惠州二手房7月成交上涨达三成 市场或迎来复苏

　　活跃于惠州二手房市场的中介门店数达到300家左右。但除了隆源地产在市场有37家门店，别的中介机构都仅有几家门店，大部分都属于单家店的个体经营。隆源地产住宅部总经理赵正群指出，在惠州中介市场，当前除了隆源在营运规模上较大，别的中介基本都是独店经营，投入成本仅靠少数的租赁业务亦可填平，这种业态结构能很好地规避市场风险。

　　今年上半年刚过，行业经过半年的调整周期逐步出现复苏态势。据市房管局二手房交易数据，7月，惠城区(含仲恺)共成交二手房952套，环比6月785套上涨21.3%。成交金额涨幅达到29%。

　　对此，方正地产总经理郑臣钏分析，下半年市场成交量的上升，除了市场环境出现好转，新房市场不断出现的问题楼盘事件也使得越来越多的潜在购房者往二手房交易市场分流。

　　二手房7月成交上涨达三成

　　年初开始，由于银行业放贷收紧，房地产市场广受波及，二手房市场更是一度停贷，为了维系市场，成交只能借助一些担保性质的金融服务机构。随着5月中旬“央五条”松绑，进入6月、7月，银行业放贷速度明显加快，市场环境的转变推动二手市场成交恢复。

　　然而，进入市场结构深入调整以来，一手房市场频繁出现问题楼盘事件，使得市场成交往二手房交易分流。面对增长的市场成交，行业资深人士、方正地产总经理郑臣钏指出，7月市场成交上涨达到三成，除了市场大环境在改善，此前交易量降至谷底也是反弹原因。此外，与新房市场交易的不确定性增加也有很大关系，预售楼盘不断出现的交楼难和问题楼盘，使得潜在购房需求在评估购房风险后往二手房市场分流。

　　近期入手二手房的李小姐说出了她的担心。去年她和同事一起看中了水口纯棉时代花苑项目，由于楼层没得选便搁置了。然而，同事自去年交了首付到现在一直还没有网签，项目的施工进度也非常缓慢。结合市场上出现的楼盘业主延迟收楼或无法收楼的状况，还不如买二手房来得实际，至少一到房管局过完户，成交完，就能住进实实在在的房子。

　　在记者采访过程中，持李小姐类似想法的准业主不在少数，这在很大程度上推动急于置业的刚需族群分流至二手房交易市场。

　　一手房代理与二手房交易不矛盾

　　二手房市场的回暖是否意味着此前中介多渠道运作方式将有所收缩？记者在此前走访过程中，东湖某中介门店经纪人打趣道，现在如果不代理买个新楼盘，都不好意思说自己是中介。

　　在走访中发现，尽管二手房市场成交复苏，中介叫卖一手楼盘并没有缩减。家顺地产营销总监刘钢梁指出，二手房成交量的回升，从理论上来说应该推动二手中介逐步回归到主业。但实际上，门店在二手房交易和协助一手楼盘拓客方面并不矛盾，并非如外界所理解的淡市下不得已为之。

　　然而，市场成交的阶段性回暖让中介选择二三级联动项目上更加灵活。刘钢梁介绍，目前除了保利、海伦堡、方直等品牌开发商，对小型开发商公司把控很严格。

　　当前市场极为敏感，中介机构对多年累积下来的客户资源自然不敢懈怠。刘钢梁指出，对开发商的风险承担能力要做全面分析，因为这不仅关系到后期服务佣金，而且关系到累计的客户资源，毕竟对二手中介来说，客户资源和口碑是生存的关键。

　　走访中记者发现，此前东湖花园四区隆源门店代理的百汇星城，家顺地产代理的汇德华府相关宣传展架已经撤下，转而代理方直珑湖湾东岸、和天下天玺湾等大型楼盘。

　　然而，行业也不能对前景太乐观。方正地产总经理郑臣钏表示，“尽管市场环境好转，但政策与银行层面的按揭放贷对于二手房交易并未松绑。”记者调查中也确认了这一情况，尽管部分银行对于购房按揭办理提速，但在二手房交易方面，政策基本无松动。

　　但随着引入第三方金融机构加入交易担保的运作模式不断成熟，放款快速、手续简捷的成交方式使得接受面不断扩大。一二手中介介绍，以前在介绍这种金融担保和金融抵押放贷的时候，卖家和买家都担心风险，但真正成交后却发现非常便捷，慢慢地大家对这个方式的接受度不断增加。“现在接待客户过程中，对能否办理银行按揭的咨询已经很少了。”该经纪人表示。

　　惠州二手房市场格局有利抗风险

　　据此前媒体报道，在今年上半年的行业形势下，深圳的中介行业广受波及，已经导致近三成中介门店关门歇业。不过，惠州中介市场却表现良好。据市中介行业协会会长黄家佩介绍，当前惠州市区(惠城和仲恺)中介门店总数达到300家左右，在今年的市场环境下基本维持稳定，并未出现集中关铺现象。实际上，惠州中介店维持这个数量已经较长时间，经过2008、2009年的市场洗礼，惠州中介步入稳定，即使是2013年的行业暖市，也并未出现大量新门店，市场相对处于稳定和规范周期。

　　惠州隆源地产住宅部总经理赵正群则认为，惠州中介行业的布局形态与当前局面息息相关。他指出，惠州中介公司基本都以小个体经营为主，在信和地产被中联收购以后，市场上就只有隆源的37家门店布局破十，此外，中联地产、裕霖房产、家家顺、我爱我家、家顺和方正等都仅有三五家门店，新世纪、安顺等基本都是一家两家门店的小作坊。

　　赵正群介绍，这种结构形态导致行业抗风险能力比较强。据隆源多年来的行业研究，中介行业只有在中型机构占据市场主要形态的时候才会出现风险加剧状况。大型企业完成了资本积累，能够很好地抵御风险；小门店由于投入极少，仅靠租赁业务和偶尔成交一套房源的佣金也足够维持；中型企业本身具备一定规模，扩张意识浓，在人力和门店投资上较大，市场环境的变化对其影响将被放大。

　　具体到惠州中介成交分布，隆源地产住宅研究中心负责人介绍，惠州二手房市场成交的正常值维持在月均800套左右。从成交分布上看，隆塬地产旗下的37家门店占据总成交的四成左右。而由于市场监管不完善，有近三成成交量属于客户私单成交；隆源以外的200多家门店只能瓜分余下三成成交。在随后采访中，这一研究结果得到相关政府主管部门的默认。

　　这并不妨碍小型中介存活。据新世纪地产经纪人小钟介绍，尽管公司无法和大型中介相比，但是门店本身的支出有限，租金和水电等月均不到2000元，不说二手成交佣金，仅每月较为稳定的租赁业务就足够维持。一般一两个月出现一单成交，单套两到三万的佣金基本就能活得很滋润了。

　　然而，赵正群同时指出，尽管行业当前的小个体布局有利于在下行市场中规避风险，但要在平稳市场实现行业的扩大化也很不容易。此外，各自为战和分散布局也加大了行业监管难度。

　　（南方日报记者 张峰）