解疑：原业主不迁户口如何防范风险

　　问 房博士，您好！我最近想购买一套住房，已经看好了一套二手房也跟房主谈好了价钱，但是房主告诉我他的户口暂时没有地方迁入，要留在这套房子里一段时间，请问这种情况有风险么？如果对方一直不迁户口，我该如何维护自己的权益，通过向法院起诉可以解决问题吗？

　　读者 李先生

　　答 李先生，您好！您的来信已经收悉，您所反映的房产交易中户口迁移的问题，这在二手房交易中是个较为普遍的问题，因为房地产登记体系与户籍管理体系是分属不同行政部门主管的两个独立体系，所以我们提醒购房人在房地产交易中要注意以下几点从而来避免无法迁移户口所带来的纠纷。

　　首先，在购买二手房前，购买方就需要了解相关房屋内有无户口存在，如果不清楚房屋内有无户口的，在签订合同时都当作有户口来约定处理。

　　其次，若一套二手房内有户口存在，那么在签订《居间协议》、《房地产买卖合同》的时候，需在合同中明确约定如何处理户口，通常应约定户口迁出的时间，最晚的迁出时间不应该超过交房时间，若原业主不能及时迁出户口则要明确每天的违约金比例。

　　复次，如果原业主迟迟不将户口迁出，购房人如何保护自己的权利呢，从法律上来讲，购房人可以起诉要求原业主支付违约金，但由于户籍管理属于行政法律关系，购房人是无法通过民事诉讼请求法院将原业主户口强制迁出的。

　　最后，约束上家将户口及时迁出的最有效的办法是多留尾款，通过尾款的保留敦促上家及时迁出户口。

　　（本报记者 刘珍华 通讯员 阎世骏）