北京地王淡市出炉背后:金融街控股合理缺席竞拍

　　房地产市场究竟走到了哪里？是不是还在延续上半年的下滑态势？北京华嘉胡同地块这个新生的“双料地王”会不会给市场带来“强心针”效应？其背后有哪些惊人的秘密？在限购松绑的大背景下，各地楼市又是什么境况？开发商又有哪些新的应对措施？以价换量的手段能否让企业渡过难关？这都是《每日经济新闻》一直关注的问题和瞭望的对象。希望本版报道能够给读者带来新的观察与思考。

　　北京华嘉胡同地块的出让诞生了“双料地王”，似乎让低迷已久的北京土地市场振奋了起来。

　　惊呼之外，更多的则是猜测。这个“双料地王”的拿地企业北京金嘉房地产开发有限公司 (以下简称金嘉地产)究竟是何许人也？据称其背后的北京华融基础设施投资有限责任公司(以下简称华融基础)与金融街有怎样的关系？出场参与拿地的企业队伍有何玄机？《每日经济新闻》记者试图梳理出“双料地王”背后的故事。

　　华融基础拿下地王/

　　今年2月18日，北京西城区华嘉胡同因故暂停交易。“其实这块地当时被叫停，大家都有预感，也是延续了夏家胡同、农展馆地块的老路。”北京某房企负责人对 《每日经济新闻》记者表示。

　　6个月后，华嘉胡同地块再次入市。8月21日，华融基础成立的项目公司——北京金嘉房地产开发有限公司竞拍成功。

　　在竞拍现场，势在必得的华融基础上演了最强势最果断的一次竞拍。拍卖刚开始，华融基础的代表便迅速举牌，在尚无对手竞争加价之时，更是又举起号牌抬价。尽管拍卖师提醒，已经举牌为最高价就无需再举牌，但华融基础的代表依然连续3次举牌，夺地之心显露无遗。

　　长达近一小时的拍卖，对手已无力追赶。SOHO中国的代表在总价超过50亿元之后便放弃举牌，只剩下信达与华融基础贴身肉搏，但最终仍未能敌过华融基础。

　　按照中原地产首席分析师张大伟的计算，剔除掉回购部分的金额以及建安成本，该地块商业部分的楼面价为9.65万/平方米。

　　昨日 (8月24日)，《每日经济新闻》记者前往位于西城区金融街区域的华嘉胡同地块，目前该地块已经用围挡围了起来，透过围挡缝隙可以看到，地块拆迁已经完成。

　　记者发现，地块南边的一栋楼为中国华融大厦，与地块之间只隔了一条狭窄的华嘉胡同。据现场了解，华嘉胡同地块所在的位置是曾经的王府仓胡同10号院小区以及华嘉小学。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，这块地之所以能吸引除了华融基础以外的开发商参与，首先是因为核心区地块的稀缺性，此外，在北京住宅限购限贷的大背景下，住宅交易的观望情绪浓厚，很多开发商也转移到商业地产开发的布局中来。金融街尽管已经形成了产业集群发展，但写字楼租金并不算太高，约为15~20元/平方米？天，因此华嘉胡同地块的回报周期将会漫长。但企业仍然在积极拿地，说明对于核心区块的商办物业长期增值的收益还是非常看好的。

　　当日竞拍结束后，华融基础的代表并未接受记者的采访，匆匆离场，而参与了此次竞拍的一家房企代表则直呼“看不懂”。

　　与金融街同属西城区国资委[微博]/

　　就在华嘉胡同地块复出之前，大部分行业人士都曾预计这块地很可能底价成交，原因便是其较高的开发门槛。

　　根据招标文件，地块竞得人需无偿还建地上商业住宅共计312套，同时需为被拆迁人提供地下车位312个，每个车位的售价不得高于25万元。居住用地内除去无偿还建回迁用房外，地上剩余房源全部由西城区以42363元/平方米的单价回购。

　　除此以外，该地块还附带了其他苛刻的条件，如竞得人需无偿还建地下人防工程不小于10000平方米，项目园林景观效果、外立面风格、规划设计方案须服从金融街拓展整体规划建设安排等。

　　显然，华嘉胡同地块没有令人失望，但最引人关注的并非即将突破10万元的楼面地价，而是拿下华嘉胡同地块的北京金嘉房地产开发有限公司(以下简称金嘉地产)。

　　《每日经济新闻》记者随后查询了北京市企业信用信息网，根据该网站显示的信息，金嘉地产于2014年7月25日注册成立，投资人为华融基础，法人代表为陈松石，注册资金2000万元。

　　记者随后查询了华融基础，其法人代表同样为陈松石，注册资本约76亿元，法人股东为北京金融街资本运营中心，该中心的投资人为西城区国资委[微博]，并授权同属西城区国资委的北京金融街投资(集团)有限公司行使股东职权。

　　华融基础官网信息显示，华融基础公司一方面作为政府授权的金融街拓展实施主体，承担着金融街拓展土地一级开发任务，另一方面通过资产并购、合作开发、扩建改造、产业引导等方式积极开展区域资源整合利用，吸引金融机构入驻。同时，作为政府基础设施建设平台，基础公司还承担着区域内部分学校、古建、园林、地铁拆迁等政府投资项目的建设。随着公司资产规模和业务范围不断扩大，所实施的一级开发、二级开发、保障性住房、政府代建、投资并购等各类项目已达20余个。

　　“从土地市场低迷期政府的推地思维来看，地方政府往往会迫于财政压力而采取‘托市’的行为，比如推出优质地块、降低起拍价格等，以刺激土地市场回暖。”同策房地产研究机构总监张宏伟对此表示。

　　拿地、开发打的什么算盘？/

　　华融基础、信达、SOHO中国、方兴保利联合体、安邦保险参与华嘉胡同的拍卖，这样的出场队伍也值得琢磨。非地产行业的信达与安邦保险拿地的意图何在？而外界一直呼声很高的金融街为何没有出现在竞拍现场？华融基础与金融街控股(000402，SZ)背后又有怎样的关系？

　　由于华嘉胡同地块位于金融街，此前业内一直有该地块将归属金融街开发的传言。据公开报道，华嘉胡同此前一级开发拆迁建设负责的开发商便是华融基础，有意思的是，具体负责拆迁的北京顺平拆迁有限责任公司，是金融街控股与华融基础共同持股拥有的子公司。此外，在2012年，金融街控股斥资64亿元拿下了西二环西侧的月坛南街地块。

　　记者在现场实地走访时同样发现，与华嘉胡同地块仅一路之隔的金融街E9地块的建设单位为金融街控股，该项目在去年2月份也调整过一次规划。也正因为同属于金融街区域，华嘉胡同地块之前一直被视为为金融街控股量身打造，但出人意料的是，在拍地现场并没有看到金融街的身影。

　　金融街控股的缺席在多位行业人士看来是比较合理的。“目前来看，这块地的开发压力并不算小，作为上市公司来说，并不是划算的买卖。”一位不愿具名的房地产行业人士对《每日经济新闻》记者坦言，如果单以未来商业面积租金收益来看，很难在短时间获得盈利，所以更强烈的需求应该是在政府层面。

　　同样归属于西城区国资委的华融基础与金融街控股，此前亦有多层面的业务交流。也正因此，对于“双料地王”地块未来的开发建设，会否由金融街控股来协助完成，成为一种猜测的声音。

　　“华融基础本身业务以一级开发为主，对后期的写字楼或住宅产品的开发建设包括规划定位都不是很擅长，但与金融街控股又隶属于金融街集团，同样都是二级企业，如果后期建设或者代建由金融街完成，也是集团内部合理的统筹安排。”上述不愿具名的知情人士对此表示。

　　值得注意的是，在该地块的拍卖中，拼抢积极的信达、安邦保险都属于非地产业务公司。有行业人士分析认为，这是希望将该地块开发建设的商业面积自持成为企业总部。“这么多开发商甚至有险资参与其中是出乎我们意料之外的，导致地价被抬高，不过最终被华融基础摘得也是意料之中。”该人士对此表示。

　　“因为这块地本身就是华融基础从事的一级开发，又隶属于金融街这个大的区域板块，所以从西城区的角度来说，也不希望将其交给金融街以外的企业。”该人士说。