10月房地产经理人信心指数微升 房企加大去化变相降价

　　金九银十季，经理人信心保持平稳增长。中国房地产报调查结果显示，10月中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数)小幅提升，环比提升1%至81.12。

　　随着限购的进一步松绑以及限贷松绑预期的提升，楼市现回暖迹象。接受中国房地产报调查的多位职业经理人本月信心基本与9月持平。更多的开发商对于调整期市场已经表现淡定，认为今年的“金九银十”差于往年，不会出现爆发式增长。

　　“根据市场情况调整，该降就降。”在年度销售目标的压力下，以价换量的销售策略得到了多位经理人的认同，有部分开发商也将全年推货重点放在9月和10月，以冲刺全年销售任务。

　　下一阶段，职业经理人最关心的有两大问题，一个是资金问题，国家是否会出台一些政策，尤其是财政政策来对房地产商提供一些支持。另一个是国家宏观经济是否能够回暖，以刺激消费者的消费情绪和能力。

　　旺季不旺

　　与往年“金九银十”不一样，今年的“金九银十”，许多购房者出现观望心态，“十一”或许会成为部分人出手的一个时间节点。

　　从调查结果看，10月房地产职业经理信心指数与9月差别不大，出现1%的涨幅。约有接近一半的职业经理人信心出现小幅上涨，35%左右经理人信心与上月持平，还有约18%的经理人信心微降。

　　“今年的市场比往年冷淡，融资环境还是比较紧。”五矿建设董事总经理何剑波认为今年的“金九银十”不同于往年。

　　新城控股副总裁欧阳捷认为，与2014年9月份相比，市场蛋糕不会再像过去一样大，有些城市的蛋糕甚至在缩小，沪宁线五个主要城市从南京到上海，上半年的成交量下滑在21%~38%。不过，他表示新城控股旗下的新城地产今年上半年逆势增长35%。

　　中建五局董事长鲁贵卿判断，整体形势不会有大的变化，在四季度，特别是上市房企会加大推盘力度。“对于销售政策会乐观一点。”

　　在中房集团董事长沈东进看来，根据目前代理商反馈的信息，各地楼盘的销售情况依然是去化缓慢，大部分城市的开发商都已开始采用做金融产品等方式变相降价，重庆的万科甚至已经采取了直接降价的促销手段。

　　“目前虽然大部分城市都取消了限购政策，但是对于开发商和购房者的贷款政策依然没有放松，部分开发商已经出现了资金链危机的情况。目前来看，地方政策无法刺激楼市回暖，这使得购房者的观望情绪愈加严重，因此如果没有重大政策和市场环境的变动，我认为四季度房地产市场依然会处于冰封期。”沈东进说。

　　今典集团董事长张宝全的表达更直接。“如果说9月份市场还会对今年抱有幻想，那么接下来的10月份，就是幻想破灭的时候。”他认为，这次市场低谷并不是外部经济环境和房地产政策导致的，而是市场自发形成的。随着房地产税的出台，人们买房投资的意愿会大大减少，现在买房的基本都是刚需，所以，以往的“金九银十”不会出现，即便10月份大家买房，也主要是刚需客户。

　　以价换量

　　对于调整期的市场，开发商已经逐渐学会了适应规则。灵活的定价策略被大多开发商选用，或明或暗地降价跑量已是不争的事实。

　　朗诗集团董事长田明认为，在成交不足的情况下，很多开发商的房子卖不掉，就会产生现金压力。一些企业为了资金流就会降价，一旦降价，就会带动周边的楼盘降价。至于在潜在的市场降价压力之下，朗诗是否也会加入降价行列，田明回应道，要看市场情况来调整，行情该降的时候就降。

　　包头的部分开发商亦表示，正在“以价换量做促销”。

　　“开发商降不降价不是战略性的问题，是每个开发商不同的策略性问题。”旭辉集团董事长林中说，公司今年的销售目标前面已经完成了60%，后面只剩下40%，销售压力不大。因为销售压力比较小，加上公司有四十几个项目，所以不会每个项目都降价，一定会采取随行就市以及灵活应变、一城一策的销售策略。

　　“我们认为活得久比活得好更重要。我们会加强对楼盘的定位和渠道的拓展，在渠道上会加大一些力度，采用各种各样的销售渠道。”欧阳捷说，比如说跟电商合作，采用一些有针对性的销售渠道，包括一些线下的圈层营销等，主要是通过自己的能力达成销售目标。公司的策略则是稳发展，从整体的经济环境考虑，适度稳健发展比激进更加重要。

　　从市场反馈的信息看，一些大开发商已在调整价格，加速去化。

　　远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)总裁李明也公开表示，“下半年远洋地产将合理调整产品结构，以主流产品为主，定位刚需及刚需改善客户，采取灵活的价格策略，促进完成全年400亿的销售目标。”

　　万科也在某项目开盘当日推出了包括1万抵8万、“淘万行动”账单抵房款1万元、按揭付款9.8折等在内的优惠。

　　田明认为，这次调整可能持续两到三年的时间，并且会伴随着行业的洗牌，但是不会出现断崖式下跌。一方面是因为中国房地产市场总的需求量还是很大，有需求支撑。另一方面则是中国有比较强势的政府，不会坐视不管。

　　金融政策成焦点

　　“现金流和融资渠道是我下一阶段最关心的问题。”蓝城中国执行总裁傅林江说，如果限贷放松将会在一定程度上刺激市场。

　　在调查中，多位职业经理人不约而同谈到了对金融政策的关注。

　　事实上，在各地楼市“限购令”相继退出之际，限贷政策松绑的呼声开始愈演愈烈。9月22日以来，有关工、农、中、建四大行放开限贷的传闻持续发酵。虽然上述大行纷纷辟谣，不过，“将放宽首套房贷认定标准”的消息仍然从不同渠道传开。

　　“限贷松动对于购房者和开发商来说都是一个利好消息。”何剑波说。

　　河南新田置业有限公司总经理冯常生认为，楼市政策的延续和改观，都会给房地产市场带来影响。对于市场上房贷政策放松的信息，如果放松首套房贷政策抑或逐步放松、部分放松以至落实，可为购房者带来更多的购买信心，也有助于增强购房者的支付能力，将进一步促进房地产市场消费。

　　“进入10月份，随着天气由热转凉，看房、购房的人数可能会增加，取消限购、放松限贷等一些确定或待确定消息，某种程度上也可为楼市和消费者带来利好。跳跃式趋势显现的可能性较小，房地产市场、楼价、成交量价等会平稳发展。”河南和谐置业有限公司总裁吴肄群说。

　　河南星联置地(集团)有限公司副总经理李涛同样认为一些城市取消限购、房贷政策松动会利好市场，刚需和改善型住房可在10月得到进一步释放。

　　“对于商业地产而言，关键在合理的配比和资金的周转。”宝龙集团总裁许华芳说。

　　林中认为，像中大型的上市企业，其实都不仅是面临着资金压力，核心还是要完成年度目标，完成对资本市场的承诺，还有平衡好自己各项指标的表现。