十多年前签的经适房买卖合同 法院判决交易有效

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　　案例：经适房转让后身价上涨

　　原房东欲坐地起价

　　2001年，周大爷从别人手里买下了一套经济适用房。由于当时按相关政策经济适用房还不能上市交易，也无法办理三证，所以他与原房东李先生签订了《房屋转让协议书》，约定李先生将杭州市下沙某花园经济适用房一套（面积120平方米及自行车库）转让给周大爷。

　　在协议中，双方对房屋的价格、交付方式，以及对协议的履行、违约责任等进行了约定。双方在协议中特别约定了等政策允许后办理过户手续，若5年期满因客观原因不能办理的，双方另行协商解决。协议签订后，周大爷依约向李先生支付了房价款40万元；李先生也依约向周大爷交付了房屋。在此之后，该房屋一直由周大爷及其家人管理、居住。

　　李先生于2004年取得了该房屋的三证：所有权证、土地使用证、契证。2006年8月，周大爷去世，周大爷的子女继续使用该房屋。

　　2012年杭州市政府公布了经济适用住房上市交易和回购的意见，根据意见规定，李先生的房屋可以上市交易并办理转让过户手续，周大爷子女也多次向李先生提出过户要求，但李先生以各种理由予以拖延以及提出加价要求，导致房产产权无法过户。

　　无奈之下，周大爷子女起诉到了法院，要求李先生配合办理过户手续。而作为被告方的李先生则认为双方签订的协议违反法律禁止性规定，系无效合同，周大爷方不能要求其配合办理。

　　法院审查后认为，虽然双方的《房屋转让协议书》在签订合同的2001年尚不能办理房屋产权证等三证，属于限制交易的情形，但该规定属于管理性规定，而不是效力性强制性规定，判令李先生在15日内配合周大爷子女办理过户手续。

　　律师点评：违反管理性规定

　　合同依然有效

　　胡增冬：浙江三道律师事务所律师

　　我国《城市房地产管理法》中规定：未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《经济适用房管理办法》规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。上述法律法规的条款均属于管理性规定，其目的旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认相关交易行为在民商法上的效力。

　　因此，本案双方签订协议时涉案房屋未经依法登记，违反了管理性规定，但此情形不影响双方之间房屋转让协议的效力。房屋现已具备上市交易条件，李先生应当配合周大爷子女办理过户手续。

　　本报记者 丁咏梅