地价高企促联合拿地占比逐年提升 四种方式是主流

　　保利和首开联合体、旭辉万科永同昌联合体、万科和住总联合体、金地和中水电联合体、招商和华润联合体……众多的联合体活跃在今年的土地交易市场中，在10月底丰台地块的竞标中，5家竞标主体4家为联合体。亚豪机构的最新统计数据也显示，今年以来联合拿地的占比高达42.2%，并呈现逐年递增的态势。业内人士指出，地价高企、分摊风险等是房企联合拿地的主要原因。

　　联合体拿地占比达42.2%

　　在10月底出让的丰台两宗地块中，联合体众多。其中，丰台区长辛店张郭庄地区(原丰台长辛店生态城一期北区)A地块共吸引了保利首开联合体、金隅房地联合体、招商华润联合体、天恒金地联合体等4家竞标主体参与了竞争，参与竞标者全部为联合体。而同区域的B地块吸引了保利首开联合体、万年基业、房地金隅联合体、招商华润联合体、天恒金地联合体参与竞争，除了万年基业以外，其他也均为联合体。

　　事实上，近几年来，随着北京地价走高，房价纷纷“抱团取暖”，联合拿地现象越来越多。据亚豪机构统计显示，截至11月2日，2014年北京出让的90宗经营性用地中38宗为两家以上房企联合摘得，联合拿地所占比重高达42.2%，在2013年该比重也曾高达37.4%，而2012年，联合拿地还仅占到经营性用地总出让量的21.2%。由此可见，近两年，北京土地市场出让地块中越来越多地出现房企组团拿地的现象。

　　地价高企促企业抱团

　　值得关注的是，北京的地价也在逐渐上涨。

　　根据亚豪统计，今年多家房企联手摘得的38宗地块中，土地总价款在10亿-20亿元的共15宗，20亿-30亿元的共有7宗，超过30亿元的共有8宗，其中总价最高的是石景山区刘娘府地块，土地价款高达49.17亿元，由北京德俊置业有限公司和北京奥宸置业有限公司联合体摘得。而截至目前，今年北京销售额超过50亿元的房企只有金隅、首开、富力、绿地四家。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，北京土地一级开发成本居高不下，地价本就不断上涨，再加上国内二三线城市楼市供求矛盾激化，房企进军一线城市导致北京土地市场竞争激烈，进一步托高地价。而在商品房市场成交低迷、房企销售额普遍下滑的大背景下，在北京，没有任何一家房企具备垄断市场的实力，为了扩大市场份额只得相互联手。正是基于这些原因，导致近两年北京土地市场房企联合拿地的现象有所增加。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖也表示，合作拿地，首先是分担土地成本，提高整体竞价实力，土地总价较高的情况下，以往独立企业单一的竞争，在资金上往往压力过大。同时，还能分担项目运作风险。在地价上涨、楼市中长期趋势相对不乐观的情况下，联合拿地可在后续的项目运作上分摊运作风险。“总的来说，合作拿地能够实现，主要是基于双方互利共赢的出发点的考虑，通过合作提高拿地的竞价能力。”

　　四种合作方式是主流

　　据郭毅介绍，目前北京联合拿地的情况大致可以分成四类。一是大房企间的强强合作，今年绿地和远洋、保利和首开、旭辉和当代、天恒和金融街、万科和住总等企业都曾共同拿地，这些大房企联手参与竞争的地块往往是位置较好的热地，房企联合出手的目的是为了增强土地市场的竞争实力、共同分摊市场风险;二是同一房企的集团公司与区域分公司甚至是项目公司联合，如北京未来科技城开发建设有限公司和北京未来科技城置业有限公司联合体就曾在今年摘得昌平未来科技城的多功能用地，这样的地块往往对开发企业的资质有特殊要求，有了集团公司参与，无疑为分公司顺利摘地增添了砝码;三是引入外来投资方共同拿地，如华润置地(北京)就曾与深圳市润鑫四号投资合伙企业(有限合伙)组成联合体，顺利拿下门头沟新城地块，引入外来投资方后，既为房企提供了资金保障，同时，又不会在后期项目开发中形成掣肘，可谓双赢之举;四是引入外来技术方共同拿地，今年通州新城核心区4宗多功能用地就被远洋旗下的两家企业，北京中联置地、北京远洋新光商业与上海新光齐天投资管理合伙企业(有限合伙)联合竞得。

　　“对于房企来说，在资金周转可能不顺畅、企业专业管理人员并不足够的情况下，希望积极获取某优质地块，那么就会主动和别的房企合作。”郭毅预计，在北京房地产市场和土地市场的基本面没有发生改变的前提下，房企联合拿地将成为北京土地市场的未来趋势。