甲级写字楼竞争高峰到来 业内称看好后市

　　业内人士看好东莞写字楼发展。

　　高楼大厦抢走了沿街旧式老楼办公客

　　文/记者陈明 图/记者卢政

　　作为商业地产其中的一项，写字楼租售经过长达十年的发展，目前正在从一个相对粗放的市场逐渐走向以封闭式管理、以甲级写字楼为代表的写字楼市场。由于越来越多的高楼大厦抢走了原先沿街的旧式老楼办公的客人，因此，抢夺写字楼办公者的降价大戏正在悄无声息地展开。业界人士早有预测：莞内甲级写字楼租出乙级写字楼的价格，乙级写字楼只能收到普通街边楼的租金将成为常态。眼下，这种趋势有越来越明显的特征。

　　东莞租金：广深的五分之一

　　昨日，从事外贸生意的重庆人张庆洋将自己的公司搬进了第一国际某大楼的写字楼，这是当前东莞市内租金最高的办公楼之一，该大楼与东莞大道一路之隔的环球经贸中心、电信大楼等组成了南城区核心CBD。但是，这里租金却便宜得出人意料：张庆洋告诉记者，他原来在莞城一处旧工厂改造的楼内办公，每月每平方米租金30元，并不比现在的新办公楼便宜多少，出于对公司形象的考虑，他选择了后者。

　　张庆洋这样的小微企业正是东莞市内写字间最大的群体，也是几乎所有写字楼争夺的主要客户群体。这些公司通常只有十几个人或者几个人，从事一般的贸易或者其他服务业务，对于办公室的面积要求不高，100平方米以内算是普遍现象。而对于租金这个写字楼核心问题，这些公司的心理范围在一个月每平方米50元以内，超过这个价格几乎不被接受。

　　与广州、深圳相比，一墙之隔的东莞写字楼显然没有可比性，同样的大楼、同样的物业管理水平，东莞的租金只有两大城市的五分之一左右。而根据记者了解到，价格的低廉并没有让写字楼生意火爆，相反，中高档写字楼长期空置率较高属于常态。满堂红地产的业务人员张女士告诉记者说，东莞的甲级写字楼以环球经贸中心竣工为标志，随后在南城、莞城先后崛起了一大批豪华写字楼建筑大厦，知道最近万达广场等包含写字楼项目的开业，将写字楼的规模、档次和管理水平推到了全新的时代。

　　然而，写字楼的转型升级并没有带来价格的上涨，目前，从20元~50元的每平方米租金是整个写字楼市场的通价。

　　在南城区某知名大厦，记者实地采访发现，尽管开张了3年有余，然而至今依然处于大量空置的状态，在第十楼，记者相继了解发现，多达20多个门牌号码，只有5家公司在正常开业办公，其他均处于闲置状态，其中不少通过玻璃门里面的毛坯房状态可以发现，从来没有使用过的单元为数不少。该大厦的保安告诉记者说，整个大楼可能有三分之一的单元在办公，但是大厦业主公司没有压力，因为整个大厦只是集团公司众多项目的其中之一，只要租金能够维持运作，总公司就不会降价揽客。目前，这里的租金每个月为40~50元/m2，新公司进驻通常还有几个月的装修期免费。

　　即使被称为莞城最大的写字楼汇丰中心，这个莞城区最大的三旧改造项目，有原来的旧工厂改造而成的甲级写字楼，经过几年的运作，也没有出现饱和的状态。在南城鸿福路中高档集中的区域，众多写字楼空置率较高是常态。“空置率高就租不出好价格，这是市场逻辑，因此东莞写字楼市场发展缓慢不足为奇。”从事写字楼租售中介的陈华轩说。

　　甲级写字楼竞争高峰到来

　　尽管当前市场上中高档写字楼空置率不容乐观，但是这并没有阻挡市区内写字楼的快速完工，类似于万达广场这样的高档项目，在今后一两年时间内将更多的出现，万科中心、民营总部基地、台商大厦、康帝酒店等典型的甲级写字楼相继完工投入使用，在快速实现市区内写字楼升级的同时，也加剧了行业内部的竞争。

　　细数当前面市的甲级写字楼，记者发现今年新推出的就达到二十个之多。据位于莞太路的中央财津广场市场推广人员介绍，该项目写字楼和公寓功能兼备的设计由于定位较为准确，因此在推出市场后走势不错。而南城区类似这样的同类写字楼产品还有多个。这些项目大多在运作上施行租售两条腿走路，而售价则基本上定位在一万元一平方米以上。个别管理上档次的甲级写字楼则售价高达两万元一平方米，在市场上，写字楼的空置率偏高始终让投资者有些顾虑，因此，作为商业地产的品种之一，写字楼交易长期处于边缘的位置，来自满堂红、中原地产等中介机构人员的反馈信息表明，写字楼中介业务在公司内基本上处于忽略不计的地位，因为交易量实在太小，从而导致开发商大多以收租来进行长线投资。

　　相反，中高档写字楼一方面空置率偏高，市场发展缓慢，但是市场价格相对便宜、能够提供吃住配套环境的公寓楼、街边老楼却较为吃香，这些老式办公楼因为价格低廉、同时利于管理成为众多小微企业的钟爱的办公场所。安义物业的高层陈华轩告诉记者说，东莞就是一个小微企业占据99%市场的新兴城市，这些企业不在意办公形象，节省成本创业是他们的共同心态，因此，市场上二十元、三十元一类档次的办公楼是最吃香的。

　　业界：看好后市

　　尽管如此，东莞市的写字楼改造和转型升级并没有停止脚步，以万达广场开业，同期推出甲级写字楼为标志性事件，东莞的高层大厦在接下来的市场中将不断增加，业界普遍认为，写字楼转型升级才刚刚开始，类似于万达广场、万科广场这样集写字楼、商业中心为一体的超大型建筑将越来越多出现，最后整体上提升东莞写字楼的档次。万科东莞高层易平安在一次媒体会上透露说，位于莞城旗峰路的万科广场将会出现写字楼产品。而在万科广场附近三公里范围之内，至少已经宣布立项的商业综合体产品有五个左右。这些项目无不具有高档写字楼产品。

　　合富置业的一位高层认为，对于资金成本非常高的开发商而言，写字楼开发看上去市场压力大，但是开发写字楼的企业也大多实力雄厚，属于玩得起的群体，大型开发商融资渠道很多，写字楼只是其整个投资组合的一小部分。东莞的写字楼租赁需求相对较弱，但是，城市转型升级必然刺激创业企业的发展，同时金融机构也将大力扩展业务，这就是写字楼未来市场所在。

　　一方面，多个房地产顾问公司数据显示，由于供应量过大及经济形势不甚明朗，东莞写字楼将和其他城市一样，甲级写字楼在未来两年内会延续相对过剩状态，甚至可能进一步引发价格战，但是，从长远来看是令人乐观的，因为市场在发展，企业在壮大，具有长期保值功能的写字楼将是那些做大做强的公司必须持有的物业。新近开业的某甲级写字楼开发商负责人坦言，他们作为开发商，不会在意短时间的市场行情，在财力足够支撑的情况下，往后看十年八年，坐等市场变化才是王道。