商铺卖出1652万元 土地增值税要交2422万

　　近日,记者接到站前路一宗1100平方米二楼商业交易的业主方报料,该商业大场于2012年6月签约出售,交易价是1.5万元/m2,递件完税时双方只报1万元/m2,但地税评估价为2.2万元/m2,之后双方分别提起诉讼,经过一审、二审,法院最终依然维持双方履行合同的决定,为此买方申请执行判决递件过户,今年8月地税评估价格居然飙升到5.6万多元/m2,按此评估价计算,业主方承担的土地增值税已超过该交易真实价格。

　　记者向此笔交易的买方进行求证,该公司人士证实该笔交易真实价格的确是1.5万元/m2,双方对交易价格无异议,却对税局先后两次差异巨大的评估价觉得“难以接受”,双方希望按照第一次的地税评估价2.2万元/m2进行完税过户,这笔发生在两年前的交易不应该适用最新的评估价,而且考虑到该商铺面积较大、目前空置以及位处二楼的事实,该商铺的市场价也不大可能到5.6万元/m2。为此,买方已于8月27日向地税部门提出存量房交易计税价格异议处理申请表,截至记者发稿时,买家尚未收到地税方面的回复。

　　本次“豉油比鸡贵”的交易涉及的商铺在站前路42号二楼,盈联多公司于1995年购买该商铺,面积1101.8平方米,购入成本9793498元(每平方米价发票6000元,装修收据3000元)。据代表盈联多公司的广东启源律师事务所律师邬德介绍,盈联多公司是香港某上市公司在深圳设立的子公司。

　　争议缘起:想省税费报低价被驳回

　　据业主方介绍,站前路42号二楼购入后一直用于出租,至出售前为止每月租金约为8万元,折合每平方米月租为79元左右。后来,该公司为处理资产,决定出售站前路42号。联鸿公司与盈联多公司于2012年6月7日签订《房屋买卖合同》,约定15000元/m2,总价1652多万元,各付各税,2012年7月31日前完成交易过户。当时在中介代理人“指点”下,为减轻税费,双方于7月14日签订一份用于办理网签的《存量房买卖合同》,该合同约定的总成交价为1000万元,7月17日双方及中介人员到房产交易中心办理网签。哪料,荔湾区地税评估出来的价格比双方的真实价格还要高,核定房屋计税价为22000元/m2。

　　据盈联多公司测算,盈联多公司按照双方合同约定15000元/m2计税,交易税费为310多万元;若按照税务部门核定22000元/m2计税,交易税费为近700万元,多交税费将近390万元。

　　缠讼两年:评估价翻倍税费贵过铺价

　　据盈联多公司代表律师邬德介绍,评估价从1.5万元/m2飙升到2.2万元/m2后,双方曾一度希望撤销交易,用拍卖的方式来解决过户问题,不过由于拍卖会产生5%的佣金,双方对增加的费用谈不拢,故此一直未能就税费争议找到解决方案。随后联鸿公司起诉要求盈联多履行合同并支付违约金,盈联多公司反诉联鸿公司希望解除合同。2012年底荔湾区人民法院一审判决公布,合同应继续履行且业主方需支付违约金,随后盈联多公司不服一审判决而提起上诉,今年5月法院公布二审判决结果,除了违约金计算方式有所改变外,维持一审判决。今年8月,联鸿公司向法院申请执行生效判决,单方办理房屋的过户手续,地税部门核定房屋计税价格为56839.59元/m2,完税的价款核定为6262多万元。据记者了解,本次交易所产生的税费最重一项是由业主承担的土地增值税,按土地增值税4级累进税率计算,增值额在200%以上,适用税率为60%。这样的话,本次交易应纳土地增值税就达2422万元,比交易价1652多万元还高。

　　邬德律师认为,本次交易若按照税务部门核定的价格完税,将导致盈联多公司及联鸿公司严重亏本进行房屋买卖。

　　涉及商铺:站前路42号二楼

　　面积:1101.8平方米

　　中介目前估价:约2万多元/m2

　　事件经过:1995年

　　盈联多买下商铺,购入成本约9000元/m2

　　2012年

　　联鸿欲买商铺,与盈联多约定15000元/m2,总价1652多万元,各付各税;为减轻税费,联鸿与盈联多签订一份用于办理网签的《存量房买卖合同》,合同约定总成交价为1000万元;

　　地税核定房屋计税价为22000元/m2

　　(若按22000元/m2计税,完税的价款是2400多万元,比真实交易价多出770多万元)

　　2014年

　　8月,地税核定房屋计税价格为56839.59元/m2,完税的价款核定为6262多万元,比真实交易价多出4609多万元;

　　盈联多和联鸿希望按照第一次的地税评估价2.2万元/m2进行完税过户

　　增值幅度达500% 适用60%税率

　　本次交易所产生的税费最重一项是由业主承担的土地增值税。

　　增值额在200%以上,适用税率60%,盈联多19年前购入该物业成本为9000元/m2,税局今年8月核定的评估价为5.6万元/m2,增值幅度达500%,故应适用60%的税率。按增值额4609万元计算,增值额60%为2765万元,扣除上手购置成本35%后(相当于342万),应纳土地增值税达2422万元,比交易价1652多万元还高。