天津新政刺激需求释放 二手房改善客户积极入市

　　根据最新的统计数据显示，2014年11月天津全市二手房成交60.5万平方米，环比增加41%，同比去年同期增加3.1%。全市二手住宅市场成交均价为9611元/平方米，环比上月增加7.2%，同比去年增加6.5%。在新政的带动下，改善型需求积极入市，11月成交主力居室为两室，占比近六成。成交主力面积为80平方米以下户型，占比为61%。50平方米以下户型成交占比为23%，50至80平方米户型成交占比为38%，80至120平方米户型成交占比为30%，120至144平方米户型成交占比为5%，144平方米以上户型成交占比为4%。

　　由于“房贷新政”、“津十六条”等政策在十月底已基本落实明确，新政的效果已在11月开始显现，从而带动了成交量的上涨。从整体来看，政策的利好影响，已经使得二手房市场成交有所回升。均价方面，11月全市平均价格出现较大涨幅，主要原因在于：一方面，11月中心城区的二手房交易量在全市的比重由36.5%上涨至40.7%，交易比重的变化使得全市平均价格自然被拉升；另一方面，随着购房需求的增多，部分片区的热点房源供需矛盾加剧，少部分业主上调售价，也在一定程度上带动均价的上浮走势。各大区域来看，11月三级市场成交各区占比变化不大，塘沽、大港、河东、南开四大区为成交单数最多区域，二手市场较成熟的市内六区及环城四区依旧主导市场。

　　新政的刺激带动整体楼市活跃度提高，呈现利好趋势，加之降息后购房者的信贷成本得以降低，因此当前市场中购房者的交易意愿普遍较高。天津中原地产分析师表示，随着我国房地产市场的逐步发展，需求结构呈现分化，从购买目的角度主要分为高端、中端及低端需求。对于自住群体来说，房地产是一项重要的耐用消费品，在当前贷款购房成为主流方式的背景下，无论对于何种需求，贷款利率的变化都将直接影响购房成本的变化，从而影响购房者的消费和投资计划。“9·30”限贷松绑助推市场快速企稳，而降息必将使新政的持久力得以延续，使市场各方信心进一步回升，有助于提升有实际需要的购房者的支付能力，对仍在观望的购房者的信心和预期会有莫大的提振。

　　90平方米以上户型房源销量增长

　　随着此前“津十六条”、“9·30房贷新政”、“公积金政策调整”等政策的陆续出台，今年的秋季房交会被看做是检验政策利好能否带动房地产市场活跃度的“试金石”。据统计，今年秋季房交会吸引超过15万人到场参展，累计成交各类房屋1156套，成交面积逾10万平方米。特别是受新政策影响的二手房成交活跃，不少市民通过“卖一买一”的方式达成改善住房的意愿。作为楼市晴雨表，房交会上二手住宅上市量的突出增长，体现了本市居民自主性改善需求旺盛。而新政从信贷、税费上都降低了改善型需求的购房成本，同时进一步优化供应配比，取消“9070”限制，为购房者提供了更多选择空间。很多此前压抑的购房需求得到释放，改善型房源成为市场青睐对象。

　　记者近日走访本市部分中介门店了解到，新政的出台有效缓解了购房者的观望情绪，使得市场活跃度快速提升，成交量逐步增长，其中改善型需求的释放尤为明显。根据9月以来全市二手私产住宅成交量分析发现，从10月下半月开始市场成交量呈现逐步回升的趋势，尤其11月上半月交易量达到今年以来的最高值。成交价格方面，当前二手房业主的交易意愿普遍较高，挂牌价格相对平稳，并未出现大范围的“坐地涨价”等现象。

　　本市中介机构门店反馈信息表明，11月以来成交的买卖业务中改善型需求占到整体的半数以上，由于“津十六条”新政针对购房资格、信贷以及税费等方面有所放宽，对于一直以来被政策所抑制的改善型需求产生利好，促使其解除观望，积极入市。加之适合改善型需求所集中青睐的大户型房源价格平稳，也进一步增强了此类需求的交易意愿，使得改善性需求的占比有所提升。

　　在改善型需求的带动下，市场中90平方米以上的中大户型房源销量也随之增长，受关注度不断提升。我爱我家市场研究中心认为，造成当前市场量升价平的原因主要有以下几方面：首先，“房贷新政”、“津十六条”等相关政策的陆续执行，降低了购房者的入市门槛和购买压力，增强了购房者的入市信心，使众多购房者的观望情绪逐渐消退，市场活跃度快速提升，进而带动成交量的增长；其次，受政策影响较大的多为面积在90平方米以上的中大户型房源，由于改善型需求一直以来被政策抑制，此类房源的销量并不理想，因此当前业主的心理优势并不明显，反之出售意愿较高，因此挂牌价格和成交价格并未出现大幅上涨。