宁波市区商品房成交超万套 存量房数字居高不下

　　救市新政轮番上阵，持续低迷的甬城楼市在“政策季”里获逆转。今年8－10月份，截至到29日市六区已成交商品住房10621套，较去年同期增幅超七成，可谓今年来最火三个月。

　　成交攀升，新政功不可没，不过业内认为，放开限购、房贷都只能是微刺激，真正推动需求入市的还是因为价格降了。从郊区到老三区，从三江口到东部新城及江北湾头，如今“掀底价”的吆喝声已全城四起。

　　尽管有开发商在房贷松绑之际声称即将提价、优惠缩减，但眼看库存居高不下，外加接下去还有源源不断的楼盘入市，有业内认为，一定时期内在可预见的需求量之下，真涨价没可能。

　　而且随着房企迎来全年的冲刺阶段，能否成功将冲刺期变为强销期，各楼盘普遍在以“低价快销”作为上策。

　　政策季市场成交活跃

　　7月31日，限购首次松绑，8月份市区3967套的成交量不仅是今年的最高纪录，同时创下5年来新高。

　　8月30日，限购全面解除，9月份继续放量，以2922套的成交水平到目前为止仅次于8月份。

　　进入今年最后一个季度，房贷又推红利，降低首套房门槛。众多楼盘在国庆趁机攒得不少人气，国庆一过，各大银行宁波细则陆续落地，线下的成交转为线上备案。截至目前，10月市区商品住宅成交已经超过3800套。

　　据透明售房网最新数据统计，今年8－10月份的成交量较去年同期增幅超70%，无疑成为今年目前最火的三个月。

　　对于这个成交水平，南天房产的总经理助理薛敏强分析，8月备案飙升，很大一部分是由于先前线下成交随限购放开“浮出水面”，所以一定程度上讲，9、10月份更能反映政策的实际影响力。

　　不仅如此，“新政季”其实宁波还出台了大学生购房补贴政策，另有公积金贷款新政落地宁波或箭在弦上。

　　低价快销模式成主流

　　市场筑底回暖，开发商也卯足劲大打价格战。钱江晚报记者在近几个月的销售榜中留意到，备案多半集中在价格已经贴地的楼盘。

　　银亿东岸13300元／平方米起、维科东院14264元／平方米特惠、公园1872起价12345元／平方米……如今“掀底价”的吆喝声已经全城四起。

　　有业内就此认为，双限放开都只是微刺激，真正刺激需求的关键还在于价格。

　　记者也从华星、迪赛等本地代理商打探到，他们现阶段的销售策略基本是“低价快销”。陈敏梁透露：“我们会建议开发商压低价格，先攒得认筹客户，再凭价格优势在开盘后快速销售，一般争取一两个月内拿下。”尽管部分楼盘曾似有若无地放出提价信号，特别是一些前期量走得不错的楼盘。但从目前这些楼盘的备案价看，“提价在即”、“缩减优惠”都只不过是“狼来了”。

　　新外滩1号的置业顾问就告诉记者：“现在推的二期房源价格较之前一批确实有所提高了，但毕竟房源位置也好了，所以不算涨价。”

　　而一些外来大鳄像世茂、绿地、九龙仓等为冲年终业绩，其实近期也放下身段暗暗调价了，事实证明了“降价为王”的趋势。

　　高库存仍是硬伤

　　陈敏梁就此表示：“房贷新政一落地，确实有开发商喊着提价，但在宁波供应量持续高位的现状下，真涨价不明智。”

　　近来公布的2014-2015年度经调查的35个城市房地产短周期投资风险最高的五个城市中，宁波赫然居首，被列为风险城市之最。同时，对风险指数起到决定性作用的库存量再次被提及。

　　报告直指宁波楼市的“硬伤”：供求关系失衡，供应规模过大，同时未来市场整体需求较弱。理由是2013年宁波的商品住宅期货存销比高达5.2，位居35个城市之最，说明市场未来1-2年去库存化压力最大，房价上涨的空间小。

　　据透明售房网显示，当前宁波市区可售住宅近48000套，可售面积约650万平方米，这就意味着就算没有新房源入市，以每月3000套的成交水平预计，这些房子还要卖16个月。而事实上，供应量还在源源不断，紧接着即将入市的新楼盘还有江山万里、中海阳光玫瑰园、荣安香园、恒大城市之光、银泰匯、景瑞上府、铂悦府等近十个。

　　再论宁波的需求量，有业内这样比喻：“池子里的鱼就那么多了，捞去一网少一网。”因此在新政红利与库存风险共存之际，业界普遍认为，全年冲刺期能否成功成为强销期，还要看楼盘是否以“低价快销”为上策。记者 王凯艺