前海地区大部分的基础设施建设都已进入最后冲刺阶段，第二阶段的开发目标即将实现，第三阶段预计将如期进行。

　　高力国际亚洲区研究及咨询行政董事卢永辉表示：“在前海22条先行政策中，已有17项政策基本落实，尽管15%的企业所得税优惠没有包括金融业，但作为支柱性行业之一，中央政府将推出更多针对金融业的激励政策，打通人民币双向流动的通道，以便推进人民币的跨境流动。”

　　而在这些政策利好的刺激下，前海出让的土地越来越受到境内外企业的关注。高力国际统计，至今前海地区共完成10个商业地块的出让，平均地价从每平方米8077元到28000元，价格差距显著。

　　卢永辉解释：“造成地价差异的原因主要有两个：首先，项目的地段位置是关键。其次，针对申请者的资产及物业未来用途的限制性规定表明，管理局希望选择实力雄厚的知名发展商品牌。”而通过将部分地块定向转让给总部企业，以确保产业落地前海，从中体现了前海管理局的产业引导倾向。

　　简家宏则表示，前海土地出让，那些成交价格高的土地都出现在桂湾片区，而这一片区定位为金融区，前海最贵的三块地，卓越、华润以及美国兆华斯坦竞得的土地都位于这一片区，其中美国兆华斯坦竞得的土地价格是前海已拍出土地价格最高的。该地块位置极佳，拥有一线海景资源，是目前前海已出让土地中海景资源最好的地块，其楼面价则达到28113元/平方米，该地块成交时也刷新了深圳单价和总价地王的纪录。

　　再售4宗地被指“定向拍卖”

　　而在前海桂湾片区之外的妈湾物流片区和前海综合片区，土地价格没有桂湾片高。简家宏告诉记者，妈湾片区是物流片区，其中世茂房地产去年底以24.33亿元的底价拿下一块商办用地，楼面地价仅1.62万元/平方米。

　　妈湾物流片区出让的另一块土地则由深圳市香江供应链管理有限公司竞得，不过由于该地块竞拍时经过317次举牌，最终溢价63.33%，以16.3亿元成交，因此其楼面价达到25469元/平方米，“香江的这块地并不便宜，虽然在物流片区，但其价格媲美华润和卓越在金融片区竞得的土地价格”。

　　此前，7月30日，前海发布公告将在8月29日出让四宗商业性办公用地，其起拍价的楼面地价都在1.6万元/平方米左右。同时这四块土地对于竞买申请人要求是已在前海深港合作区注册成立从事供应链管理、电子商务、产品研发设计、进出口贸易等经营业务之一的企业(外商投资企业除外)，其母公司(或实际控制人)须具备从事上述主营业务之一三年及以上经验，或者是具备从事供应链管理、电子商务、产品研发设计、进出口贸易等主营业务之一三年及以上经验的境外企业。同时对于这两类竞买申请人，都要求其2013年会计年度经审计的资产总额或营业收入不低于50亿元人民币或等值外币。

　　“这四宗土地的成交价格相对于桂湾金融区的土地还是会便宜的，”简家宏认为，四宗地所在区域重点发展物流链和高新产业，加上对竞买申请人的资格限制，带有定向出让的意味，因此其价格不会太高，但相比此前同片区的香江和世茂地块，其价格应该还是有上升趋势。

　　前海写字楼目前供不应求

　　而为了抓住进入前海的最佳时机，发展商已经在加紧项目建设。简家宏告诉记者，目前前海的写字楼项目，建设速度最快的是卓越的“前海壹号”，预计8月可完成主体工程基准面下工程，而华润置地以及香江供应链管理有限公司的项目均在初级建设当中，其他大部分项目则处于前期规划阶段。

　　据简家宏介绍，卓越集团的“前海壹号”项目不仅是前海示范区的首个拍卖商业地块，也是第一个面市项目，它将于2014年末开工，并于2016年竣工交付，由成功拍地到竣工交付仅用3年时间。

　　而对于前海写字楼的前景，高力国际方面相当乐观。高力国际的报告显示，目前已经超过10000家企业进驻前海，其中大部分为新注册企业，他们将在该区寻找面积1000平方米以上的写字楼单位。

　　简家宏表示，前海写字楼预计有较高的投资回报率，将吸引投资者寻求长期的租金收入与更高的资金收益。报告表明，万科集团投资建设的万科企业公馆，目前已实现100%租赁，平均租金为每月每平方米260元至280元(42-45美元)，参照预估售价每平方米约65000元计算，前海投资回报率预计可达5%左右。

　　前海写字楼无缘个人投资客

　　高力国际报告显示，前海61%的土地规划(1600万平方米)将用于写字楼物业，而由于临近香港，前海写字楼将可以缓解香港供应量的短缺问题。加上前海是人民币国际化的试验区，香港将能从其不断增加的人民币业务中受惠，将有更多香港企业来前海寻找商机。

　　“目前企业对于前海写字楼的需求很强烈，这么多注册的企业，却只有一个万科企业公馆，前海写字楼供不应求，大把企业在等着写字楼出来搬进去。”简家宏表示，这些需求来自于大量的港资企业、外地企业以及境外机构，其中80%是金融企业。

　　这些企业需求的写字楼以大面积为主，多在1000—2000平方米，个别甚至达到5000—10000平方米，租赁需求和购买需求都很多。简家宏表示，这其中也不乏一些投资需求买家，但是由于前海写字楼的租售对象限制为符合产业导向和入区规定且注册地在前海深港合作区内的法人或其他组织，因此一般投资者很难进入，只有一些机构投资者才有可能进入。

　　对于前海写字楼的价格，简家宏表示，从长远看前海写字楼均价去到10万元是没有问题的，但是现在其入市价格还是会比照福田中心区的写字楼价格。“以前福田的商务中心区用了2—3年就成熟了，价格上升，而前海所投入的资源和力度都是福田中心区无法比拟的，因此其片区成熟预计将更快。”简家宏表示。