上海限购限贷政策难松绑 开发商或降价自救

　　近日，一份关于上海某银行放松限贷的文件在业内流传，这份名为《住房金融业务部业务通知单》的文件显示，对上海范围内重新定义贷款中“首套房”的概念，由“认房又认贷”转变为“认房不认贷”。不过，该说法随即遭到银行方面否认。业内人士表示，一线城市房价持续高位，上海限购限贷政策短期内难放松，楼市依旧成交低迷，9、10月份可能出现降价潮。

　　银行否认限贷松绑

　　此次流传的某银行限贷调整主要包括以下几方面：第一，外地购房贷款结清，本市首次购房算首套；第二，2011年1月31日前有两套贷款记录，现全部结清，本市无房，算首套；第三，允许有N套贷款记录，原来只允许有三套，现全部结清，在上海名下无房算首套；第四，首套房最低可打8折利率(享受八折要求客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%)。

　　有业内人士猜测，此文件很可能是来自建设银行。不过，建设银行上海市分行8月18日表示，该行房贷政策未发生任何变化。个人住房贷款始终贯彻落实“认房又认贷”的标准，严格按照现行政策认定首套房贷和二套房贷，并未放松认定标准。农行、工行、交行、浦发等大行也都否认放松限贷标准。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果上海放开限贷对全国来说影响很大，目前来看，上海政策并没有实质性的松动。到四季度说不定会有实质性松动，但过程会比较缓慢。易居房地产研究院副院长杨红旭表示，只要在上海名下无房，即便曾经贷过款，也应该给予首套房优惠，“认房又认贷”其实误伤了部分刚需。

　　上海近期已有个别中小银行，如上海农商行推出了首套房利率的优惠，但优惠幅度较小，仅有95折，且对客户有一定条件限制。

　　上海7月信贷数据显示，个人住房贷款增幅继续回落，全市新增本外币个人住房贷款34亿元，环比和同比分别少增15.7亿元、48亿元。央行上海总部指出，受近期楼市成交低迷和个人还贷增多等因素的影响，当月全市个人住房贷款增速继续放缓。

　　中金公司在7月一份报告中称，房贷将会加速放松。房地产市场的成交量在今年一季度已经同比下降，反映到按揭需求上（按揭平均等待周期为3至6个月），今年下半年的按揭需求将下降。因此，结合按揭市场的供需状况，再考虑监管部门的窗口指导因素，预计按揭会加速放松。

　　开发商或降价自救

　　不仅是限贷，有关“一线城市限购政策可能松动”的消息也时有传闻。上周有传闻称“北京和上海将调整140平方米以上户型限购政策”。易居中国执行总裁丁祖昱指出，限购令的目的有两个，一是控制高房价，二是抑制投资需求。从这两点看，一线城市都没有调整的必要。

　　今年前7个月，北京、深圳和上海的商品住宅成交均价分别高达27191元/平方米、26264元/平方米和26262元/平方米，位列全国城市均价前三甲，一线城市的楼市价格并没有出现明显下滑。

　　对于市场猜测的针对“大户型”政策有针对性的调整，丁祖昱认为几率很小。一线城市中140平方米以上的户型比例接近30%，中高端需求比较旺盛，其中投资型的购房者为数不少。如果放开大户型限购，等于放松了对投资需求的抑制。

　　8月中上旬，上海新房成交延续下滑的态势。8月4日至10日一周，上海商品住宅成交量跌至11.98万平方米的低位，环比下跌35%，创下近九周来的最低水平。新房市场成交萎靡，但新增供应量环比略有上升。上海新房库存持续积压，新房可售房源总量已连续7个月保持增长的态势。截至7月底，新房库存超过1150万平方米，存量房需要17个月才能消化完。

　　业内人士预测，上海楼市将在下半年9、10月份回暖，8月份的市场状况将直接反映“金九银十”的预期，而从8月上旬表现来看，未现回暖迹象。

　　上海中原地产研究部总监宋会雍称，上海短期内限购放松的可能性微乎其微。从开发企业角度而言，与其被动等政策松绑，不如掌握主动积极自救。专家预计，在高库存的压力下，上海房企的降价促销力度会加大，9、10月或迎来大范围“降价潮”。