为保股市胜利果实：能买房的话还是要去买房子

　　无图说

　　在这一轮股市行情中，如果挣钱了，怎样保住胜利果实？大多数炒股人心里的算盘珠子噼里啪啦响：能买房的话，还是要去买房子。

　　■本报记者　汪敏华

　　虚高开价怎避免

　　不管是刚需买房还是投资买房，都会考虑一个问题：哪些房子升值空间大？

　　看地段，不必赘言。还要看地区发展规划，看是否靠近轨道交通，是否靠近医院和大型商业设施，是否是学区房，等等，这些选房标准大多数人已经明了。在以上条件相似的情况下，房龄因素就很重要了。一般而言，房龄在10年内的房子升值最快。10年以上的房子不少外观已有旧相，小区停车难显现；小区有游泳池的大多也已经关闭，绿化环境等维护也有点漫不经心了，因此房龄10年以上的房子升值幅度明显不如房龄10年内的次新房。

　　在房型选择上也有名堂，年轻人经济条件如搭得够，尽量买大房，将来成家有孩子了也不显局促。根据政策，首套房不仅首付低贷款利率可打折，而且面积再大也不计房产税。而二套房不仅首付大增，贷款利率也可能高于基准利率。并且，二套房加上首套房面积超过人均60平方米，超额部分就要征收房产税。

　　很多人是以小换大，差地段换好地段，因此需要先卖房后买房。买卖二手房最吃不准的就是价格是否合理。房东想卖个高价，买房人想捡个皮夹。有人喜欢先开一个高价，无人问津再降价；有人喜欢低开高走，先以低价吸引眼球，一看中介纷纷来电，马上跳价。其实，除非房子地段好、房型好、房龄新、周边环境好，否则价格低开高走反而不利。因为老房子老小区，房型本身就有不少缺陷，比如朝向、暗卫等，买房人本来就容易动摇，因此比较适宜的是高开低走，以诱人价格促使买家签约，不然很容易引起买家的逆反心理，本来想买现在也不买了。

　　如何开价才既不会贱卖又不会有价无市？卖房者可乔装买房者，向中介机构了解自家所在小区同房型的房价，一般而言，中介会稍报高一点，卖房人可根据中介报价挂牌，也可以比中介报价稍低一点挂牌。买房人则可以乔装卖房人咨询多家中介，中介报价会稍低，买房人可以此确定自己买房的心理价位。对于买房者而言，不可过于信任某一个中介，应该货比三家多方委托中介找房，并且通过不同的中介打探真实的房价。

　　讨价还价是正常的，比较合适的卖房策略是：报价比心理价位提高3%－5%左右，给买家留足还价空间。鉴于房价已高，对一套房子而言，3%－5%就不是个小数，比如一套200万元的房子，让价3%－5%就是6万元-10万元，一般而言，买家的还价幅度也在这个区间，讨价还价后，皆大欢喜：成交价一般在卖房人的心理价位附近甚至更高，而买房人心情也比较舒畅，认为自己压低了房价很有成就感。对于买房人而言，应该多找几个中介砍价，从中选择最低价签约。一些精明的买房人在甲中介砍到最低价后，去找另一家公司的乙中介谈判，再压低中介费，然后由乙中介联络卖房者。

　　买房贷款财商高

　　很多炒股者希望两全其美。手头的钱既能买房，也可以炒股。最新的房贷政策有助于他们的心愿实现。

　　首套，或者已经付清首套房房贷的，买房首付三成，贷款七成，最低贷款利率有可能打7折。首付款30%和70%，区别大了。以300万元总价的房产计，首付30%只要90万元，而首付70%则要210万元。同样，房贷5年以上基准利率是6.15%，七折优惠利率是4.305%，哎哟，买个货币基金的收益也可能比7折利率高啊。所以，有钱也贷款，并用足房贷，贷款期限越长越好。即便享受不到7折房贷，这个策略在大多数情况下还是适用的，因为投资渠道不断拓宽，获取比6.15%基准房贷利率高的投资收益并不困难。

　　以一套250万元新房为例，买房人有付全款的实力，如果全额一次性付清，收益来自两个渠道：一是房产可能升值，二是租金。如果采用贷款，首付三成是75万元，贷款175万元。假如全部是商业贷款，期限20年，基准利率6.15%，等额本息法还贷，每月还款额12689元。对于买房人而言，采用贷款法，收益可来自3个渠道，前两条和全款买房者一样，来自房产可能升值和租金，第3条是通过原本全额付款的175万元理财所得。这175万元可用于炒股，也可购买P2P产品或信托产品，如购买P2P，12%年收益还是比较普遍的，则每月可得收益17500元，扣除12689元房贷后，还多余4811元。即使这4811元不做任何投资，20年后累积可达115万元，加上理财本金175万元，总计290万元。