北京楼市“银十”平淡开局 新政效应有待观察

　　　　9月30日央行和银监会发布的放松限贷政策，并没有立刻作用到十一黄金周的楼市上去。据伟业我爱我家市场研究院统计，黄金周前6天，北京住宅新房网签472套，二手房网签量仅为38套，为2009年以来同期的新低。这一个“银十”，从开局来看成色多少显得有些不足。

　　“十一”期间仅两项目开盘

　　国庆黄金周通常都是推盘旺季，不过受到此前市场持续冷淡的影响，今年黄金周期间，开发商的态度都比较谨慎。据亚豪机构统计数据显示，十一黄金周期间，北京范围内仅有两个项目开盘，累计新增供应160套，与去年“十一”假期相比，开盘项目个数减少了4个，供应套数下降了75%。巧合的是，开盘的两个项目均位于朝阳区东坝区域，分别为首开常青藤和利锦府。

　　据记者从项目方了解的信息来看，首开常青藤“十一”期间销售额达2.5亿元左右。“项目这次所开楼栋的位置比以前要好，价位也没有上涨，因此受到了市场的认可。”据该项目负责人介绍，十一期间，首开常青藤每日平均接待来访客户40-50组，相比此前有不小的提升。

　　位于首开常青藤项目旁的利锦府，则以改善型需求为主，推出了100-130平方米的精装修高档公寓。该项目销售人员告诉记者，利锦府项目均价在4.9万元/平方米左右。

　　不过也有不少业内人士表示，由于此前一段时间市场比较冷淡，所以多数房企并没有选择在十一黄金周期间推盘，而主要以消化存量为主。亚豪机构市场总监郭毅就认为，客户需求不足是此次黄金周期间开盘项目数量较少的原因。“对于项目来说，需求充足才能达到开盘条件。”郭毅向记者表示，“从现在的情况来讲，开盘时机对开发商来说已经不是最重要的，重要的是客户量。现在的开发商是依据客户积累的情况来选择推盘时间，所以并不掌握主动权。”

　　政策利好或有助于消化库存

　　在“银十”平淡开场之时，伴随着销量的同比下滑，北京商品住宅库存量则在节节攀升，创下历史新高。据亚豪机构统计数据显示，10月7日，北京商品住宅可售套数已经达91265套，成为自2012年3月北京清理3.3万套无效库存以来的最高点，与今年年初5.5万套库存相比大增3.6万套。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在持续紧缩的信贷政策、自住型商品房集中入市等多方因素叠加影响下，楼市成交量持续低迷。而房企在销售业绩与资金使用成本的压力下，加大推盘力度以回笼现金的意愿上升，供应量的增加与成交量的低迷，促使楼市库存量直线上升，至10月份达到高点。

　　不过他也强调，随着信贷松绑政策的逐步实施，预计未来刚需刚改型购房需求加快释放，四季度北京楼市成交量将复苏回暖。“央行‘认贷不认房’的二套房认定方式，提高了购房者的资金杠杆率，可以促进购房消费的增加。”任启鑫表示，一系列政策调整都在为刚需购房者带来实质利好，提振购房信心，四季度北京楼市在利好的刺激下，有望成为全年成交高峰。

　　■ 业内观点

　　新政影响消费者心理预期

　　对于新政能否发挥提振市场的作用，业内人士虽有一定分歧，但是大多还是认为该政策的出台有助于挽回目前市场的颓势。

　　事实上，从今年年初开始，相关部门就已经有数次微调房地产调控政策的举动，但对楼市成交量的提振收效甚微。比如今年年初，针对高端住宅的限价令就出现松动，到6月份保利海德公园更是取得了单价近10万元/平方米的预售许可证。而在今年下半年土地出让环节，住宅用地的配建自住房或保障房也改为了异地竞建。

　　到了9月底，上调普宅标准以及执行限贷新政，再次激起了业界的巨大关注。

　　不过9月底出台的新政，似乎并没有显现立竿见影的效果，十一期间的网签成交数据并不能称得上乐观。对此，中原地产首席分析师张大伟解释称，由于大部分城市的网签数据都有所滞后实际市场一线成交两星期以上，因此目前的签约数实际反映的是9月上旬的成交情况。从国庆期间购房者心理调查看，部分客户已经害怕再次踏空而开始看房入市。市场也已经开始出现复苏迹象。

　　“政府既希望房地产市场能够适度活跃，但又担心成交量回升后房价继续快速上涨，所以此前，宽松政策并未聚焦于交易环节，而是始终针对开发商小步稳妥地放宽。”亚豪机构市场总监郭毅分析认为，此次新政，能够让大多数普通购房者享受到了契税的优惠，再加上央行放宽限贷政策，对于北京这个本不缺少购房需求，缺少的是市场信心的城市来说将意味着住房换手率以及刚需、改善型楼盘成交量的提升。

　　据亚豪机构计算，房贷政策放松后，首次置业的刚需人群购房总成本有所降低。如果按贷款100万、20年还清计算，7折利率可以为购房者节省将近27万元。而首套房贷还清后依然可以享有三成首付、7折利率，对于改善型客户来说也是一种利好。

　　■ 房企人士看“十一”

　　“感觉新政的影响还是比较大的，明显感觉到客户会主动来咨询，十一黄金周期间我们项目住宅销售成交量上涨了20%左右，而在此之前我们（东亚印象台湖）一周也就卖出去十套房。如果成交量进一步放大，我们会考虑略微上调价格。”

　　——东亚新华地产营销总监贾玉鹏

　　“我们十一假期所取得的销售成绩其实和‘新政’的关系并不是很大，主要还是由于项目的性价比较高。大部分观望已久的客户都已向我们表示过购买意向，打算出手。限贷新政不过是坚定了他们的信心。”

　　——华润公元九里相关负责人